РОСРИЭЛТ

Обзор рынка недвижимости Томска: спрос и предложение, цены, ипотека, строительство, прогнозы

22.02.2011

Томск – город на востоке Западной Сибири на берегу реки Томь, административный центр одноименной области и района. Обладая площадью в 294,6 км², город стал постоянным домом для 501800 человек. Для своего проживания они используют 200 тыс. квартир общей площадью примерно в 10 млн. кв. метров. Общий износ жилых помещений в Томске составляет 60%. При этом площадь муниципального ветхого и аварийного жилищного фонда увеличивается на 4-6 тыс. кв. метров в год и достигает сейчас 360 тыс. кв. м.

Рынок жилой недвижимости Томска географически структурирован. Наиболее престижным и дорогим районом считается Кировский. Жилье на его улицах Елизаровой и Кирова стоит дороже всего. В бесспорных преимуществах данного района - близость автомобильного и железнодорожного вокзалов, университетов, торговых и развлекательных центров. Значительное количество квартир в районе сдается в аренду студентам, обладающим состоятельными родителями. По подсчетам местных властей жилье у частников арендуют от 10 до 15 тыс. студентов. Большая часть из них селится именно в Кировском районе.

На втором месте по уровню цен и комфорта значится Советский район. В его состав входит уникальная «Татарская слобода», являющаяся прекрасным образчиком старинной деревянной архитектуры. В данном районе города много туристов, в том числе и иностранных. Это положительно влияет на местный рынок арендного жилья и торговой недвижимости.

Ленинский район считается одним из наиболее криминальных в городе. На его территории сосредоточено большое количество промышленных предприятий и товарная станция. Помимо этого данный район знаменит частыми проблемами в коммунальной сфере. Автомобильные пробки на улице Ленина, связующей район с остальным городом, существенно снижают транспортную доступность микрорайонов, а следовательно и сокращают стоимость жилья в них.

Октябрьский район является наиболее дешевым, но в тоже время и самым перспективным в городе. По факту реализации дорожных проблем в районе томской «кольцевой» на 4-ой поликлинике транспортная доступность спального района возрастет, что существенно повысит стоимость жилья. Не случайно ряд застройщиков подобных ТДСК возводят большую часть своих новостроек именно здесь. Это создает еще одну отличительную черту района – большое количество новых и современных домов.

Вместе с тем общей угрозой для фактически всех районов города является паводок. Так при поднятии воды на 8 метров в реке Томи в зоне возможного подтопления оказывается часть Московского тракта и район Черемошники, пригородные села Тимирязевское и Дзержинское. При поднятии воды на уровень 8.7 м. под угрозой оказываются жилые дома на Московском тракте в районе коммунального моста. Так же подтапливается пойма реки Ушайки у Воскресенской горы, пригородная деревня Эушта и поселок Нижний Склад. При максимальном уровне поднятия воды в размере 9.5 метров подтапливается почти весь Московский тракт, Татарская слобода большая часть Черемошников и часть пр. Ленина до ул. Б.Подгорной, а так же вся пойма реки Ушайки. Левый берег города так же полностью окажется в воде. Общее количество пострадавших от наводнения в текущем году может составить на территории города 36 тыс. человек. Все вышеозначенные факторы стоит учитывать при выборе жилья в городе.

Спрос и предложение

На этом фоне люди приобретавшие жилье в прошлом году столкнулись в Томске со следующей ситуацией. Так по сравнению с докризисным 2008 годом в городе существенно сократилось предложение жилья. Большая часть экспонируемой недвижимости относится к старым домам, возведенным в 60-70-х годах прошлого столетия. В свою очередь покупатели наоборот акцентируют свое внимание на новостройках и панельных домах 75-ой серии возведенных не позднее 10-20 лет назад. Это создает не соответствие структуры предложения структуре спроса. В такой ситуации большинство людей откладывают покупку, что накапливает отложенный спрос. Одновременно с этим владельцы квартир в новых домах ожидают повышения цен и откладывают реализацию жилья, выставляя его на рынке аренды. На нем существенно растет предложение, которое лишь частично компенсируется спросом со стороны людей откладывающих приобретение недвижимости по причине несоответствия имеющихся вариантов предложения.

Помимо этого в городе существенно сократился спрос на «гостинки». Разница цен на них и полноценные однокомнатные квартиры существенно сократилась. Вследствие этого значительная часть покупателей предпочитает выждать и накопив деньги приобрести более комфортабельную «однушку». Те же, кто все- таки приобретает «гостинки» делает это преимущественно за наличный расчет.

На этом фоне спрос все- таки незначительно поднялся за счет активизации ипотечного кредитования и мер государственной поддержки рынка жилья. Так за счет ипотечных сделок в 2010 году было приобретено около 40% жилья. В разгар кризиса подобным образом приобреталось лишь 15-20% квартир. Начинает подталкивать покупателей к активным действиям стабилизация и ожидаемый рост цен. В 2010 году благодаря вышеозначенным факторам в регионе на 24% по сравнению с 2009 годом возросло количество регистрируемых сделок с жилыми помещениями. Об этом сообщает Управление Росреестра по Томской области.

Цены

Между тем цены на жилье в 2010 году оставались стабильными. Средняя стоимость жилья в Томске составляла около 40 тыс. руб. за кв. метр. Для сравнения в 2007 году аналогичная площадь жилья стоила 44 тыс. руб., а в феврале 2008 года – 50 тыс. руб. В октябре 2008 года средние цены на жилье в Томске достигли своего максимума в размере 59 тыс. руб. за кв. метр. В июле и декабре 2009 года портал РосРиэлт сообщал о средних ценах в размере 55 и 39 тыс. руб. за кв. метр соответственно. В настоящий момент, по информации портала, стоимость однокомнатных квартир снизилась в январе на 0.12%, до средних 40 774 руб. за кв.м. Частные домостроения наоборот подорожали на 1.04%, до 4 602 908 руб. за единицу. На этом фоне аренда однокомнатных квартир подорожала на 1.29%, до средних 10 865 руб. в месяц. Стоимость аренды двухкомнатных квартир снизилась на 1.59%, до средних 21 629 руб. в месяц.

Одновременно с изменением средних цен в Томске существенно сократилась разница между стоимостью вторичного жилья и новостройками. Так еще в первом квартале 2009 года жилье на первичном рынке стоило дороже чем «вторичка». К началу 2010 года ситуация изменилась на противоположную. Эксперты это связывают с возросшим недоверием покупателей к застройщикам. Последние отметились в регионе рядом банкротств и долгостроями.

Помимо этого резкое колебание цен было отмечено на рынке земельных участков. Так в марте 2009 года средняя стоимость земли в черте муниципального образования составляла 179 тыс. руб. за сотку. В декабре того же года аналогичный показатель вырос до 547 тыс. В настоящий момент по данным РосРиэлт сотка земли в Томске стоит 175 619 руб. за сотку. Отмеченное резкое колебание средних цен, вероятно, было вызвано наличием в общей структуре предложения нескольких дорогостоящих участков, так как объективных причин для столь резкого ценового роста не было.

Вместе с тем все вышеозначенные цены являются ценой предложения. Новогодние маркетинговые акции показали, что продавцы и застройщики до сих пор готовы давать дисконт в размере 5-10% от первоначально запрашиваемой цены.

Ипотека

Как уже отмечалось выше, в 2010 году в Томске активизировался ипотечный рынок. По информации Управления Росреестра по Томской области количество регистрируемых ипотечных сделок выросло по области на 15%, а по г.Томску - на 9% по сравнению с 2009 годом.

С 10-20% объем приобретаемого при помощи ипотеки жилья вырос до 40%. Из примерно 40 работающих в городе банков ипотечные кредиты предоставляет десяток. В их числе Интеза, Мособлбанк, Раффайзенбанк, Росбанк, Сбербанк России, Уралсиб, Банк Москвы, Бинбанк, ВТБ-24, Газпромбанк. При этом разброс ипотечных ставок составляет от 10.5% до 23%, а первоначальный взнос колеблется от 15% до 50%. Средний размер выдаваемого кредита составляет 1.6 -2.2 млн. рублей, что при кредитовании на 20 лет обязывает к ежемесячным платежам в размере 18-27 тыс. руб. в месяц. В целом же сроки кредитования составляют от 5 до 30 лет.

Между тем активнее всего выдаются ипотечные кредиты работающим в бюджетной сфере или участникам зарплатного проекта конкретного банка. Сложнее всего получить кредит строителям и частным предпринимателям. ОАО «РИАТО» прогнозирует 50% рост объемов ипотечного кредитования в текущем году.

Строительство

В 2010 году в Томской области было построено 437 тыс. кв. метров жилья, что на 3.3 тыс. кв. метров превышает намеченный ранее план. Для сравнения в 2008 и 2009 годах в регионе было возведено соответственно 500 и 433.7 тыс. кв. метров жилой недвижимости. В 2011 году в области планируется сдать около 451 тыс. кв. метров жилья из них в областном центре будет возведено 356,9 тыс. кв.м. Томская область занимала третье место в Сибирском федеральном округе по вводу в эксплуатацию жилья на 1 тысячу жителей за период с января по октябрь 2010 года. Впереди региона тогда находились лишь Кемеровская область и Республика Алтай.

Между тем в Томске традиционно возводится до 80% от строящегося жилья в области. Так в 2009 году в городе было возведено 353 тыс. кв. метров жилья, из них 280 тыс. кв. м. пришлось на многоквартирные дома. Еще 72.5 тыс. кв. метров составили индивидуальные домостроения. В 2010 г. в областном центре ввели в эксплуатацию 351.017 тыс. кв. метров жилой недвижимости, из них 106.476 тыс. кв. метров пришлось на индивидуальное жилье. Всего же в строительную отрасль за прошлый год было привлечено 2.3 млрд. рублей.

В числе предстоящих событий текущего года выделяется ввод в эксплуатацию первого в Томске энергоэффективного дома. Новостройка располагается в микрорайоне Высотном. Здание насчитывает 17 этажей и 3 пентхауса с уникальным видом на город. Стены здания возведены из газобетона. Многоэтажка обладает вентелируемым фасадом и системой рекупирации воздуха, которая позволяет отапливать верхние этажи за счет нижних. Затраты на отопление дома в два раза ниже чем обычного панельного. Новостройке присвоен класс энергоэффективности - B +

Так же в 2013 году планируется запуск завода по производству каркасных быстровозводимых домов. Это событие может существенно изменить структуру рынка загородной недвижимости Томской области. Реализует строительство завода ООО «Премьер».

Помимо этого в текущем году в Томске планируется увеличить объем вводимого в эксплуатацию жилья эконом-классса. Для этого власти региона создали два государственно-частных партнерства. Организации будут осуществлять строительство как многоэтажных, так и малоэтажных жилых домов.

В целом же за ближайшие двадцать лет в Томске планируется построить 16 микрорайонов. Крупнейшим из них микрорайон Сосновый бор, возведение которого предполагается у села Тимирязевское на берегу реки Кисловка. Общая площадь возводимого здесь жилья составит 1.9 млн. кв. метров. Предполагается, что проживать в микрорайоне будет 65 тыс. человек.

Помимо этого вокруг Томска строится или проектируется 18 загородных поселков. Крупнейшим из них является поселок «Новоспасское», состоящий из 500 домов усадебного типа и таунхаусов. Общая площадь новостроек строящихся у села Коларово составляет 160 тыс. кв. метров.

В завершение стоит отметить крупнейшие строительные компании города. К их числу относятся СУ-13, ТДСК, "Континентъ", УМП "Томскстройзаказчик", ООО Томская строительная компания "Луч", "Томскжилстрой", ОАО «Томлесстрой», Группа компаний «СТАНДАРТ», ООО «Демос».

Прогнозы

Эксперты не прогнозируют резкого увеличения стоимости жилой недвижимости в Томске. В лучшем случае возможен плавный и постепенный рост цен, превышающий инфляцию на 2-3%. При негативных тенденциях в экономике возможна стабилизация или даже снижение стоимости жилья. В любом случае драйверами спроса и ценового роста будут являться дешевеющая ипотека и платежеспособность населения. Последнее в регионе достаточно низкое, что позволяет избежать спекулятивного накала на рынке жилья.

Кулюк Павел

Просмотров: 180 | ID: 109



Комментарии

Катя, 123@mail.ru, 2011-02-23 15:16:10

СУ-13 уже давно банкрот!

Бориска, yesdreamtravel@yandex.ru, 2011-02-23 21:32:43

Банкрот СУ-13 или не банкрот это никак не повлияет на ту огромную роль которую компания сыграла на рынке жилищного строительства Томска. Поэтому не упомянуть ее в данном контексте было бы не простительно. Ведь возведенные компанией дома всегда останутся результатами ее труда. Да и оставшиеся незавершенные объекты еще нужно достроить. Разумеется с участием сотрудников и техники того же СУ-13. К тому же откуда взялось словосочетание "давно банкрот?" Процедуру наблюдения в СУ-13 суд ввел лишь в сентябре 2010 года. Дальнейшие решения по компании должны были быть приняты во время следующего заседания суда в январе 2011 года. У вас Катерина у вас есть решения январского заседания?

Коваль, yesdreamtravel@yandex.ru, 2011-02-23 21:37:31

Без январского решения банкротство компании может не состоятся..Ведь процедура наблюдения лишь первый шаг на пути банкротства. К тому же ряд томских СМИ еще в сентябре сообщили о прекращении процедуры банкротства. Вот например выдержка из сообщения агентства ТВ2 "Седьмой арбитражный апелляционный суд принял решение прекратить производство по делу о несостоятельности (банкротстве) в отношении ООО "СУ-13", пишут "Томские новости". История мирового бизнеса свидетельствует о том, что процедура банкротства компаний чрезвычайно запутанная и длительная процедура сопровождаемая массой панических слухов и т.д. Лучше в этом деле соблюдать выдержку и спокойствие...А то вот СУ-155 тоже хоронить спешили..а затем в судах компенсации уплачивали..Вот как ведь бывает :))))

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код