Смоленск город дорожающего и привлекательного для инвестиций нового жилья
Цены
Средняя стоимость квартир в Смоленске увеличилась за 2011 год на 15%. При этом в отдельные месяцы ушедшего года город лидировал в России по темпам роста цен. Например, в июне 2011 годапоследние выросли на 2%, что стало наибольшим значением среди всех российских городов в тот период.Вместе с тем текущий уровень цен в размере 36 864 руб. за кв.м. на 20% больше чем в конце 2010 года.
В свою очередь городской рынок недвижимости характеризуется существенным разбросом цен. Наиболее дешевые квартиры, оцениваемыев 25 тыс. руб. за кв. метр располагаются в малоэтажных домах на территории микрорайонов Киселевка и Королевка. Дороже всего оцениваются элитные квартиры в пер. Ульянова. В данном случае речь идет о 60 тыс. руб. за кв. метр.
В свою очередь наиболее «дорогим» районом города является Ленинский, располагающийся в центре города. Средняя стоимость жилья в нем составляет 38 тыс. руб. за кв. метр. Дешевле всего стоят квартиры в Заднепровском районе, где средний уровень цен составляет 30 тыс. руб. за кв. метр. На этом фоне в Промышленном районе стоимость квартир составляет 34500 руб. за кв. метр.
Между тем наиболее дорогим типом квартир являются «сталинки», чья средняя стоимость равняется 38 тыс. руб. за кв. метр. В центре города стоимость данных квартир достигает 60 тыс. руб. Дешевле всего в Смоленске стоят «хрущевки» и «брежневки». Их стоимость составляет 34500 тыс. руб. за кв. метр. Жилье улучшенной планировки оценивается примерно в 35500 руб. за кв. метр. Новостройки оцениваются в городе по 36 тыс. руб. за кв. метр. Из этого проистекает вывод о том, что цены на вторичном рынке недвижимости Смоленска несколько выше, чем на первичном рынке жилья.
Спрос и предложение
Смоленск характеризуется недостатком предложения на первичном рынке жилой недвижимости. Вследствие этого новостройки в городе несколько переоценены. Вместе с тем имеющееся в данном сегменте предложение в основном представлено кирпичными домами. Особенно это касается высшего ценового сегмента. Наиболее качественные новостройки располагаются в Ленинском районе. В Заднепровском районе и микрорайонеКоролевка имеются доступные по цене панельные дома.
Немногочисленные монолитные новостройки располагаются в Промышленном районе и микрорайоне Киселевка. Меньше всего новостроек в Заднепровском районе, характеризующемся наибольшей долей частных домов в городе. В свою очередь основная часть новостроек представлена 9-10 этажными домами. Исключение составляет микрорайон «Соловьиная роща» где доминируют дома средней этажности.
На этом фоне большая часть квартир, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости является одно и трехкомнатными.
В последние полгода спрос на жилье в Смоленске активизировался. Причем в городе ожидается реализация нескольких проектов элитной недвижимости.
Строительство
Последние годы Смоленск демонстрирует рост объемов строительства. Вместе с тем данный сегмент промышленности традиционно характеризуется в городе низкой долей индивидуального жилищного строительства. С учетом статуса Смоленска и спецификой его генплана это является вполне объяснимой тенденцией.
Наибольшие объемы жилищного строительства были отмечены в 2008 году, когда в городе возвели 213 тыс. кв. метров жилья. Менее всего построили в 1998 г. Тогда на рынок было выведено лишь 57.5 тыс. кв. метров жилой недвижимости.
На этом фоне одним из наиболее ярких проектов планируемых к реализации в городе является строительство города-спутника «Славутич». Населенный пункт с общей площадью недвижимостив 550 тыс. кв. метров будет находиться в 10 км.к югу от Смоленска. Проект будет реализовываться на основании частно-государственного партнерства. Общая его стоимость составляет 15 млрд. рублей. Начало работ запланировано на 2012 год.
Компаниями,ведущими активную застройку на территории города,являются ООО АН «Гарант-жилье», ОАО «Смоленскоблгражданстрой», ООО «СмолБелТорг», ОАО «Смолстромсервис».
Прогнозы
Стоимость жилья в Смоленске будет увеличиваться на 1-2% в месяц вплоть до президентских выборов в России. Затем вероятен незначительный спад цен в пределах 3-5%. Одновременно с этим снизится и деловая активность на рынке. В свою очередь объемы строительства по-прежнему останутся стабильными,и возможно даже будут демонстрировать рост.
На этом фоне квартиры, на первичном рынке жилья сохранят свою инвестиционную привлекательность в ближайшие 12 месяцев. Как правило, приобретая данное жилье на начальных этапах строительства, инвесторы зарабатывают около 15-20% от стоимости объекта по факту реализации квартир в уже сданном доме.
Вместе с тем через полтора два года в городе может возникнуть переизбыток предложения нового жилья вследствие реализации крупного жилищного проекта «Славутич». Тогда же может снизиться и инвестиционная привлекательность квартир на первичном рынке недвижимости.
.
