РОСРИЭЛТ

Нотариус Алексей Комаров "Чем опасны недействительные сделки для покупателей и продавцов недвижимости?"

26.03.2015

Если сделка купли-продажи жилья будет признана недействительной, покупатель рискует остаться ни с чем: его обяжут вернуть квартиру продавцу. Попробуем разобраться, по каким основаниям сделку могут признать недействительной.

Рассказывает нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров.

Одно из оснований недействительности сделок прописано в 170-й статье Гражданского кодекса РФ.

Закон разделяет два вида таких правоотношений: мнимые и притворные. Мнимые сделки совершаются лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. То есть, стороны не собираются исполнять или требовать исполнения такой сделки – оплачивать переданное по ней имущество, принимать его и т.д. Говоря юридическим языком, воля сторон в таких сделках изначально порочна.

Типичный пример – брачный договор, заключенный с нарушением требований Семейного кодекса.

Бывает, что супруг приобретает то или иное имущество в кредит. А затем – без согласия кредитора заключает брачный договор, по которому оно, как бы, отходит в личную собственность жены или мужа. Надеясь, что на предмет залога не обратят взыскание. Хотя, как сказано в 46-й статье Семейного кодекса РФ, супруг обязан уведомлять кредитора об изменении или расторжении такого соглашения.

Притворная сделка совершается с целью прикрыть другую сделку, в том числе – подписанную на совершенно иных условиях.

Самый распространенный пример – заключение договора дарения доли вместо соглашения купли-продажи.

Мотив таких действий до банальности прост:

  • в соответствии с 250-я статьей Гражданского кодекса РФ, владелец доли в помещении при ее продаже должен получить «добро» на проведение сделки от других сособственников.

  • При заключении договора дарения такого согласия не требуется: то есть, по факту, дарение прикрывает собой сделку купли-продажи.

  • А если сособственник заинтересован в приобретении доли, он может в судебном порядке доказать притворность такой сделки – и потребовать, на ряду с признанием сделки ничтожной и перевода прав собственника по договору на себя.

С другой стороны, как показывает судебная практика, стороны могут сперва заключить договор дарения на не большую долю жилья, а уже затем – оформить соглашение купли-продажи на оставшуюся часть. Как показывает судебная практика мнимой или притворной сделкой это считаться, скорее всего не будет.

В целом, доказать мнимость сделки довольно проблематично. Практически невозможно – в случаях, если стороны заключили договор дарения, а документы, подтверждающие, что между ними происходили какие-либо денежные расчеты по сделке, отсутствуют.

Недействительной сделкой также можно считать заключение договора займа, залогом по которому выступает договор купли-продажи жилья с кредитором.

Такая схема была распространена в 90-х, но в последнее время практически не используется – по крайней мере, в крупных городах. Впрочем, не исключено, что с учетом нынешних экономических реалий, она может возродиться. Если должник не возвращает деньги, формально, кредитор может заявиться в его квартиру и выставить жильца на улицу.

Судебная практика по таким спорам довольно противоречива.

  • С одной стороны, суды квалифицируют данные сделки как притворные и прикрывающие собой договор ипотеки.

  • С другой – зачастую игнорируют заключенные между сторонами договоры займа, считая что переданные кредитором деньги являются платой по договору купли-продажи.

Решения судов по таким соглашениям будет зависеть от конкретных обстоятельств дела – в любом случае, подобная форма обеспечения займа не даст кредитору гарантий оперативного взыскания долга. И, скорее всего, приведет к признанию договора купли-продажи недействительным.

Пожалуй, самой распространенным моментом на рынке жилья является заключение договора купли-продажи с занижением реальной цены сделки.

Мотив действий продавца в таких случаях понятен – если он владеет объектом менее трех лет, необходимо платить подоходный налог с разницы покупки и продажи. А в случаях если сумма сделки менее 1 млн рублей, никаких налогов платить не надо.

Судебная практика, по таким сделкам весьма лояльна: если есть документы подтверждающие передачу цены договора, подписанный сторонами акта приема-передачи жилья и другие условия исполнения сделки, расторгнуть договор под предлогом того, что ее цена не соответствовала рыночной, заинтересованной стороне не получится. Впрочем, если в суде выяснится, что сделка действительно была изначально заключена на кабальных для продавца условиях (к примеру, ему срочно понадобились деньги на лечение и он реализовал свое жилье по цене, в несколько раз ниже рыночной) такой договор будет признан недействительным по решению суда. Важно помнить, что указание в договоре заниженной цены – это риск для покупателя. Если сделка будет оспорена, несостоявшийся приобретатель несет риск вернуть только ту сумму, которая и была указана в договоре.


Статью разместила компания «Комаров Алексей Викторович»

#Юридический справочник

Просмотров: 28 | ID: 1128



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Самовольное занятие земельных участков

Вам приглянулся соседний участок, который выглядит заброшенным и давно не возделывается? Давайте разберемся, как на законных основаниях стать его хозяином.

Рынок складской недвижимости стабилен, прогноз на вторую половину года - оптимистичный

Эксперты ГК A Plus Development подвели итоги I полугодия в сегменте складской и индустриальной недвижимости. К основным тенденциям данного периода можно отнести дальнейшее укрепление позиций формата build-to-suit, рост объема заказов на строительство индустриально-складских объектов со стороны производственных предприятий, а также сокращение уровня вакансии.

Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

В стране уже несколько месяцев действует программа субсидирования ипотеки для семей, в которых с 1 января 2018 года до 31 декабря 2022-го рождается второй и/или третий ребенок. «Росриэлт» разбирался, действительно ли гражданам с детьми выгоден такой кредит на жилье, а также насколько он доступен для них.

Насколько «индустриальны» индустриальные парки в России?

Эксперты ГК A Plus Development выделили основные тенденции развития индустриальных парков в России. Ключевыми являются: существенные различия в направленности государственных и частных парков, отсутствие проектов узкой специализации, высокая плотность застройки относительно аналогичных проектов в передовых странах.

Готова ли российская логистика к автоматизации складов?

Вячеслав Зелепуга, коммерческий директор ГК A Plus Development рассказал, насколько заинтересованы во внедрении технологий роботизации и автоматизации на свои складские объекты логистические компании, работающие в России.

Способы расчета за недвижимость. Истории чужих ошибок.

Хочу поделиться с вами несколькими историями из своей практики. Они про то, как надо и как не надо проводить сделку с недвижимостью и как правильно рассчитаться с продавцом.

Оценка объекта недвижимости при получении ипотечного кредита

При оформлении и выдачи ипотеки обязательно проводится процедура оценки приобретаемой недвижимости, независимо от того, в какой банк Вы планируете обратиться. Приобретаемое по ипотеке жильё остаётся в залоге у банка до тех пор, пока клиент не выплатит кредит в полном размере. Поэтому банку-кредитору необходимо иметь точно представление о реальной стоимости недвижимости для утверждения правильной суммы выдаваемых денежных средств. Точно зная стоимость объекта недвижимости, банк страхуется от возможной потери заемных средств в случае, если вы не сможете выплатить кредит.

Стоит поторопиться: 1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства

1 марта 2018 года заканчивается законодательно установленный срок упрощенного порядка регистрации прав на объекты индивидуального жилищного строительства. Согласно федеральному закону №93-ФЗ, до указанной даты возможна регистрация права собственности на жилищные строения без предоставления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после 1 марта текущего года – это станет обязательным.

5 нюансов ипотечного договора, о которых надо знать

Ипотека в современном мире является одним из самых распространенных способов приобретения жилья. В первом полугодии 2017 года рынок ипотеки вырос на 16%, обновив рекорд 2014-го, — по итогам уходящего года ожидается рекордный объем выдачи ипотечных кредитов за все время существования рынка жилищного кредитования.

Поможет ли блокчейн упростить процессы в сфере оборота недвижимости?

Что такое «блокчейн»? Блокчейн — единая, но при этом децентрализованная база данных, состоящая из информационных пакетов (или цепочек блоков). Копии информации, которая хранится в ней, доступны всем участникам системы. Каждый из этих пользователей может вносить изменения в базу, используя свой индивидуальный ключ. Представим, что наша система уже работает идеально, но что еще требуется сделать, чтобы запустить полноценный сервис на базе этой технологии? Адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов рассмотрел ряд проблем, с которыми столкнутся компании на примере проекта Росреестра, Внешэкономбанка (ВЭБ) и Агентства по ипотечно-жилищному кредитованию (АИЖК), которые планируют ввести единую систему регистрации договоров участия в долевом строительстве на блокчейне.


Производственный цех / база в Екатеринбурге

6925.9 кв.м., Птицефабрика, Сибирский тракт 13 км

Земельный участок в Меленковском районе Владимирской области

2414 сот., Казнево (село)

Гостиница в Туапсе

560 кв.м., район Центр

Земельный участок в Чехове

6 сот., Волосово (деревня)

Квартира в Иркутске

2ком., 56 кв.м., Октябрьский район, Дальневосточная ул.