Южно-Сахалинск – новое жилье стоит дороже старого

Южно-Сахалинск - город стабилизирующихся цен и сезонного спроса на жилье. Последнее наиболее часто приобретается на вторичном рынке недвижимости. Он находится под давлением растущих объемов строительства. Однако говорить о его доминировании по объемам сделок, не приходится, чего нельзя сказать об уровне цен.Рассмотрим данные факторы более детально.

Цены

Средняя стоимость квартир в Южно-Сахалинске составила в октябре54 863 руб. за кв.м., что на 2% больше чем месяцем ранее. Вместе с тем по сравнению с наибольшим спадом цен в апреле, стоимость жилья выросла на 8%. На этом фоне по сравнению с 2004 годом цены выросли фактически в два раза. Тогда «квадрат» в городе стоил около 27 тыс. рублей. В 2006 году квадратный метр стоил около 34 тыс. руб. за кв. метр.

В свою очередь 10% экспонируемого на рынке жилья стоит дешевле 2 млн. руб. за объект. Наибольший объем предложения - 50% приходится на квартиры стоимостью от 2 до 3.5 млн. рублей. В свою очередь квартиры дороже 3.5 млн. рублей занимают более 40% предложения.

Вместе с тем стоимость однокомнатных «хрущевок» составляла в городе 53 тыс. руб. за кв. метр. Двух и трехкомнатные апартаменты оценивались в данном классе по 45 и 50 тыс. руб. за «квадрат». На этом фоне однокомнатные «брежневки» оценивались в городе 65 тыс. руб. за кв. метр. Двух и трехкомнатные квартиры данного класса оценивались по 50 и 42 тыс. руб. за кв. метр.

Между тем однокомнатные квартиры 138 серии стоили в среднем по 70 тыс. руб. за кв. метр. Двух и трехкомнатные апартаменты данного класса оценивались по 55 и 57 тыс. руб. за кв. метр.Однокомнатные квартиры 97 серии стоили 60 тыс. руб. за кв. метр. Двух и трехкомнатные апартаменты стоили по 56 тыс. руб. за кв. метр.

Вместе с тем стоимость нового жилья в Южно-Сахалинске существенно превышает средний уровень цен на рынке. Новостройки в городе оцениваются в среднем по 65 тыс. руб. за кв. метр.

Спрос и предложение

В Южно-Сахалинске ярко выраженный сезонный спрос на жилье. Последний активизируется по факту завершения организованного в промышленных масштабах вылова рыбы осенью каждого года. Исключения составляют периоды экономического кризиса, когда спрос остается на постоянно низком уровне.

Большая часть сделок приходится на вторичный рынок жилой недвижимости. При этом во втором полугодии текущего года в Южно-Сахалинске активизировалась деловая активность на рынке жилой недвижимости. Вследствие чего объемы сделок вернулись к уровню 2010 года.В первом полугодии в зависимости от месяца количество сделок было на 10-45% меньше чем в 2011 году. Вместе с тем в 2010 году деловая активность сократилась на 41% по сравнению с 2009 годом. В последнем количество сделок снизилось на 2% по сравнению с 2008 годом.

В свою очередь единовременно в городе реализуется не менее 500 квартир, из них большая часть располагается в «хрущевках» и «брежневках». На дома 138 и 97 серии приходится меньшая часть предложения. При этом не менее двух третий сделок заключается на вторичном рынке жилья.

Строительство

Южно-Сахалинск характеризуется высокой степенью изношенности жилого фонда. Вследствие чего строительство нового жилья в городе является чрезвычайно актуальным. С учетом существенной государственной поддержки объемы строительства в Южно-Сахалинске только увеличиваются.

Так в 2010 году в городе были построены жилые дома, вмещающие 1844 квартир общей площадью в 150.2 тыс. кв. метров. Тогда же в городе возвели 229 индивидуальных домов.Для сравнения в 2009 году на рынок было выведено лишь 800 квартир и 300 индивидуальных домов. Ранее объемы строительства были еще меньше. Так в 2006 году общая площадь возведенных многоквартирных домов составляла лишь 25 тыс. кв. метров. В настоящий момент в городе возводится 14 многоэтажных жилых дома. При этом общие объемы строительства по Сахалину должны составить в текущем году 250 тыс. кв. метров.

На фоне роста объемов строительства в городе реализуют проекты зарубежные девелоперы. Например, китайская корпорация «Синьчжоу» намеревается построить новый микрорайон в южной части города. Речь идет о четырехэтажных многоквартирных домах.

Помимо этого в Южно-Сахалинске возводится жилье для работников бюджетной сферы. Например, подобный дом возводится в микрорайоне «Эдем». Так же в городе осуществляется строительство жилья для переселения людей издомов имеющихдефицит сейсмичности. Сейчас ведется строительство 3 таких домов, рассчитанныхна 334 квартиры.

Прогнозы

Вследствие крайней изношенности жилого фонда, а так же рядагосударственных программ в Южно-Сахалинске будут сохраняться большие объемы жилищного строительства. При этом новое жилье по-прежнему будет стоить в городе дороже, чем квартиры на вторичном рынке недвижимости.

Вместе с тем, стоимость жилья в Южно-Сахалинске будет повторять ценовую динамику в общенациональном масштабе. При этом жилье в городе будет характеризоваться крайне высоким уровнем цен по сравнению с другими провинциальными городами страны. В случае благополучного развития экономической ситуации рост цен на жилье в Южно-Сахалинске будет составлять 7-12% в год без учета инфляции.

В свою очередь активизация деловой активности на рынке недвижимости возможна лишь за счет увеличения ипотечного кредитования. Так как каких либо существенных предпосылок для роста доходов местного населения нет.