Челябинск - город панельных домов, одно-двухкомнатных квартир и стабилизировавшихся цен на жилье
Цены
Средняя стоимость квартир на вторичном рынке жилья в Челябинске составила в октябре 35 072 руб. за кв.м., что на 0.07% больше чем месяцем ранее. При этомсредняя стоимость новостроек в городе равнялась 33 тыс. руб. за кв. метр.
В свою очередь наиболее дорогое жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке располагалось в Центральном районе. Здесь стоимость новостроек и «вторички» равнялась 40 и 44 тыс. руб. за кв. метр соответственно. При этом дешевле всего жилье стоило в Металлургическом и Тракторозаводском районе демонстрировавшим в обоих случаях среднюю стоимость жилья в размере 27 тыс. руб. за кв. метр.
На этом фоне в Советском районе стоимость «вторички» и новостроек равнялась 37500 и 39 тыс. руб. за кв. метр. В Калининском районе средняя стоимость жилья на обоих рынках равнялась 34 тыс. рублей. В Курчатовском – 33 и 30 тыс. руб. за кв. метр. В Ленинском районе «вторичка» стоила 39500 и 38500 руб. за кв. метр.
Между тем около 60% экспонируемого жилья оценивается в пределах 30-40 тыс. руб. за кв. метр. При этом на недвижимость стоимостью до 30 тыс. руб. за кв. м. приходится около 20% предложения. В свою очередь жилье от 40 до 50 тыс. руб. за кв. метр составляет около 15% рынка. Еще 3% рынка приходится на недвижимость стоимостью от 50 до 60 тыс. руб. за кв. метр. Квартиры по цене от 60 до 80 тыс. рублей вобрали в себя еще 2% рынка.
В целом жеснижение стоимости жилья, начавшееся в городе с конца 2008 года,остановилось осенью 2009 года. С тех пор движение цен на рынке носит колебательный характер. При этом новостройки демонстрируют более ярко выраженную восходящую динамику. Однако даже в их случае,ни о каком достижении докризисного уровня цен говорить не приходится. Последний для вторичного и первичного рынка жилья составлял по итогам 2008 года 49 и 39 тыс. руб. за кв. метр. Более очевидным является снижение разрыва между стоимостью нового и подержанного жилья. Это обуславливается тем, что в условиях кризиса домовладельцы-частники могли снизить стоимость жилья, а строители ограниченные порогом рентабельности – нет.
Предложение
Одновременно в Челябинске экспонируется около 2-3 тыс. квартир. При этом их площадь колеблется от 58 до 81 кв. метра.
Больше всего жилья реализуется в Калининском и Курчатовском районах, на которые приходится 50-55% предложения. В свою очередь в Центре продается около 15-20% недвижимости. В Тракторозаводском -14-17%. В Советском и Металлургическом районахпродается в пределах 3-5% жилья. В Ленинском районе экспонируется менее всего недвижимости. В данном случае речь идет о 1-2% недвижимости.
На этом фоне двухкомнатные квартиры составляют около 40% от реализуемой недвижимости. Еще 30% приходится на однокомнатные квартиры. Трех и четырехкомнатные апартаменты вбирают в себя 20% и 5% жилья. Еще 5% приходится на квартиры иного формата.
Между тем около 65% экспонируемых квартир располагается в панельных домах. Еще 20% предложения приходится на кирпичные дома. Монолитные многоэтажки составляют 5% рынка. Еще 10% реализуемой недвижимости составляют иные типы строений.
Вместе с тем в городе ощущается дефицит нового жилья эконом-класса. При этом сегмент элитного жилья находится в стадии формирования.
Спрос
Населению Челябинска исходя из среднего уровня зарплат и стоимости жилья,придется копить на среднестатистическую квартиру около 8.5 лет. При этом с учетом ипотечного кредитования и различного вида рассрочек даже до кризиса реализовывалось в городе не более 30% жилья. По 20% и 10% на каждый вид финансирования соответственно. Еще 40% сделок заключалось посредством оплаты наличными. На этом фоне 30% сделок является альтернативными (обмен квартир).
В свою очередь наибольшим спросом пользуются квартиры в Центральном и Советском районах. На втором месте по популярности значатся Курчатовский и Калининский районы. В свою очередь наименее востребовано жилье в производственных кварталах – Металлургическом и Тракторозаводском.
Как видим спрос не совсем соответствует предложению. В то время как наиболее востребованы Центральный и Советский районы наибольшее предложение приходится на Калининский и Курчатовский районы.Благодаря этому жилье в наиболее востребованных районах переоценено. В то время как в наименее востребованных -недооценено.
Строительство
В первой половине 2011 года в Челябинске было возведено 232 тыс. кв. метров жилой недвижимости. При этом за весь 2010 год в городе построили 487 тыс. кв. метров жилья. Для сравнения в 2009 году объемы строительства составили 531 тыс. кв. метров жилой недвижимости. В докризисном 2008 в городе построили 880 тыс. кв. метров жилой недвижимости.
На этом фоне подавляюще количество возводимых в городе домов относится к эконом-классу. Жилье бизнес-класса и класса комфорт + составляет около 5-10% рынка. Между тем на рынке риэлторских услуг в городе можно выделить агентство недвижимости «КОУЛ». Среди застройщиков по объемам строительства лидируют компании «Центр управления проектами», «Челябинскгражданстрой», «Артель-С», «Легион», «Жилстрой N9», «НТ-Урал», «Желдорипотека».
Прогнозы
С учетом снизившихся объемов строительства в Челябинске будет отмечаться дефицит новостроек эконом-класса. При этом неадекватность цен в ряде районов из-за несоответствия предложения и спроса сохранится. Низкая платежеспособность населения по-прежнему будет сдерживать развитие рынка. Однако по мере развития ипотечного кредитования данная тенденция будет сокращаться.
В свою очередь по мере устранения кризисных тенденций на рынке будет меняться структура предложения. В первую очередь речь идет о высшем ценовом сегменте первичного рынка жилья, где по мере увеличения платежеспособности населения появится большое количество нового предложения. Между тем его прирост будет происходить не в ущерб возведения жилья эконом-класса которое продолжит доминировать в общей структуре предложения.
На этом фоне стоимость жилья при отсутствии второй волны кризиса продолжит увеличиваться и при благоприятном стечении обстоятельств достигнет докризисного уровня в ближайшие 12 месяцев. При этом разрыв цен между новостройками и вторичным жильем вновь начнет увеличиваться. Причем последнее по-прежнему будет стоить больше чем квартиры на первичном рынке недвижимости.
.
