Нотариус Алексей Комаров "Апартаменты: подводные камни оформления"

Апартаменты – это новый формат недвижимости, имеющий свои правовые особенности. Попробуем разобраться, в чем преимущества и недостатки этого вида объектов.

Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Правовая формулировка понятия «апартамент» содержится в Приказе Минспорттуризма РФ от № 35 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи". Согласно этому документу, апартамент включает в себя две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня), общей площадью не менее 40 кв. м. Иного законодательного определения апартаментов не существует.

На практике апартамент – это по сути, приобретенный в собственность номер в гостинице с отдельной кухней. Апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан. Ведь такие объекты не соответствуют многим требованиям, предъявляемым законом к жилью: в первую очередь по инсоляции (солнечному освещению) и инфраструктуре (застройщики редко выделают места для обустройства детских площадок, зон отдыха, парковок).

Таким образом, застройщики получают возможность реализовывать строительные проекты с фактической «жилой составляющей» - на строительных площадках, которые не подходят для жилищного строительства (существуют ограничения по инсоляции, невозможность размещения необходимого количества парковочных мест и т.д.).

Проблемы регистрации и прописки

Каким образом Росреест оформляет права собственности на такие объекты? Регистрация производится в соответствии с ФЗ-122 от г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

  • Регистрация любого права носит заявительный характер (ст.16 ФЗ-122), этой же статьей регулируется и перечень необходимых для регистрации права собственности документов.

  • Срок регистрации перехода права собственности для апартаментов – нежилых помещений составляет от трех до десяти рабочих дней, в зависимости от формы сделки: простой письменной либо нотариальной.

  • Получая свидетельство о собственности, покупатель будет владеть изолированным нежилым помещением – в документе указывается площадь объекта, ему присваивается уникальный кадастровый номер.

Апартаменты – это нежилые помещения, поэтому зарегистрироваться в них по месту жительства невозможно.

Согласно Федеральному закону № 5242-1, регистрация по месту жительства возможна в жилом помещении (ст. 6 ФЗ № 5242-1), в то время как регистрация гражданина по месту пребывания (в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге, на туристской базе и т.д.) производятся соответственно по его прибытии и выбытии администрацией соответствующего учреждения.

Таким образом, практические механизмы получения регистрации по месту пребывания в апартаментах пока не ясны. Как управляющая компания апарт-отеля – как бы жилого дома, будет осуществлять процедуру регистрации не ясно. Отсюда вытекают проблемы с получением медицинских услуг по месту жительства, с устройством детей в детские сады, школы. К тому же, стоимость коммунальных услуг в апартаментах будет гораздо выше, чем в аналогичных по площади жилых помещениях.

Налоговые требования

Изменениями в НК РФ, введенным ФЗ от N 284-ФЗ, установлена величина налога в 0,5 процента от кадастровой стоимости объекта ст. 406 НК РФ. Однако субъекта РФ вправе самостоятельно изменять ставки налога в пределах и на условиях указанных в одноименной статье НК РФ.

В соответствии с законом «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге» (утвержден 26 ноября 2014 года), налог на владение нежилым помещением рассчитывается по следующей ставке (исходя из кадастровой стоимости):

  • Для объектов стоимостью до 300 тыс. рублей включительно - 0,1 % от суммы оценки.

  • Для объектов стоимостью от 300 тыс. до 500 тыс. рублей включительно - 0,3 % от суммы оценки.

  • Для объектов стоимостью свыше 500 тыс. рублей - 2 % от суммы оценки.

По данным компаний-застройщиков, реализующих проекты строительства апарт-отелей, минимальная кадастровая стоимость однокомнатных апартаментов составляет 3 млн рублей. Таким образом, за апартамент минимальной площади придется платить 60 тыс. рублей ежегодно.

Можно ли перевести купленный апартамент в статус жилого помещения? Вопрос, скорее теоретический. Правовые основания для этого существуют, однако на практике такие случаи не встречались. По моим предположениям сделать это будет практический не возможно.

Исходя из написанного, вывод напрашивается следующий – апартаменты — это модифицированное под жилье нежилое помещение. Приобретать такую недвижимость разумно для временного проживания или сдачу в аренду. При этом, более чем вероятно, что заниженная цена при покупке такого “жилья” по сравнению с квартирой обернется в дальнейшем завышенным текущим обслуживанием и большим налогом к оплате. Поскольку апартаменты — это новинка для Российского рынка жилья вопрос с дельнейшей продажей такой покупки может решиться не быстро.

Юридический справочник | Просмотров: 256 | Дата размещения: 26.05.2015

Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

1) Комментарий

2) Ваше имя

3) Ваш e-mail

4) Ваш номер телефона (необязательно)

5) Введите код: Код

6)

Поделиться:

Читайте также

фото

В «Балтийской жемчужине» открылся поликлинический комплекс

Новый 2022 год начался с хороших новостей для жителей Красносельского района Санкт-Петербурга. В микрорайоне «Балтийская жемчужина» состоялось долгожданное открытие пятиэтажного поликлинического комплекса для взрослых и детей с отделением скорой помощи.

Первичный рынок | 19.01.2022 | СК «Балтийская жемчужина» | Просмотров: 32

Семьи с двумя и более детьми смогут не платить налог от продажи квартиры для улучшения жилищных условий

Законом от уплаты налога освобождаются доходы, которые были получены семьями с двумя и более детьми при продаже имеющегося жилья и использованы для покупки нового. Сегодня собственник при продаже квартиры должен выплатить государству 13 % от стоимости жилой недвижимости. НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной от продажи имущества суммы.

Налоги | 19.01.2022 | АН «Майоров и Партнеры» | Просмотров: 31

Офисная неоклассика: какими будут офисные пространства в 2022 году

Классический офис с кабинетами и собственными рабочими местами сегодня интересен лишь каждой десятой компании. При этом новой «классикой» в последние годы стал формат flex-office. А уже в ближайшем будущем на смену «гибкому» может прийти «клубный» офис.

Коммерческая недвижимость | 18.01.2022 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 90

фото

Кадастровая палата по Курганской области подвела итоги по количеству невостребованных документов в 2021 году

В 2021 году в архив Кадастровой палаты по Курганской области поступило 8,5 тыс. оригиналов документов на объекты недвижимого имущества, которые были подготовлены по итогам оказания государственных услуг, но так и остались невостребованными. Всего по итогам ведения архива в филиале хранится почти 29,5 тыс. невостребованных документов.

Новости о недвижимости | 18.01.2022 | ГУ «ФКП Росреестра» | Просмотров: 104

В российских новостройках началось тестирование методологии присвоения классов «умным» домам

В новостройках крупных российских застройщиков началось тестирование методологии присвоения классов «умным» домам, разработанной рабочей группой из застройщиков и IT-специалистов на базе Единого ресурса застройщиков. В зависимости от набора функций многоквартирному дому будет присваиваться один из пяти классов.

Первичный рынок | 17.01.2022 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 146

Три новых детских сада появятся в Кургане

Управлением Росреестра по Курганской области поставлены на кадастровый учёт три здания в Заозёрном жилом массиве города Кургана, где скоро откроются детские сады.

Новости о недвижимости | 13.01.2022 | Управление Росреестра по Курганской области | Просмотров: 361

Комфорт-класс на очереди: почему в 2022-м дома массово поумнеют

Рынок умных домов в России еще формируется. Правда, за 2021 год он совершил скачок в развитии: цифровые сервисы в ЖК перестали быть прерогативой премиального сегмента и начали появляться в домах более низкого класса. По оценкам экспертов, в следующем году этот тренд закрепится. Подробнее о тенденциях в цифровизации ЖК рассказали специалисты компании «Юникорн», разработчика цифровой платформы Ujin.

Первичный рынок | 12.01.2022 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 367

фото

Эксперты Кадастровой палаты ответят на вопросы зауральцев

20 января 2022 года в Кадастровой палате по Курганской области состоится горячая телефонная линия по вопросам, относящимся к полномочиям Росреестра.

Новости о недвижимости | 12.01.2022 | ГУ «ФКП Росреестра» | Просмотров: 411

фото

Просрочка сдачи квартиры. Основные 5 правил при споре с застройщиком

Вами был заключен договор ДУ в строительстве многоквартирного дома. В документе был установлен срок сдачи готового объекта, однако квартира еще не готова и ее передачу задерживают.

Советы риэлтора | Первичный рынок | 11.01.2022 | Пользователь: b2bnews | Просмотров: 451

Компания MD Facility Management за год нарастила портфель объектов на 19%

Компания MD Facility Management подвела итоги 2021 года. С начала года список объектов в управлении компании пополнился недвижимостью общей площадью более 400 тыс. кв. м., включая столичные МФК «Флотилия» и крупнейшую в России клинику European Medical Centre, а также объекты одного из ведущих игроков мировой нефтяной отрасли — компании «Шлюмберже Лоджелко, Инк.» в ХМАО и сеть районных торговых центров в Москве.

Коммерческая недвижимость | 10.01.2022 | Пользователь: Сергей | Просмотров: 436