В Иркутске рухнул рынок ипотеки
Эксперты подвели итог первых двух месяцев 2015 года. Как и предполагали специалисты, повышение ставок по ипотеке привело к практически полному падению спроса на данную услугу. За январь-февраль в Иркутской области было совершено только 5 сделок с недвижимостью с привлечением заёмных средств. Причем, за весь январь не было выдано ни одного кредита. В Феврале уже было заключено пять договоров.
В сравнении с аналогичным периодом прошлого года цифра выглядит несколько футуристично, так в феврале 2014 года было заключено 639 ипотечных займов. То есть активность на рынке предоставления ипотечных услуг по Иркутской области снизилась в 128 раз, об этом сообщил портал ирсити.ру со ссылкой на Росреестр.
Тем не менее рынок недвижимости скорее жив, чем мертв. За первые два месяца 2015 года было зарегистрировано 1935 договоров долевого участия, что на 900 договоров меньше чем годом ранее, другими словами, снижение спроса составило 30%.
Всего, с начала 2015 года Росреестром Иркутской области зарегистрировано 5370 сделок с недвижимым имуществом, эта цифра ниже той, что была годом ранее почти на 13%. Росреестром фиксируются не только сделки с ипотечными кредитами и договорами долевого участия, но и переуступка прав, сделки с арендой, соглашения об изменении содержания закладной.
Причиной, послужившей обвальным сокращением спроса на ипотеку послужило поднятие ключевой ставки рефинансирования Центробанком. Вслед за Центробанком коммерческие банки стали массово изменять условия предоставления ипотеки. В качестве первых заградительных мер стал подниматься нижний предел первоначального взноса, затем стремительно стала расти процентная ставка на ипотечный займ.
Лидером по выдаче ипотечных ссуд в Иркутской области являлся Байкальский Сбербанк. В настоящее время он держит ставку по ипотеке 18%. Это максимальный процент. Имеется перечень условий, которые снижают проценты, так, например, если вы получаете зарплату на карту Сбербанка, то для вас ставка будет 17,5%, если в ипотеку будет оформляться квартира в доме уже сданном в эксплуатацию, то ставка будет 16,5%. Различными коэффициентами можно понизить ставку ипотеки до 13%.
Не только Сбербанк поднял ставки, в ВТБ 24 принято решение о том, что ипотека выдается только при оплате клиентом ни менее 50% первоначального взноса. В привилегированном положении оказались покупатели квартир в «Новом городе», в управлении капитального строительства и в Ассоциации застройщиков Иркутска, для них ВТБ разрешил первоначальный взнос от 30%.
Ипотека сейчас используется в крайнем случае. Покупатели стараются оформлять ипотеку только в случае если до сделки не хватает 10-15%.
Застройщики, в таких условиях, меняют политику продаж. В то время как одни дают покупателям беспроцентные рассрочки, другие устраивают различные акции для привлечения покупателя. Пока эти меры помогают держать уровень продаж на уровне всего в полтора раза меньшем, чем докризисный уровень.
Тем не менее, снижение поступлений от ипотечных сделок корректирует поведение застройщиков на рынке недвижимости. Количество сделок с использованием заемных средств доходило до 70%, поэтому застройщикам придется бросить все имеющиеся резервы на выполнение уже взятых обязательств, то есть на достройку начатых жилых комплексов. Начинать новые, большинство компаний, в создавшихся условиях не смогут при всем желании.
При этом эксперты прогнозируют, что снижение ключевой ставки Центробанка следует ожидать не ранее чем с приходом лета, худший прогноз осень 2015 года. Макроэкономические показатели должны стабилизироваться к этому времени: рубль укрепится, стоимость нефти стабилизируется на приемлемом уровне. Это и должно стать своеобразной точкой отсчета для строительной отрасли. Коммерческие банки, вслед за Центробанком начнут снижать ставки по ипотеке и это вновь привлечет покупателей на рынок недвижимости.
На фоне таких прогнозов, можно сказать, что ожидать заметного снижения цен от застройщика не следует. Вероятней всего, что крупные компании, совокупный объем строительства которых в Иркутске составляет около 80% не пойдут на снижение цен, они будут дожидаться снижения ключевой ставки Центробанка.
Мелкие компании, не имеющие большого "жирового запаса", будут вынуждены снижать цены, но из-за их небольшой доли на рынке недвижимости, падение цен не будет заметно. Ситуация может измениться, если крупные игроки так и не дождутся к осени наплыва покупателей с банковскими деньгами. В таком случае, мы сможем наблюдать реальное снижение цен, причем это может быть и 10% и 20% и 30% от нынешней стоимости, как это было в 2008 году.
