Уфа- город бездоходного жилья и дефицита элитных квартир
Доходность жилой недвижимости в городе Уфе
В настоящий момент Индекс доходности жилой недвижимости Уфы составляет ИДЖ=-8,0 банковских депозита. Это значит, что вложение средств на счета в банке прибыльнее, чем инвестирование в недвижимость. Объясняетсяданная ситуация тем что рост инфляции, расходы на содержание недвижимости и налоговые платежи связанные с ней оказываются выше чем рост стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости. Для изменения ситуации ежегодный прирост цен на вторичном рынке недвижимости должен равняться 20-30%. Однаков текущем году это вряд ли будет возможно. Вследствие чего покупка недвижимости по-прежнему остается для уфимцев лишь инвестициями в личное будущее. Для сравнения отметим, что в Москве при покупке жилья на нулевых циклах строительства инвестор может заработать от 30 до 70% .
Объемы строительства
В 2010 году в Уфе построилиоколо 650 тысяч квадратных метров жилья, что почти на 16 процентов больше, чем в 2009 году. При этом индивидуальные застройщики лидировали в общем объеме строительства.В текущем году планируется построить около 650 тыс. жилья, из которых 300 и 350тыс. кв. метров придется намногоэтажки и частные дома соответственно. По сравнению с докризисным периодом в общем объеме строительства доминирует жилье возведенное частниками, что традиционно является косвенным признаком неудовлетворительного состояния индустриального домостроения в регионе. Об этом же свидетельствуют и исследования международных консалтинговых компаний,признающих объемы строительства жилья в городе не соответствующими потребностям миллионного населения Уфы. Более детально с динамикой строительства жилья в городе можно ознакомитьсяпосредством нижеследующего рисунка.
Спрос и предложение
Согласно исследованию компании Knight Frank в 2008 году около 40% опрошенных уфимцев намеревалисьприобрести жилую недвижимость в ближайшие два года. Безусловно, кризис несколько снизил количество потенциальных покупателей жилья в городе. Однако спрос на последнее традиционно велик вследствие чего местные риэлторы отмечают повышение активности покупателей с конца 2010 года. Большинство спроса приходится на вторичный рынок жилья.
Вместе с тем в последнее время растет покупательская активность в сегменте нового малоэтажного жилья и квартир в строящихся многоэтажках. Последнее все активнее приобретают горожане отчаявшиеся найтиприемлемое для них сочетание цены и качества на вторичном рынке недвижимости. Отсутствие этого же фактора препятствует активному росту спроса. Последний характеризуется низкой платежеспособностью населения и завышенными ценовыми ожиданиями продавцов жилья.
Как то сгладить данную ситуацию помогает активное ипотечное кредитование осуществляемое местными банками. Так около 38%сделок с жилой недвижимостью совершается в Уфе при помощи ипотеки. Еще 62% жилой недвижимости приобретается за наличные средства.
Вместе с тем активнее всего уфимцыинтересуются двухкомнатными квартирами.На них приходится около 45% от общего количества запросов. В свою очередь однокомнатные квартиры вбирают в себя примерно третью часть потенциального спроса. Остальное количество запросов приходится на трехкомнатные апартаменты.
На этом фоне настоящим дефицитомв Уфе является элитное жилье. Общий объем предложения данной недвижимости колеблется в пределах 20-50 квартир. К основным строящимся или проектируемым проектам жилья бизнес-класса и класса люкс относятся ЖК «Аксаковский», «Айгуль» и «Парковый». Суммарная площадь данных объектов не превышает 165 тыс. кв. метров.
Цены
Дефицитное в Уфе элитное жилье лидирует в городе по уровню цен. Средняя стоимость данной недвижимости составляет в башкирской столице 60 тыс. руб. за кв. метр.
На этом фоне средняя стоимость предложенияна вторичном рынке жилой недвижимостисоставляет 47тыс. руб. за кв. метр, что на 4% больше чем в конце 2010 года. Новостройки предлагаются в городе по 44-45 тыс. руб. за кв. метр. Это фактически равняется уровню цен конца 2010 года.Вместе с тем говоря о цене предложения, следует учитывать существующий на рынке 5-10% уровень скидок. Вследствие этого фактический уровень цен заключаемых сделок окажется ниже.
В свою очередь более детально со стоимостью квартир на вторичном и первичном рынке жилья можно ознакомиться в нижеследующей таблице.
Вместе с тем дороже всего жилье на вторичном рынке недвижимости стоит в Центре, где средняя цена предложения составляет 52 тыс. руб. за кв. метр. Наиболее дешевая «вторичка» располагается в Шакше, стоимость квартир в которой равняется 32 тыс. руб. за кв. метр.
В свою очередь наиболее дорогие новостройкитак же располагаются в Центре. Здесь стоимость жилья на первичном рынке составляет 48 тыс. руб. за кв. метр. На этом фоне в районе Демо новостройки стоят 33 тыс. рублей, что является наименьшей ценой в городе.
Вместе с тем наиболее дешевая и дорогая квартира в Уфе стоит 1 и 20 млн. руб. соответственно. При этом стоимость наиболее дорогой комнаты на 100 тыс. руб. выше, чем самой дешевой квартиры. В свою очередь самым дешевым жильем в городе являются комнаты в квартирах на окраине города. Цены в данном случае составляют 500-650 тыс. руб. за комнату.
На этом фоне сообщается о средней апрельскойстоимости аренды однокомнатных квартирв городе в размере 12 078 руб. в месяц, что на 3.63% больше, чем марте. Двухкомнатные квартиры в Уфе сдаются по данным портала по 13 912 руб. в месяц. Это на 2.93% больше чем в марте.
Прогнозы
К концу 2011 года стоимость жилья в Уфе может вырасти без учета инфляции на 15%. С учетом официального прогноза инфляции в размере 8%, реальный рост цен может оказаться практически в два раза меньше. При этом на первичном рынке жилья,рост цен окажется меньше,чем на вторичном.
В целом же восстановление городского рынка жилья в текущем году продолжится. Существенную роль в этом окажет ипотечное кредитование, значение которого будет особенно велико на вторичном рынке жилья.
