РОСРИЭЛТ

Нотариус Алексей Комаров "Апартаменты: подводные камни оформления"

26.05.2015

Апартаменты – это новый формат недвижимости, имеющий свои правовые особенности. Попробуем разобраться, в чем преимущества и недостатки этого вида объектов.

Рассказывает нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Правовая формулировка понятия «апартамент» содержится в Приказе Минспорттуризма РФ от № 35 "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи". Согласно этому документу, апартамент включает в себя две и более жилые комнаты (гостиная/столовая и спальня), общей площадью не менее 40 кв. м. Иного законодательного определения апартаментов не существует.

На практике апартамент – это по сути, приобретенный в собственность номер в гостинице с отдельной кухней. Апартаменты не могут рассматриваться как жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан. Ведь такие объекты не соответствуют многим требованиям, предъявляемым законом к жилью: в первую очередь по инсоляции (солнечному освещению) и инфраструктуре (застройщики редко выделают места для обустройства детских площадок, зон отдыха, парковок).

Таким образом, застройщики получают возможность реализовывать строительные проекты с фактической «жилой составляющей» - на строительных площадках, которые не подходят для жилищного строительства (существуют ограничения по инсоляции, невозможность размещения необходимого количества парковочных мест и т.д.).

Проблемы регистрации и прописки

Каким образом Росреест оформляет права собственности на такие объекты? Регистрация производится в соответствии с ФЗ-122 от г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

  • Регистрация любого права носит заявительный характер (ст.16 ФЗ-122), этой же статьей регулируется и перечень необходимых для регистрации права собственности документов.

  • Срок регистрации перехода права собственности для апартаментов – нежилых помещений составляет от трех до десяти рабочих дней, в зависимости от формы сделки: простой письменной либо нотариальной.

  • Получая свидетельство о собственности, покупатель будет владеть изолированным нежилым помещением – в документе указывается площадь объекта, ему присваивается уникальный кадастровый номер.

Апартаменты – это нежилые помещения, поэтому зарегистрироваться в них по месту жительства невозможно.

Согласно Федеральному закону № 5242-1, регистрация по месту жительства возможна в жилом помещении (ст. 6 ФЗ № 5242-1), в то время как регистрация гражданина по месту пребывания (в гостинице, санатории, доме отдыха, пансионате, кемпинге, на туристской базе и т.д.) производятся соответственно по его прибытии и выбытии администрацией соответствующего учреждения.

Таким образом, практические механизмы получения регистрации по месту пребывания в апартаментах пока не ясны. Как управляющая компания апарт-отеля – как бы жилого дома, будет осуществлять процедуру регистрации не ясно. Отсюда вытекают проблемы с получением медицинских услуг по месту жительства, с устройством детей в детские сады, школы. К тому же, стоимость коммунальных услуг в апартаментах будет гораздо выше, чем в аналогичных по площади жилых помещениях.

Налоговые требования

Изменениями в НК РФ, введенным ФЗ от N 284-ФЗ, установлена величина налога в 0,5 процента от кадастровой стоимости объекта ст. 406 НК РФ. Однако субъекта РФ вправе самостоятельно изменять ставки налога в пределах и на условиях указанных в одноименной статье НК РФ.

В соответствии с законом «О налоге на имущество физических лиц в Санкт-Петербурге» (утвержден 26 ноября 2014 года), налог на владение нежилым помещением рассчитывается по следующей ставке (исходя из кадастровой стоимости):

  • Для объектов стоимостью до 300 тыс. рублей включительно - 0,1 % от суммы оценки.

  • Для объектов стоимостью от 300 тыс. до 500 тыс. рублей включительно - 0,3 % от суммы оценки.

  • Для объектов стоимостью свыше 500 тыс. рублей - 2 % от суммы оценки.

По данным компаний-застройщиков, реализующих проекты строительства апарт-отелей, минимальная кадастровая стоимость однокомнатных апартаментов составляет 3 млн рублей. Таким образом, за апартамент минимальной площади придется платить 60 тыс. рублей ежегодно.

Можно ли перевести купленный апартамент в статус жилого помещения? Вопрос, скорее теоретический. Правовые основания для этого существуют, однако на практике такие случаи не встречались. По моим предположениям сделать это будет практический не возможно.

Исходя из написанного, вывод напрашивается следующий – апартаменты — это модифицированное под жилье нежилое помещение. Приобретать такую недвижимость разумно для временного проживания или сдачу в аренду. При этом, более чем вероятно, что заниженная цена при покупке такого “жилья” по сравнению с квартирой обернется в дальнейшем завышенным текущим обслуживанием и большим налогом к оплате. Поскольку апартаменты — это новинка для Российского рынка жилья вопрос с дельнейшей продажей такой покупки может решиться не быстро.


Статью разместила компания «Комаров Алексей Викторович»

#Юридический справочник

Просмотров: 49 | ID: 1194



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Способы расчета за недвижимость. Истории чужих ошибок.

Хочу поделиться с вами несколькими историями из своей практики. Они про то, как надо и как не надо проводить сделку с недвижимостью и как правильно рассчитаться с продавцом.

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Стоит поторопиться: 1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства

1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно федеральному закону №93-ФЗ, до указанной даты возможна регистрация права собственности на жилищные строения без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после 1 марта текущего года – это станет обязательным.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.


Коттедж в Пензе

343 кв.м., 12.5 сот., Терновка, Озерная ул.

Квартира в Тюмени

1ком., 30 кв.м., Центр, 50 лет ВЛКСМ ул.

Жилой дом в Ростове-на-Дону

300 кв.м., 6 сот., СЖМ

Склад в Санкт-Петербурге

2600 кв.м., Пушкинский район, Московское ш.

Дача в Талдомском районе Московской области

100 кв.м., 15 сот., Талдом