Котова Наталия "Наложение ареста на ячейку по сделкам с недвижимостью"

Рассказывает Котова Наталия Николаевна, руководительРасчётных центров «Банковский-6»,«Невский-8».

Наложение ареста на денежные средства или иное имущество должника, а равно находящееся в сейфовой ячейке, является самой распространенной обеспечительной мерой.

С какой целью применяют эту меру?

Она способствует надлежащему исполнению судебных постановлений и гарантирует эффективность удовлетворения исковых требований. Применяется данная обеспечительная мера, когда существуют опасения, причём обоснованные, в том, что исполнение решения суда и реальная защита нарушенных прав заявителя станут невозможны или будут затруднены из-за недобросовестных действий должника.

Как это соотносится с имуществом, находящимся в сейфовой ячейке?

Осуществляя расчёты по сделкам с недвижимостью, продавцы и покупатели надеются на благоприятный результат сделки.

В процессе же сделки между сторонами могут возникнуть ситуации, когда одна из сторон, по мнению другой, не исполняет должным образом свои обязательства. И тогда, чтобы воспрепятствовать, например, продавцу покупатель обращается в Расчётный центр с требованием заблокировать доступ к сейфу продавца.

Такое требование к Расчётному центру неправомерно, поскольку арест сейфа и запрещение допуска к нему одного из арендаторов сейфа могут быть осуществлены на основании решения суда, а также по постановлению органов предварительного следствия при наличии судебного решения в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Перечень органов и лиц, имеющих право арестовывать имущество, закрыт, следовательно, ни Расчётный центр, ни судебный пристав-исполнитель не наделены правом налагать арест на сейф.

Понятно, что в целом обеспечительная мера в виде наложения ареста на ячейку служит только благим целям – таким, как защита нарушенных прав и законных интересов. При этом она является крайней мерой. Подходя формально к её применению, можно в значительной мере ограничить права других участников сделки – других арендаторов сейфа.

Что это значит?

Как известно, в Расчётном центре для расчётов по сделкам с недвижимостью применяются различные формы договоров, структурно разделяющиеся на совместный доступ арендаторов к сейфу:

• (договоры «Аренда», частично «Аренда+»)
• и на доступ к сейфу определённого арендатора за определённым ценным пакетом (договоры «Эксперт-Сейфинг», «Эксперт», «Гарант»).

Последствия наложения ареста на имущество должника в зависимости от выбранной формы договора аренды ячейки для других, можно сказать добросовестных участников сделки, тоже различаются. Так, накладывая арест на имущество должника, находящееся в ячейке, доступ к которой договором аренды определён как при одновременном присутствии всех арендаторов, невозможно выделить из общей массы имущества имущество, исключительно принадлежащее должнику. В этом случае арест накладывается на всю сейфовую ячейку, от чего страдают интересы других «зависимых» арендаторов.

Лучше обстоит ситуация, когда арендована ячейка по форме договора с контролем выдачи пакетов. Действуя избирательно, суд своим решением может наложить арест действительно на имущество должника, которое в договоре определяется как ценные пакеты, изымаемые самостоятельно самим арендатором-должником. В этом случае арест не затронет ценные пакеты других арендаторов, которые арендаторы, не опасаясь, могут изъять в соответствии с условиями договора аренды ячейки.

Таким образом, мера по обеспечению иска в виде ареста имущества, находящегося в сейфе, применяется судом для защиты нарушенных прав заявителя, который надеется, что данное требование судом будет удовлетворено, а в последующем исполнено. Однако защищая свои права, можно, не имея на то умысла, ограничить права третьих участников сделки (арендаторов сейфовой ячейки), не имеющих к существу спора никакого отношения. Поэтому Расчётный центр рекомендует выбирать такие формы договоры, которые подчёркивают независимый характер доступа к сейфу и самостоятельное получение ценных пакетов.