Обзор рынка недвижимости Томска: спрос и предложение, цены, ипотека, строительство, прогнозы
Рынок жилой недвижимости Томска географически структурирован. Наиболее престижным и дорогим районом считается Кировский. Жилье на егоулицах Елизаровой и Кирова стоит дороже всего. В бесспорных преимуществах данного района - близость автомобильного и железнодорожного вокзалов, университетов, торговых и развлекательных центров. Значительное количество квартир в районе сдается в аренду студентам, обладающим состоятельными родителями. По подсчетам местных властей жилье у частников арендуют от 10 до 15 тыс. студентов. Большая часть из них селится именно в Кировском районе.
На втором месте по уровню цен и комфорта значится Советский район. В его состав входит уникальная «Татарская слобода», являющаяся прекрасным образчиком старинной деревянной архитектуры. В данном районе города много туристов, в том числе и иностранных. Это положительно влияет на местный рынок арендного жилья и торговой недвижимости.
Ленинский район считается одним из наиболее криминальных в городе. На его территории сосредоточено большое количество промышленных предприятий и товарная станция. Помимо этого данный район знаменит частыми проблемами в коммунальной сфере.Автомобильные пробки на улице Ленина,связующей район с остальным городом,существенно снижают транспортную доступность микрорайонов, а следовательно и сокращают стоимость жилья в них.
Октябрьский район является наиболее дешевым,но в тоже время и самым перспективным в городе. По факту реализации дорожных проблем в районе томской «кольцевой» на 4-ой поликлиникетранспортная доступность спального района возрастет, что существенно повысит стоимость жилья. Не случайно ряд застройщиков подобных ТДСК возводят большую часть своих новостроек именно здесь. Это создает еще одну отличительную черту района – большое количество новых и современных домов.
Вместе с тем общей угрозой для фактически всех районов города является паводок. Так при поднятии воды на 8 метров в реке Томи в зоне возможного подтопления оказывается часть Московского тракта и район Черемошники, пригородные села Тимирязевское и Дзержинское. При поднятии воды на уровень 8.7 м. под угрозой оказываются жилые дома на Московском тракте в районе коммунального моста.Так же подтапливается пойма реки Ушайки у Воскресенской горы, пригородная деревня Эушта и поселок Нижний Склад. При максимальном уровне поднятия воды в размере 9.5 метров подтапливается почти весь Московский тракт, Татарская слобода большая часть Черемошников и часть пр. Ленина до ул. Б.Подгорной, а так же вся пойма реки Ушайки. Левый берег города так же полностью окажется в воде.Общее количество пострадавших от наводнения в текущем году может составить на территории города 36 тыс. человек. Все вышеозначенные факторы стоит учитывать при выборе жилья в городе.
Спрос и предложение
На этом фоне люди приобретавшие жилье в прошлом году столкнулись в Томскесо следующей ситуацией.Так по сравнению с докризисным 2008 годом в городе существенно сократилось предложение жилья.Большая часть экспонируемой недвижимости относится к старым домам, возведенным в 60-70-х годах прошлого столетия. В свою очередь покупатели наоборот акцентируют свое внимание на новостройках и панельных домах 75-ой серии возведенных не позднее 10-20 лет назад. Этосоздает не соответствие структуры предложения структуре спроса. В такой ситуации большинство людей откладывают покупку, что накапливает отложенный спрос. Одновременно с этим владельцы квартир в новых домах ожидают повышения цен и откладывают реализацию жилья,выставляя его на рынке аренды.На нем существенно растет предложение, которое лишь частично компенсируется спросом со стороны людей откладывающих приобретение недвижимости по причине несоответствия имеющихся вариантов предложения.
Помимо этого в городе существенно сократился спрос на «гостинки». Разница цен на них и полноценные однокомнатные квартиры существенно сократилась. Вследствие этого значительная часть покупателей предпочитает выждать инакопив деньги приобрести более комфортабельную «однушку».Те же, кто все- таки приобретает «гостинки» делает это преимущественно за наличный расчет.
На этом фонеспрос все- таки незначительно поднялся за счет активизации ипотечного кредитования и мер государственной поддержки рынка жилья. Так за счет ипотечных сделок в 2010 году было приобретенооколо 40% жилья. В разгар кризиса подобным образом приобреталось лишь 15-20% квартир. Начинает подталкивать покупателей к активным действиямстабилизация и ожидаемый рост цен. В 2010 году благодаря вышеозначенным факторам в регионе на 24% по сравнению с 2009 годом возросло количество регистрируемых сделок с жилыми помещениями. Об этом сообщает Управление Росреестра по Томской области.
Цены
Между темцены на жильев 2010 году оставались стабильными. Средняя стоимость жилья в Томскесоставляла около 40 тыс. руб. за кв. метр. Для сравнения в 2007 году аналогичная площадь жилья стоила 44 тыс. руб., а в феврале 2008 года – 50 тыс. руб. В октябре 2008 года средние цены на жилье в Томске достигли своего максимума в размере 59 тыс. руб. за кв. метр. В июле и декабре 2009 года сообщалось о средних ценах в размере 55 и 39 тыс. руб. за кв. метр соответственно.В настоящий момент,по информации портала,стоимость однокомнатных квартир снизилась в январена 0.12%,досредних 40 774 руб. за кв.м. Частные домостроения наоборот подорожали на 1.04%,до4 602 908 руб. за единицу. На этом фоне аренда однокомнатных квартир подорожала на 1.29%,до средних 10 865 руб. в месяц. Стоимость аренды двухкомнатных квартир снизилась на 1.59%,до средних 21 629 руб. в месяц.
Одновременно с изменением средних цен в Томске существенно сократилась разница между стоимостью вторичного жилья и новостройками. Так еще в первом квартале 2009 года жилье на первичном рынке стоило дороже чем «вторичка». К началу 2010 года ситуация изменилась на противоположную. Эксперты это связывают с возросшим недоверием покупателей к застройщикам. Последние отметились в регионе рядом банкротств и долгостроями.
Помимо этого резкое колебание цен было отмечено на рынке земельных участков. Так в марте 2009 года средняя стоимость земли в черте муниципального образования составляла 179 тыс. руб. за сотку. В декабре того же года аналогичный показатель вырос до 547 тыс. В настоящий момент сотка земли в Томске стоит 175 619 руб. за сотку. Отмеченное резкое колебание среднихцен, вероятно, было вызвано наличием в общей структуре предложения нескольких дорогостоящих участков, так как объективных причин для столь резкого ценового роста не было.
Вместе с тем все вышеозначенные цены являются ценой предложения. Новогодние маркетинговые акции показали,что продавцы и застройщики до сих пор готовы давать дисконт в размере 5-10% от первоначально запрашиваемой цены.
Ипотека
Как уже отмечалось выше,в 2010 году в Томске активизировался ипотечный рынок. По информации Управления Росреестра по Томской области количество регистрируемых ипотечных сделок выросло по областина 15%, апо г.Томску - на 9% по сравнению с 2009 годом.
С 10-20% объем приобретаемого при помощи ипотеки жилья вырос до 40%. Из примерно 40 работающих в городе банков ипотечные кредиты предоставляет десяток. В их числе Интеза, Мособлбанк, Раффайзенбанк, Росбанк, Сбербанк России, Уралсиб, Банк Москвы, Бинбанк, ВТБ-24, Газпромбанк. При этом разброс ипотечных ставок составляет от 10.5% до 23%, а первоначальный взнос колеблется от 15% до 50%. Средний размер выдаваемого кредита составляет 1.6 -2.2 млн. рублей, что при кредитовании на 20 лет обязывает к ежемесячным платежам в размере 18-27 тыс. руб. в месяц. В целом же сроки кредитования составляют от 5 до 30 лет.
Между тем активнее всего выдаются ипотечные кредиты работающим в бюджетной сфере или участникамзарплатного проекта конкретного банка. Сложнее всего получить кредит строителям и частным предпринимателям.ОАО «РИАТО» прогнозирует 50% рост объемов ипотечного кредитования в текущем году.
Строительство
В 2010 году в Томской области было построено 437 тыс. кв. метров жилья, что на 3.3 тыс. кв. метров превышает намеченный ранее план. Для сравнения в 2008 и 2009 годах в регионе было возведено соответственно 500 и 433.7 тыс. кв. метров жилой недвижимости. В 2011 году в области планируется сдать около 451 тыс. кв. метров жилья из них в областном центре будет возведено356,9 тыс. кв.м. Томская область занималатретье место в Сибирском федеральном округе по вводу в эксплуатацию жилья на 1 тысячу жителей за период с января по октябрь 2010 года. Впереди региона тогда находились лишьКемеровская область и Республика Алтай.
Между тем в Томске традиционно возводится до 80% от строящегося жилья в области. Так в 2009 году в городе было возведено 353 тыс. кв. метров жилья, из них 280 тыс. кв. м. пришлось на многоквартирные дома. Еще 72.5 тыс. кв. метровсоставили индивидуальные домостроения. В 2010 г. в областном центре ввели в эксплуатацию 351.017 тыс. кв. метров жилой недвижимости, из них 106.476 тыс. кв. метров пришлось на индивидуальное жилье. Всего же в строительную отрасль за прошлый год было привлечено 2.3 млрд. рублей.
В числе предстоящих событий текущего года выделяется ввод в эксплуатацию первого в Томске энергоэффективного дома. Новостройка располагаетсяв микрорайоне Высотном. Здание насчитывает 17 этажей и3 пентхауса с уникальным видом на город. Стены здания возведены из газобетона. Многоэтажка обладает вентелируемым фасадом и системой рекупирации воздуха, которая позволяет отапливать верхние этажи за счет нижних. Затраты на отопление дома в два раза ниже чем обычного панельного. Новостройке присвоен класс энергоэффективности - B +
Так же в 2013 году планируется запуск завода по производству каркасных быстровозводимых домов. Это событие может существенно изменить структуру рынка загородной недвижимости Томской области. Реализует строительство завода ООО «Премьер».
Помимо этого в текущем году в Томске планируется увеличить объем вводимого в эксплуатацию жилья эконом-классса. Для этого власти региона создали два государственно-частных партнерства. Организации будут осуществлять строительство как многоэтажных, так и малоэтажных жилых домов.
В целом же заближайшие двадцать лет в Томске планируется построить 16 микрорайонов. Крупнейшимиз них микрорайон Сосновый бор, возведение которого предполагается у села Тимирязевское на берегу реки Кисловка. Общая площадь возводимогоздесьжилья составит 1.9 млн. кв. метров. Предполагается, что проживать в микрорайоне будет 65 тыс. человек.
Помимо этого вокруг Томска строится или проектируется 18 загородных поселков. Крупнейшим из них является поселок «Новоспасское», состоящий из 500 домов усадебного типа и таунхаусов. Общая площадь новостроек строящихся усела Коларово составляет 160 тыс. кв. метров.
В завершение стоит отметить крупнейшие строительные компании города. К их числу относятся СУ-13, ТДСК, "Континентъ", УМП "Томскстройзаказчик", ООО Томская строительная компания "Луч", "Томскжилстрой", ОАО «Томлесстрой», Группа компаний «СТАНДАРТ», ООО «Демос».
Прогнозы
Эксперты не прогнозируют резкого увеличения стоимости жилой недвижимости в Томске. В лучшем случае возможен плавный и постепенный рост цен, превышающий инфляцию на 2-3%. При негативных тенденциях в экономике возможна стабилизация или даже снижение стоимости жилья. В любом случае драйверами спроса и ценового роста будут являться дешевеющая ипотека и платежеспособность населения. Последнее в регионе достаточно низкое, что позволяет избежать спекулятивного накала на рынке жилья.
