Рынок недвижимости Архангельска не способен удовлетворить растущий спрос
За 2013 год согласно данным от АиФ в Архангельской области сдали 289 тысяч кв.м. жилья, из них в самом Архангельске было введено в эксплуатацию 80,7 тыс. кв.м. Цифра, для города с населением более 350 тысяч человек не самая высокая. Да и ситуация со стоимостью жилья рождает пока больше вопросов чем ответов. По данным, полученным из Архангельскстата, цена на жилье во втором квартале 2014 года составила 57,7 тысячи рублей на первичном и 62,3 тысячи рублей на вторичном рынке, что для региона с депрессивной экономикой явление очень неприятное.
Основной причиной высоких цен на жильё является в первую очередь высокий спрос на жильё.
- Михаил Мень – министр строительства и ЖКХ посетивший недавно Архангельск с рабочим визитом был достаточно жёстким в своих высказываниях на счёт сложившейся ситуации в сфере строительства. Он потребовал от мэрии столицы области увеличить как минимум вдвое темпы строительства жилой недвижимости в Архангельске. Однако, кадровых изменений сделано не было, поэтому возникает большой вопрос сможет ли правительство области и столицы Поморья организовать работу с учётом требования министра строительства РФ.
- Андрей Шестаков - министр промышленности и строительства Архангельской области в оправдание сложившейся ситуации говорит о том, что специфика строительства жилья в области не позволяет возводить новостройки ускоренными темпами, поэтому строительная индустрия не успевает за растущими потребностями региона. Улучшение ситуации он видит только в постепенном насыщении региона новым жильём. То есть форсированного решения проблемы с дефицитом жилья пока не предвидится. В планах на 2014 год по области должно быть построено всего около 300 тыс.кв.м. жилья, что явно недостаточно для решения острой проблемы.
В качестве внутренних, неразрешимых проблем влияющих на высокую стоимость жилья в Архангельске специалисты считают дороговизну земельных участков расположенных в центре Архангельска. Поэтому строительство социального жилья в центре, в любом случае, встанет городской казне "в копеечку". Отдалённые районы Архангельска также непригодны для масштабного строительства социального жилья в силу слабой транспортной доступности и неготовности коммунальных сетедержателей к обеспечению новых районов водой, теплом и электричеством. Клубок этих проблем необходимо срочно решать администрации Архангельска. Решение, несомненно, имеется, необходима лишь твёрдая воля руководства в намерении решить этот вопрос.
Вторая причина, поддерживающая уровень сложившихся цен на недвижимость это доступность кредитов. Люди, не видя иного выхода, вынуждены брать ипотеку, образуя таким образом замкнутый процесс, который не даёт сложившейся ситуации шансов на изменения в лучшую сторону.
Сергей Тарасулов – директор агентства "ТС-Инвест" объясняет неудовлетворительные объёмы строительства тем, что застройщикам по сию пору не удаётся наладить диалог с администрацией Архангельска, и положительной динамики в этом вопросе не наблюдается. Выдача разрешительной документации затягивается на годы. Аукционы по продаже земельных участков не проводятся.
Поэтому застройщики уходят с рынка недвижимости Архангельска, переходя в соседние города, к примеру, в администрации Северодвинска налажен конструктивный диалог с застройщиками, и получить разрешение на строительство там, намного проще.
В подтверждение слов Сергея Тарасулова Министерство строительства Архангельской области заявило о намерении возвести в Котласе и Северодвинске 100 тысяч кв.м. жилья. Новостройки будут финансироваться по программе "Жильё для российской семьи", в рамках которой до конца 2017 года в России должно быть построено 25 млн.кв.м. жилья эконом-класса по цене не дороже чем 30 тысяч рублей за кв.м. В Котласе развитие получит Южный район, 11 квартал которого будет застраиваться новыми высотками. Всего, по указанной программе, в Котласе планируется построить 53 тысяч квадратных метров. Северодвинская администрация также уже определилась с местом застройки. Это будет 209 квартал. Первые квартиры в новом квартале будут продаваться работникам оборонных предприятий города.
Архангельск же в данной программе не участвует, ограничиваясь сдачей в эксплуатацию лишь коммерческих объектов жилой недвижимости, которые не в силах переломить неудовлетворительную ситуацию на рынке недвижимости. Сданные в эксплуатацию новостройки Архангельска можно посмотреть на нашем сайте в специальном разделе "Новостройки".
Типовым представителем многоэтажек эконом класса, которыми застраивается Архангельск является:
- ЖК "Дуэт",
- ЖК Академический,
- Солнечный 2.
- В выгодную сторону от предыдущих примеров отличается 12-этажная новостройка с названием "ЖД на Соборной", которая относится застройщикам к жилью комфорт-класса и уже имеет в своём арсенале привлекательный фасад и заметную архитектуру.
Исполнение социальных жилищных программ в Архангельске
Для решения жилищного вопроса граждан в Архангельской области и Архангельскесуществуют федеральные программы, призванные обеспечить граждан недорогим социальным жильём. Так в 2014 году 40 учителей области должны въехать в новые квартиры благодаря полученным жилищным сертификатам. Многодетные семьи получают дотации благодаря местной программе поддержки. В этом году, благодаря местной программе уже 20 семей получили возможность улучшить свои жилищные условия. Получают жилищные сертификаты и молодые семьи.
Однако, с исполнением программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилья существуют проблемы, область входит те регионы, которые не успевают осуществлять намеченные ранее планы. Такая нерасторопность может дорого обойтись жителям Архангельска и области, так как Фонд содействия реформированию ЖКХ может приостановить финансирования своих программ на территории Поморья. В августе 2014 года программа не была выполнена в семи муниципальных образованиях области.
В аутсайдерах числятся: Новодвинск, Каргополь, МО "Онежское", в Приморском районе МО "Талажское", в Красноборском районе МО "Черевковское" в Няндомском районе МО "Шалакушкское".
Стоимость недвижимости в Архангельске
Как мы уже упоминали, Архангельскстат даёт цифры по области в 57,7 тысячи рублей на первичном и 62,3 тысячи рублей на вторичном рынке. Агентство недвижимости АН "Троицкий дом" даёт уточнённую информацию на осень 2014 года. По их данным стоимость квадрата в центре города находится на отметке в 68 тысяч, а в целом по городу оценивается около 60 тысяч рублей.
В свою очередь, агентство недвижимости "Мир Квартир" даёт следующую информацию по средней стоимости квадратного метра в зависимости от количества комнат. Данные на 10 октября 2014 года. Однокомнатные квартиры - 68,23 т.р., изменение за неделю +1%, двухкомнатные - 60,94 т.р., изменение за неделю – 5,14%, трёхкомнатные - 61,96 т.р., изменение за неделю +8,5%. Такие большие колебания в статистике "Мира квартир вызваны небольшим количеством обработанных статистикой предложений. На самом деле рынок недвижимости Архангельска замер в стагнации с небольшими еженедельными колебаниями в десятые доли процента, то в плюс, то в минус. При этом первый и второй кварталы 2014 года показывали заметное снижение цен на фоне пиковых значений 2013 года, но увеличение спроса к осени остановило падение цен предыдущего периода. Самая дорогая квартира бизнес класса оценивается сегодня в Архангельске в 17,5 миллионов, самая дешёвая, в доме, состояние которого оценивается как близкое к ветхому, стоит 1,19 млн рублей.
Что касается количества предложений, то с 2013 года оновыросло - в 1,5 раза, при этом количество застоявшихся на рынке объектов, которые продаются дольше шести месяцев, выросло с 8 до 16%. Это говорит о явно завышенной оценке на многие объекты на вторичном рынке и о пределе возможностей среднего покупателя.
Говоря о прогнозах на будущее, очень сложно прогнозировать в сложившейся экономической и политической ситуации.Но, если принять как факт, что экономическая ситуация в России, как минимум, не ухудшится, то ближайшие полгода-год следует ожидать постепенного роста цен на новостройки, как эконом-класса, так и элитного жилья. Рост цен до конца 2014 года составит не более 1-2%, а до октября 2015 года вырастет не более чем на 5% и это в благоприятных экономических условиях.
Динамика на вторичном рынке дифференцируется следующим образом: ветхий фонд и окраины ожидает небольшое падение цен и стагнация, более свежие типовые серии и те квартиры, что расположены ближе к центру ожидает умеренный рост цен в силу неудовлетворённого спроса на первичном рынке. Рост цен в этом сегменте будет еще менее заметен, чем на первичном рынке.
При условии ужесточения санкций Европы и как следствие дефицита наличных средств в банковском секторе можно ожидать ужесточения правил выдачи кредитов населению, что снизит спрос на рынке недвижимости, но также будет наблюдаться затормаживание и приостановка некоторых объектов строительства. Это, в свою очередь создаст очередной виток дефицита новостроек. При таком раскладе цены на первичку опять взлетят, выиграют и держатели недвижимости на вторичном рынке. Но вряд ли пиковые значения цен будут держаться дольше полугода. Дефицит наличности у населения сыграет свою роль, и владельцы недвижимости будут вынуждены снижать стоимость на квадратный метр, так как это случилось в 2008 году. Тогда цены упали в различных регионах до 30%. Вряд ли 2014 -2015 годы повторят ситуацию дефолта 2008 года. Внутренние валютные резервы страны не позволят обрушиться экономике отрасли, но падение до 10% от нынешних цен, может быть вполне вероятным.
