РОСРИЭЛТ

Уфа- город бездоходного жилья и дефицита элитных квартир

18.04.2011

Уфа город, в котором инвестиции в жилую недвижимость приносят меньший доход, чем банковский депозит. На этом фоне текущие объемы строительства в городе ниже потребностей его миллионного населения. Последнее традиционно в кризис переориентировало свое внимание на вторичный рынок жилой недвижимости цены, на котором выше чем на первичном рынке жилья. В свою очередь преодолеть высокую стоимость недвижимости помогает ипотека, доля которой в общем количестве заключаемых сделок традиционно велика. Рассмотрим данные факторы более детально.

Доходность жилой недвижимости в городе Уфе

В настоящий момент Индекс доходности жилой недвижимости Уфы составляет ИДЖ=-8,0 банковских депозита. Это значит, что вложение средств на счета в банке прибыльнее, чем инвестирование в недвижимость. Объясняется данная ситуация тем что рост инфляции, расходы на содержание недвижимости и налоговые платежи связанные с ней оказываются выше чем рост стоимости жилья на вторичном рынке недвижимости. Для изменения ситуации ежегодный прирост цен на вторичном рынке недвижимости должен равняться 20-30%. Однако в текущем году это вряд ли будет возможно. Вследствие чего покупка недвижимости по-прежнему остается для уфимцев лишь инвестициями в личное будущее. Для сравнения отметим, что в Москве при покупке жилья на нулевых циклах строительства инвестор может заработать от 30 до 70% .

Объемы строительства

В 2010 году в Уфе построили около 650 тысяч квадратных метров жилья, что почти на 16 процентов больше, чем в 2009 году. При этом индивидуальные застройщики лидировали в общем объеме строительства. В текущем году планируется построить около 650 тыс. жилья, из которых 300 и 350 тыс. кв. метров придется на многоэтажки и частные дома соответственно. По сравнению с докризисным периодом в общем объеме строительства доминирует жилье возведенное частниками, что традиционно является косвенным признаком неудовлетворительного состояния индустриального домостроения в регионе. Об этом же свидетельствуют и исследования международных консалтинговых компаний, признающих объемы строительства жилья в городе не соответствующими потребностям миллионного населения Уфы. Более детально с динамикой строительства жилья в городе можно ознакомиться посредством нижеследующего рисунка.

Спрос и предложение

Согласно исследованию компании Knight Frank в 2008 году около 40% опрошенных уфимцев намеревались приобрести жилую недвижимость в ближайшие два года. Безусловно, кризис несколько снизил количество потенциальных покупателей жилья в городе. Однако спрос на последнее традиционно велик вследствие чего местные риэлторы отмечают повышение активности покупателей с конца 2010 года. Большинство спроса приходится на вторичный рынок жилья.

Вместе с тем в последнее время растет покупательская активность в сегменте нового малоэтажного жилья и квартир в строящихся многоэтажках. Последнее все активнее приобретают горожане отчаявшиеся найти приемлемое для них сочетание цены и качества на вторичном рынке недвижимости. Отсутствие этого же фактора препятствует активному росту спроса. Последний характеризуется низкой платежеспособностью населения и завышенными ценовыми ожиданиями продавцов жилья.

Как то сгладить данную ситуацию помогает активное ипотечное кредитование осуществляемое местными банками. Так около 38% сделок с жилой недвижимостью совершается в Уфе при помощи ипотеки. Еще 62% жилой недвижимости приобретается за наличные средства.

Вместе с тем активнее всего уфимцы интересуются двухкомнатными квартирами. На них приходится около 45% от общего количества запросов. В свою очередь однокомнатные квартиры вбирают в себя примерно третью часть потенциального спроса. Остальное количество запросов приходится на трехкомнатные апартаменты.

На этом фоне настоящим дефицитом в Уфе является элитное жилье. Общий объем предложения данной недвижимости колеблется в пределах 20-50 квартир. К основным строящимся или проектируемым проектам жилья бизнес-класса и класса люкс относятся ЖК «Аксаковский», «Айгуль» и «Парковый». Суммарная площадь данных объектов не превышает 165 тыс. кв. метров.

Цены

Дефицитное в Уфе элитное жилье лидирует в городе по уровню цен. Средняя стоимость данной недвижимости составляет в башкирской столице 60 тыс. руб. за кв. метр.

На этом фоне средняя стоимость предложения на вторичном рынке жилой недвижимости составляет 47 тыс. руб. за кв. метр, что на 4% больше чем в конце 2010 года. Новостройки предлагаются в городе по 44-45 тыс. руб. за кв. метр. Это фактически равняется уровню цен конца 2010 года. Вместе с тем говоря о цене предложения, следует учитывать существующий на рынке 5-10% уровень скидок. Вследствие этого фактический уровень цен заключаемых сделок окажется ниже.

В свою очередь более детально со стоимостью квартир на вторичном и первичном рынке жилья можно ознакомиться в нижеследующей таблице.

Вместе с тем дороже всего жилье на вторичном рынке недвижимости стоит в Центре, где средняя цена предложения составляет 52 тыс. руб. за кв. метр. Наиболее дешевая «вторичка» располагается в Шакше, стоимость квартир в которой равняется 32 тыс. руб. за кв. метр.

В свою очередь наиболее дорогие новостройки так же располагаются в Центре. Здесь стоимость жилья на первичном рынке составляет 48 тыс. руб. за кв. метр. На этом фоне в районе Демо новостройки стоят 33 тыс. рублей, что является наименьшей ценой в городе.

Более детально ознакомиться со стоимостью жилья в различных районах города можно в нижеследующей таблице:

Вместе с тем наиболее дешевая и дорогая квартира в Уфе стоит 1 и 20 млн. руб. соответственно. При этом стоимость наиболее дорогой комнаты на 100 тыс. руб. выше, чем самой дешевой квартиры. В свою очередь самым дешевым жильем в городе являются комнаты в квартирах на окраине города. Цены в данном случае составляют 500-650 тыс. руб. за комнату.

На этом фоне портал РосРиэлт сообщает о средней апрельской стоимости аренды однокомнатных квартир в городе в размере 12 078 руб. в месяц, что на 3.63% больше, чем марте. Двухкомнатные квартиры в Уфе сдаются по данным портала по 13 912 руб. в месяц. Это на 2.93% больше чем в марте.

Прогнозы

К концу 2011 года стоимость жилья в Уфе может вырасти без учета инфляции на 15%. С учетом официального прогноза инфляции в размере 8%, реальный рост цен может оказаться практически в два раза меньше. При этом на первичном рынке жилья, рост цен окажется меньше, чем на вторичном.

В целом же восстановление городского рынка жилья в текущем году продолжится. Существенную роль в этом окажет ипотечное кредитование, значение которого будет особенно велико на вторичном рынке жилья.

Кулюк Павел

Просмотров: 53 | ID: 124



Комментарии

Ярослав Андрющенко, 12121974@mail.ru, 2011-06-10 09:17:04

То, о чём пишет автор данной статьи, используя материалы Knight Frank или других потерявших доверие (особенно в регионах) консультантов, далеко не всё соответствует действительности. В частности, тезис "бездоходное жильё", который в названии статьи – с ним нельзя согласиться. Автор пишет, что доходность инвестирования в жилую недвижимость – ниже ставки банковского депозита (?). Средняя доходность рублёвого вклада – порядка 5-6% годовых, тогда как ситуация по многим строящимся жилым комплексам в Уфе составляет не менее 25% годовых, а в среднем по рынку - 15% годовых. И уж никак не ниже 5-6%.

Павел, tomminoker77@mail.ru, 2014-09-08 16:51:45

Термин "бездоходное жилье" применим по отношению к рынку в целом. Доходность на первичном рынке недвижимости (особенно при долевом строительстве) действительно выше. Однако, с учетом того, что предложение нового жилья обычно составляет 2-10% от общего объема рынка применять его характеристики к всему рынку нецелесообразно. Т.е. в данном контексте речь идет о доходности на вторичном рынке жилья. Причем речь идет о доходности с учетом инфляции которая обычно и соответствует ставкам по рублевым вкладам являющихся антиинфляционным инструментом сохранения средств. Т.е. любая доходность ниже или на уровне ставок по депозитам "съедается" инфляцией.

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Читайте также