Нотариус Алексей Комаров "Купля-продажа долей в квартире: о чем нужно знать?"
Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.
Для начала разберемся, что означает понятие «доля жилого помещения». По смыслу жилье является неделимой вещью, но при этом владеть и распоряжаться ею могут несколько сособственников. Соответственно, у каждого из них имеется своя доля.
До мая 2001 года приватизируемое имущество оформлялось в общую совместную собственность всех зарегистрированных в квартире. После смерти одного из сособственников его доля передавалась наследникам – таким образом, доли остальных преобразовывались из общей совместной собственности в долевую. Согласно 247-й статье Гражданского кодекса РФ, порядок пользования имуществом, находящимся в долевой собственности устанавливается по соглашению сторон. Либо – через суд.
Таким образом, «долевое» деление права собственности на жилье возникло еще в 90-х годах прошлого века. Сейчас, правовая ситуация с долями выглядит крайне неопределенно. С одной стороны, владеющей большей долей сособственник не может заставить других владельцев, с меньшими и даже мизерными долями, продать принадлежащие им «части» квартиры – это прямо прописано в 252-й статье Гражданского кодекса РФ и подтверждается судебной практикой.
В частности – решением Конституционного Суда Российской Федерации отN 242-О-О, в котором указано:
один сособственник не может требовать выкупа доли другого, даже если у последнего нет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. То есть, выкупить мизерную сособственника, по сути, невозможно -до тех пор, пока он сам об этом не выразит соответствующего желания.
Также существует позиция Верховного суда: если сособственники не могут добровольно определить порядок пользования жильем, то по заявлению владельца большей доли суд вправе отказать собственнику меньшей во вселении в жилое помещение. По мнению Верховного суда, «реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли и соглашения собственников».
Встречаются случаи, когда порядок использования помещениями между совладельцами квартиры не определен: такие доли юристы называют «идеальными».
Идеальные доли приобретаются, главным образом, для получения регистрации. В ряде случаев доли приобретаются для оказания давления на сособственника – чтобы он продал принадлежащую ему часть квартиры.
У сделок с долями есть и другие особенности – к примеру, если вы хотите продать свою долю, необходимо уведомить об этом других сособственников. Дело в том, что 250-я статья Гражданского кодекса РФ наделяет совладельцев правом преимущественного выкупа продаваемых долей. Таким образом, в очереди желающих приобрести вашу долю сособственники стоят выше сторонних покупателей. Соответственно, перед продажей доли остальных владельцев объекта нужно обязательно уведомить об этом – текст уведомления можно составить у нотариуса.