РОСРИЭЛТ

Владивосток – город, где покупательская способность не успевает за стоимостью жилья

07.02.2011

Владивосток административный центр Приморского края. Город, раскинувшийся на площади в 56154 га, обладает населением в 578 213 человек. Для их проживания возведено 12843 объектов жилой недвижимости общей площадью в 11 млн. 299,9 тыс. кв. метров. Более детально структура жилого фонда Владивостока представлена в нижеследующей таблице:

Жилищный фонд муниципального образования город Владивосток по этажности, материалу стен и благоустройству на 01.01.2004 г.

Жилищный фонд муниципального образования город Владивосток по этажности, материалу стен и благоустройству на 01.01.2004 г.

*По данным администрации города

Представленный выше жилищный фонд составляет 30% от общего количества жилья во всем Приморье. На этом фоне 48% жителей Владивостока нуждается в изменении жилищных условий, но лишь 10% горожан обладают для этого необходимыми средствами. В среднем обеспеченность жильем населения Владивостока составляет 20 кв. метров на человека. На этом фоне средний российский показатель равняется 25-30 кв. метрам на душу населения. Еще одной отличительной особенностью городского рынка жилья является отсутствие элитной недвижимости соответствующей данному статусу по международной классификации. Помимо этого город отличается высокой себестоимостью строительства жилья и как следствие дорогой стоимостью недвижимости.

Последняя с начала 2010 года прибавила в цене на вторичном рынке 14.07%, достигнув среднего значения в 65972 руб. за 1 кв.м. Соответствующие данные приводит Аналитический центр «Недвижимость Владивостока». На этом фоне портал РосРиэлт сообщает о средней стоимости квартир в размере 63 373 руб. за кв.м. Такая же стоимость частного домостроения составляет во Владивостоке 5 660 501 руб.

Вместе с тем АЦ «Недвижимость Владивостока» сообщает о том, что быстрее всего дорожали в прошлом году однокомнатные квартиры и «гостинки». Стоимость данного жилья выросла соответственно на 21,42% и 16,2%. Для сравнения двух, трех и четырехкомнатные квартиры прибавили в цене лишь 11,72%, 10,21% и 4,58% соответственно.

Более детально ценовая динамика прошлого года представлена на нижеследующей диаграмме:

Динамика изменения стоимости 1 кв.м.на вторичном рынке жилья во Владивостоке за 2010 г.

Вместе с тем вышеозначенный рост цен существенно варьировался в зависимости от района города. Так сильнее всего подорожало жилье в районе Тихой. Расположенное там жилье прибавило за год в цене 26.6%. Сильно выросли цены в пригородах и в районе БАМа. Рост цен в данных случаях составил 24.43% и 21.6% соответственно. В районе Второй речки и в 71 микрорайоне стоимость жилья увеличилась на 21.53% и 21.44%. В целом же разница цен на жилье в самых дешевых и самых дорогих районах существенно сократилась. Так если в 2009 году данное различие составляло 38.76,% то в 2010 диспропорция снизилась до 26.80%.

Более детально средняя стоимость жилья на вторичном рынке в зависимости от районов представлена в нижеследующей диаграмме:

средняя стоимость жилья на вторичном рынке Владивостока

Среди других ценовых трендов можно отметить временное повышение цен в тех районах, где реализуются крупные инфраструктурные проекты, предусмотренные в рамках проведения саммита АТЭС во Владивостоке. В частности речь идет о 10% росте цен на жилье в районе строящегося моста через бухту Золотой рог.

Местные эксперты отмечают, что данная тенденция скорее обоснована психологическими, чем рыночными факторами. Так как строительство лишь одного моста не сопоставимо с возведением всей необходимой социальной и инженерной инфраструктуры, в которой так нуждается «спальный» район Чуркина.

На этом фоне еще одним сдерживающим рост цен фактором является возобновившееся жилищное строительство. А так же то, что значительная часть военных моряков получивших новое жилье по госпрограммам выставляют его на продажу.

В целом же активность предложения и спроса имела в ушедшем году традиционный цикличный характер. Как и ранее активизация рынка происходила с середины марта по начало мая и с октября по ноябрь. Не изменилась за год и структура предложения. Больше всего жилья как и ранее предлагается в районе Второй речки. Здесь экспонируется 9.96% от общего объема реализуемой недвижимости. Более детально со структурой предложения жилья в зависимости от районов города можно ознакомиться в нижеследующей таблице:

Структура территориального размещения квартир, выставленных на продажу в г. Владивостоке за 2010 г.

А вот общее количество сделок на рынке увеличилось. Связывается это с увеличением предложения и реализацией отложенного спроса. Последний в большей степени направлен на одно и двухкомнатные квартиры экономкласса. Помимо этого увеличился спрос на жилье площадью свыше 30 кв. метров. Эксперты это связывают с сокращением разницы цен на однокомнатные квартиры и «гостинки». Вместе с тем на рынке быстрее всего реализуются квартиры, чья стоимость чуть ниже средней. Это свидетельствует о том, что реальные сделки производятся зачастую при существенном дисконте, что свидетельствует о некоторой неуверенности продавцов.

Помимо этого на рынке увеличилось количество ипотечных сделок. А сама ипотека существенно подешевела.

В свою очередь рынок аренды активизировался в городе с осени прошлого года. Спрос с недорогого жилья перекинулся в сегмент жилья бизнес-класса и элитного жилья. На этом фоне по объемам спроса доминируют однокомнатные и двухкомнатные квартиры среднего ценового сегмента площадью до 45 кв. метров. На них приходится до 70% запросов поступающих в риэлторские агентства. При этом с рынка «вымывается» предложение бизнес-класса. Вместе с тем, как и ранее основной спрос на арендуемое жилье во Владивостоке создают приезжие.

На этом фоне портал РосРиэлт сообщает о средней стоимости аренды однокомнатных квартир в размере 15 722 руб. в месяц. Двухкомнатные квартиры сдаются в городе по цене в 29 222 руб. в месяц. Вместе с тем местные риэлторы сообщают о том, что средняя прибыль от сдачи жилья в аренду не превышает в год 5% от стоимости жилья.

В 2010 году во Владивостоке построили 333 тыс. кв. м жилья, что в 1,8 раза больше показателя 2009 года. При этом объем новостроек Владивостока составил 62,9 % от общего объема жилищного строительства в Приморье.

В целом во Владивостоке насчитывается около 1.2 тыс. га свободной земли, на которой возможно возведение 3-5 млн. кв. метров жилья. Вместе с тем себестоимость возведения последнего в два раза выше, чем в Москве. Это обуславливается более дорогим в Приморье производством строительных материалов.

На этом фоне себестоимость строительства жилья во Владивостоке составляет 1.3 тыс. долларов за кв. метр. При этом рентабельность девелоперского бизнеса составляет 40%.

Примерами комплексной жилой застройки во Владивостоке является микрорайон в районе бухты Патрокл. Здесь планируется построить 700 тыс. кв. метров жилой недвижимости. Помимо этого в городе планируется строительство «Южного» и «Московского квартала».

Аналитики прогнозируют стабильную ценовую ситуацию на рынке недвижимости Владивостока. Возможный рост цен будет превышать рост инфляции на 2-4%, что предполагает увеличение цен на 10-14% в год. Вне зависимости от колебания цен жилье во Владивостоке по-прежнему будет оставаться самым дорогим в Приморском крае. При этом спрос во многом будет зависеть не от покупательской способности, а от ипотечного кредитования. Вследствие этого упрощение последнего и рост экономики края будут содействовать в дальнейшем росту рынка недвижимости региона.

Кулюк Павел

Просмотров: 369 | ID: 107



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Москва-Владивосток: чем отличаются рынки гаражей обоих городов

Cтартовая стоимость гаражей во Владивостоке в 2,5 раза меньше чем в Москве. Однако самый дешевый гараж в Москве намного функциональнее наиболее доступного гаража во Владивостоке. Обуславливается это более высоким уровнем развития инженерной инфраструктуры столицы.

При реализации программы "Жилье для российской семьи" жители Владивостока могут оказаться в более выигрышном положении, чем россияне из других регионов

Именно здесь отмечен первый прецедент участия зарубежной компании в возведении недвижимости по программе "Жилье для российской семьи". Речь идет о китайской компании "Цзиньгу" (Jingu) намеревающейся реализовать сразу два жилищных проекта в городах Владивосток и Уссурийск.

В 2015 году двукратное увеличение предложения будет содействовать снижению стоимости аренды складов во Владивостоке

По итогам 2014 года на территории города насчитывалось 42 тыс. кв. метров качественных складов. На этом фоне 2015 год ознаменуется во Владивостоке вводом двух крупных складских комплексов общей площадью в 63 тыс. кв. метров. Это увеличит объем предложения почти в 2,5 раза!

Бесплатная раздача земли на Дальнем Востоке вызывает много вопросов без ответов

В текущей ситуации данная инициатива вряд ли будет содействовать оживлению рынка земли и недвижимости региона. Однако, возможность этого сохраняется, но при соблюдении ряда условий. Главным из них является предоставление вместе с землей финансовой и социальной поддержки. В данном контексте речь идет о доступных и долгосрочных кредитах, медицинских услугах, обучении новому делу, информационной поддержке.

Во Владивостоке планируется построить не менее 25 тыс. кв. метров жилья стоимостью не дороже 30 тыс. руб. за кв. м.

Владивостокский городской округ также представил свой проект комплексной застройки. Он будет расположен в районе улицы Босфора, 3. Площадь застройки – 133,7 тысячи квадратных метров. Возведение данной недвижимости будет осуществляться в рамках реализации федеральной программы "Жилье для российской семьи".

Во Владивостоке насчитывается лишь 23 гостиницы рассчитанных на 1900 номеров

Их ADR на начало осени 2014 года составлял 3 тыс. руб. В то время как RevPAR равнялся 1560 руб. Средняя загрузка отелей - 52%. Вместе с тем даже немногий имеющийся спрос обеспечивается бизнес-туристами на которых приходится от 65% до 75% всех посетителей. Среди таковых лидируют россияне, вслед за которыми следуют граждане Южной Кореи и Японии.

Во Владивостоке - много денег, но мало магазинов

Средняя зарплата в городе составляет около 1 тыс. долларов США. Это позволяет городу входить в пятерку ТОП по данному значению. Вместе с тем на тысячу жителей Владивостока приходится около 20 кв. метров качественных торговых площадей. Для сравнения в лидирующем по данному значению Краснодаре данное значение составляет 830 кв. метров.

Владивосток. Коттеджный посёлок Дубрава

Уставом посёлка не ограничивается архитектурный стиль и материалы для строительства домов, всё это на усмотрение покупателя. Коммуникации подводятся по мере строительства домов. Технические условия на подключение имеются. Поэтому центральным водоснабжением, канализацией и электричеством жители обеспечены. В случаях с перебоями электричества предусмотрен резервный генератор. Новым домам присваивается почтовый адрес и хозяева могут в них прописаться.

Владивосток. Коттеджный посёлок Радово - 2

Все коттеджи построены по канадской-каркасной технологии, которая зарекомендовала себя с самой лучшей стороны. Единственный минус такой технологии в том, что несоблюдение некоторых нюансов технологии при сборке дома станет заметны только через пару лет когда дерево начинает сохнуть и неправильно сшитый каркас может со временем стать головной болью для хозяина. Как бы там ни было, большинство домов в мире, и постепенно в России строится именно по этой технологии.

Обзор коттеджного строительства во Владивостоке

Даже в советские времена Владивосток был большим шумным индустриальным городом. Поэтому, когда в 50-х годах прошлого века коммунистическая партия разрешила гражданам СССР иметь подсобные участки размером в 6 соток, это событие было встречено во Владивостоке с радостью. Первые дачные участки выделялись в пригороде, в Советском районе. Затем, в 1959 году Советский район закрыли для дач и желающие получить вожделенные сотки стали получать их вдоль железной дороги по направлению к Уссурийску. Наиболее популярным дачным направлением стал Надеждинский район. Больше всего дачных кооперативов находилось в районе 32-го километра, 37-го километра, Пятого Ключа и станции Сиреневка.


Квартира в Сочи

1ком., 42 кв.м., Адлерский район, Старообрядная ул.

Квартира в Белгороде

2ком., 51 кв.м., Харьковская гора, Каштановая ул.

Квартира в Волгограде

2ком., 45.5 кв.м., Красноармейский район, Фадеева ул.

Квартира в Сочи

3ком., 96 кв.м., Приморье, Курортный пр-кт

Здание в Фрязино

1275 кв.м., Садовая ул.

Гостиница в Туапсе

530 кв.м., район Приморье, Набережная ул.