Требования законодательства к договорам отчуждения недвижимого имущества

Договор купли-продажи.

Анализ предписаний пункта 1 статьи 549, пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) позволяет определить договор купли-продажи недвижимости как соглашение, в силу которого одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Особенностями договора купли-продажи недвижимости являются строгая письменная форма.

• Несоблюдение письменной формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.
• Договор купли-продажи недвижимостиможет быть заключен в простой письменной форме, в виде одного документа, подписанного сторонами и содержащего соглашения по всем существенным условиям.
• По желанию сторон договор купли-продажи квартиры можно удостоверить у нотариуса.
• В любом случае, в соответствии с действующим законодательством, переход права собственности подлежит государственной регистрации Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии.
• Договор считается заключенным с момента его подписания сторонами.

В связи с отменой государственной регистрации договоров купли продажи и даренияжилой недвижимости указание в нем, что такой договор подлежит регистрации и считается заключенным с момента ее проведения, противоречить действующему законодательству и может повлечь отказ в государственнойрегистрации перехода права.

К числу существенных условий данного договора относится, прежде всего, его предмет – недвижимое имущество, подлежащее передаче (статья 432, пункт 3 статьи 455 ГК РФ).

Статья 554 ГК РФ устанавливает специальные требования к степени детализации предмета: в договоре должны быть указаны данные, позволяющие его определенно установить. Данное правило призвано однозначно определить подлежащее передаче недвижимое имущество и исключить возможные споры относительно предмета конкретного договора. Наиболее правильным,является указание в договоре отчуждения данных о его предмете, содержащихся в свидетельстве о государственной регистрации права, а при его отсутствии, с данных технического учета ил кадастрового паспорта объекта.

Одним из существенных условий договора купли-продажи является цена.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

• При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. Цена продаваемой недвижимости будет считаться согласованной, когда договор прямо определяет цену отчуждаемого объекта в денежных единицах, а также если он содержит указание на способы, при помощи которых та кая цена может быть бесспорно определена (например, установление цены за единицу площади).
• При продаже недвижимости в кредит с рассрочкой платежа, т.е. на условиях, когда оплата товара будет производиться после его передачи, при этом не единовременно, а по частям, к числу существенных условий такого договора относятся порядок, сроки и размеры платежей (абзац 2 пункта 1 статьи 489 ГК РФ).

Существенным условием договора продажи жилой недвижимости, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования таким жилым помещением, после его приобретением покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их права пользования данным помещением ( ст. 558 ГК РФ).

В случае отсутствия таких лиц, договор должен сведения об этом. Говоря о субъектном составе договора продажи недвижимости, необходимо также напомнить, что, если предметом договора выступает недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов (статья 256 ГК РФ, статья 34 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ)), для заключения такого договора необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга продавца (абзац 1 пункта 3 статьи 35 СК РФ).

При продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество должны соблюдаться правила о преимущественной покупке (статья 250 ГК РФ, статья 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).К заявлению о государственной регистрациинеобходимоприложитьдокументы, подтверждающие исполнение правил пункта 2 статьи 250 ГК РФ. Отсутствие этих документов рассматривается правоприменительной практикой как нарушение требований закона и служит основанием к отказу в регистрации.

Договор дарения заключается, как правило, между родственниками, которые не преследуют цели получить прибыль от передачи имущества. Договор дарения является наиболее востребованным безвозмездным договором. Договор дарения является двухсторонней сделкой, для заключения которой необходимо не только желание собственника отдать свое имущество, но и желание одаряемого принять имущество. Процесс заключения договора дарения схож с процессом заключения и регистрации договора купли-продажи.

Существенным отличием является то, что Даритель безвозмездно передает Одаряемому, принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество. Договор дарения так же может быть составлен в простой письменной форме ипереход права подлежит обязательной государственной регистрации. При заключении договора дарения необходимо помнить одействии семейного законодательства. Для заключения договора дарения Дарителюнеобходимо получить согласие супруга на сделку, в противном случае, переход права не будет зарегистрирован. Несмотря на то, что сделка является безвозмездной, не стоит забывать о «юридической чистоте сделки» для того чтобы вместе с имуществом не приобрести непредвиденных проблем.

Строгое соблюдение норм закона при заключении договора, надлежащее его исполнение поможет Вам избежать всевозможных неприятностей.