РОСРИЭЛТ

Краснодар- город, обладающий одним из наиболее перспективных рынков недвижимости в России

08.09.2012

Краснодар – город обладающий одним из наиболее активно развивающихся рынков первичной недвижимости в России. Последнее время в нем ежегодно вводится в эксплуатацию около 1 млн. кв. метров жилья, что в разы больше по сравнению с другими центрами юга РФ. Например, в Сочи и Новороссийске ежегодно строится соответственно около 300 и 100 тыс. кв. метров жилья. По площади жилья вводимого на душу населения Краснодар почти в пять раз обогнал второй по величине город в России – Санкт-Петербург. Так если в краевом центре ежегодно на одного жителя приходится 3 кв. метра новостроек, то в северной столице, лишь – 0,6 кв. метра.

Вполне понятно, что столь интенсивное строительство базируется на существенной материальной выгоде самих застройщиков. Что в условиях несовершенства законов, коррупции, да и просто слабой осведомленности граждан приводит к возникновению различного рода полулегальных схем возведения жилья. На таковые в Краснодаре приходится до четверти из общих объемов строительства. Так если единовременно в городе строится около 3 млн. кв. метров жилья то на объекты, возводимые по «серым» схемам приходится около 800 тыс. кв. метров новостроек.

При этом наиболее распространенная серая схема строительства заключается в возведении на участке для индивидуального жилищного строительства многоквартирных домов малой и средней этажности или же нескольких блоков таунхаусов. Как правило, сами квартиры в таких домах обладают незначительной площадью (26-37 кв. метров для однокомнатных и 40-50 кв. метров для двухкомнатных). Таунхаусы «получаются» в размерах не более 80-100 кв. метров. В свою очередь низкое количество согласований и небольшая площадь участка и самой недвижимости позволяет застройщикам реализовать таунхаусы в среднем по 3,5 млн. рублей за объект, а квартиры по 25-28 тыс. руб. за кв. метр. Т.е. построенное по серым схемам готовое жилье стоит столько же сколько квартира на этапе котлована в официально возводимой многоэтажке. Именно столь низкая цена и обуславливает спрос на жилье серых застройщиков, с которыми нещадно борются городские власти, организовавшие на сайте администрации города интерактивную карту незаконного строительства. Причем только в 2011 году властями было выявлено около 1 тыс. нарушений земельного законодательства. Вследствие этого к административной ответственности было привлечено 853 нарушителя. Общая сумма наложенных штрафов составила 2 млн. рублей. Всего же в различные инстанции было подано 400 исковых заявления о сносе самостроя.

Конкурировать с серыми застройщиками пытаются крупные и легально работающие строительные компании в количестве примерно 250 единиц, из которых примерно четверть приходится на фирмы из других регионов РФ.

В числе реализуемых ими объектов можно выделить два дома на ул. 40-летия Победы на 101 и 326 квартир. Проект общей площадью в 33,7 тыс. кв. метров реализует компания ООО «М.Т. «ВПИК». Приобрести квартиры в строящихся домах можно в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

«Квартиры в новых домах можно будет приобрести в ипотеку уже на первых стадиях строительства. Для покупки жилья также можно будет использовать материнский капитал и жилищные сертификаты военнослужащих», - комментирует ситуацию с проектом на портале самой строительной компании ее директор Ольга Подрезова.

При этом она же добавляет, что реализуемый проект относится к категории «комфорт-класс».

Еще одним примером является едва ли не единственный в Краснодаре объект элитного жилищного строительства ЖК «Ривьера» компании ООО СИК «Девелопмент-

Юг». Комплекс состоит из двух одноподъездных домов в 22 этажа и общим количеством квартир в 152 единицы.

В целом же на первичном рынке жилой недвижимости Краснодара на различных стадиях строительства экспонируется от 35 до 40 тыс. квартир. Из них примерно 35-40% приходится на жилье эконом-класса. Еще около 35% вбирают в себя новостройки среднего ценового сегмента, причем их доля постоянно растет за счет сегмента эконом-класса. Остальная недвижимость представлена квартирами бизнес и элит класса. При этом количество проектов относящихся к последнему по различным оценкам колеблется от 1 до 3. Т.е. составляет минимальное количество. Увеличивается и сам объем предложения новостроек. При этом в годовой амплитуде прирост предложения составил около 16% на начало второго квартала текущего года. В целом же за счет увеличения доли жилья среднего ценового сегмента улучшается структурная составляющая первичного рынка жилья Краснодара. Вместе с тем последний все еще остается городом со сравнительно большой, по сравнению с Сочи и Москвой, долей недорогих новостроек.

На этом фоне наибольший объем предложения новых квартир сконцентрирован в районе ФМР, где сосредоточено около 19,4% новостроек. Меньше всего предложения в ЧМР. Там находится лишь 9,4% строящегося жилья из числа многоквартирных домов. Для сравнения в районах ЮМР и ЦМР находится по 11,6% и 13,7% новостроек. Соответствующие данные в своем исследовании за первый квартал приводит Macon Realty Group.

В общей структуре спроса доминируют покупатели из числа местных жителей. Причем количество сделок заключаемых за счет ипотеки достигает 35-40% от общего объема, что фактически соответствует данным столичного региона и почти в два раза превышает общероссийское значение.

На этом фоне средняя стоимость жилья на первичном рынке недвижимости Краснодара составляла в августе 43 562 руб. за кв.м. При этом объекты эконом-класса оценивались в среднем по 31,2 тыс. кв. метров. Средний ценовой класс (комфорт плюс) реализовалась по цене в 35,5 тыс. кв. метров. За жилье бизнес класса просили соответственно 41 тыс. рублей. Элитные новостройки продавались по цене в 82 тыс. руб. за кв. метр. При этом с начала года средняя стоимость новостроек увеличилась на 5.92%. По сравнению с годом ранее их стоимость выросла на 4.7%. Для сравнения квартиры на вторичном рынке недвижимости подорожали за это же время лишь на 2.85% и 2.41%.

Наиболее дорогие новостройки располагаются в ЦМР, ЮМР, ул. 40 лет. Победы и ШМР, а самые дешевые в ПМР, ГМР, на ул. Восточно-Кругликовской и Витаминкомбинате. Данная градация цен в основном объясняется как типом возводимого жилья, так и социально-экономическими особенностями самих районов. Как правило, в отдаленных кварталах строится наиболее дешевое жилье, предназначающееся для граждан, готовых мириться с транспортными проблемами и недостатками инфраструктуры. Так отличающийся высокой стоимостью новостроек ЦМР является центральным районом Краснодара. Наиболее близко к нему расположен еще один «дорогой» район - ЮМР. Он же является и самым живописным в городе, так как большая часть микрорайонов в нем выходит к реке Кубань.

В свою очередь районы ПМР и ГМР удалены от центра города, что сказывается на стоимости и классе жилья в них. Это же можно сказать и о районе Гидростроителей и Витаминкомбинате. Еще одним удаленным районом является район ЗИПа в нем особенно остро ощущается дефицит общественного транспорта. Вместе с тем наличие последнего не всегда помогает даже в центре. Например, в приближенном к центру районе ул. 40 лет Победы регулярно отмечаются автомобильные пробки, но именно здесь находятся одни из наиболее дорогих новостроек города. Т.е. в Краснодаре встречаются исключения, при которых, по крайней мере, недостатки транспортной инфраструктуры не способны сбить стоимость жилья в новых домах.

В региональном значении Краснодар все еще выглядит недооцененным по сравнению с прибрежными курортными городами. Обладая инфраструктурой крупного мегаполиса, и находясь в не более чем в 2 часах езды от Черного моря, Краснодар может предоставить своим поклонникам жилье, которое стоит на 20-30 тыс. руб. за кв. дешевле, чем в том же Сочи. Даже при покупке однокомнатной квартиры это позволит, как минимум сэкономить от 600 тыс. до 1 млн. рублей, что даже с учетом больших транспортных расходов является существенной суммой.

Резюмируя вышеизложенное можно отметить, что Краснодар является одним из наиболее перспективных региональных рынков недвижимости в РФ. Спрос, базирующийся на местном платежеспособном населении, большие объемы строительства, близость моря обеспечивают местному рынку хорошие перспективы дальнейшего развития. Согласно прогнозам специалистов Росриэлт некоторое замедление строительства и остающийся высоким спрос при отсутствии макроэкономических потрясений будут содействовать росту стоимости жилья в городе на 3-4% до конца года. Причем по мере освоения черноморского побережья Краснодарского края количество иногородних покупателей жилья в краевой столице будет расти. Это обуславливается тем, что Краснодар позволяет сочетать близость к морю с доступной ценой, качественной инфраструктурой, а главное возможностью двойного использования недвижимости за счет сдачи ее в аренду местному трудоспособному населению.

Кулюк Павел

Просмотров: 129 | ID: 337



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Краснодар: Каким стал для застройщиков 2017 год и чего им ждать в будущем

Ситуация на рынке первичного жилья Краснодара противоречивая: треть девелоперов испытывают серьезные финансовые проблемы, и их дома могут вот-вот перейти в разряд долгостроев. Но много и «сильных» компаний, у которых растут продажи, а значит и приток инвестиций в стройки. В целом эксперты впервые за долгое время дают позитивные прогнозы относительно перспектив отрасли.

Долевое строительство перейдет «под крыло» банков

Власти страны в очередной раз реформируют сферу долевого строительства, причем кардинально. Они надеются, что таким образом смогут предотвратить появление новых обманутых дольщиков. У новой схемы финансирования строящихся многоквартирных домов есть свои плюсы и минусы. «Росриэлт» узнал у краснодарских экспертов, какие именно.

Краснодар взял курс на «золотую тысячу» агломераций мира

Развитие кубанской столицы, в том числе в строительной сфере, дало ей и соседним районам шанс войти в топ конкурентоспособных мировых агломераций. Но застройщикам и властям еще необходимо создать качественную городскую среду. А этот пункт выполнить пока проблематично.

Обманутые дольщики в Краснодаре: крики о помощи стали громче

Как в Краснодаре решается проблема обманутых дольщиков, что именно толкает людей на акции протеста, в каких случаях тревожность граждан усугубляет ситуацию — об этом и многом другом «Росриэлту» рассказали эксперты отрасли.

Новостройки Краснодара: экономия 5 тыс. руб. с "квадрата" достаточная цена за ожидание новоселья до весны

Средняя стоимость новостроек примерно на 30% больше чем такая же себестоимость строительства. Причем это цена без учета различных дисконтов и подарков. Благодаря таковым строители привлекают покупателей. Если вы относитесь к ним не спешите искать скидку сейчас. Все прибывающий объем предложения, и ухудшающиеся экономические условия заставят наименее благополучных в финансовом плане застройщиков снизить цену примерно на треть, приблизив ценники к себестоимости проекта.

В Краснодаре рынок складской недвижимости стоит на пороге снижение ставок аренды

Рынок складской недвижимости Краснодара отличается неоправданно большим объемом предложения складской недвижимости, что на длительное время гарантирует нисходящее давление как на цены, так и условия заключения арендных договоров. Чрезмерность предложения складов обуславливается диспропорцией развития данного сегмента и сегмента торговой недвижимости.

Просторная квартира по отличной цене в Краснодаре? Мечта осуществима!

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья, знает, насколько это сложный и кропотливый процесс, ведь существует множество нюансов, которые необходимо учесть, делая свой выбор. Здесь важно, чтобы совпали все факторы: надежность застройщика, качество строительства, расположение района, наличие инфраструктуры и всех коммуникаций. И конечно, хочется, чтобы квартира была просторной, будь там три комнаты или одна.

В какую недвижимость в Краснодаре выгоднее вложить средства в условиях кризиса

Ослабевающий рубль и рост курса валют подтолкнули рынок жилой недвижимости Краснодара. В условиях нестабильной экономики инвесторы и население вновь начали обращать повышенное внимание на недвижимость как на традиционный инструмент сохранения средств. В последние месяцы количество сделок на рынке, по разным оценкам, выросло на несколько десятков процентов.

Краснодар лидирует среди региональных российских центров по степени развития торговой недвижимости

По итогам 2013 года в городе насчитывалось около 660 тыс. кв. метров торговой недвижимости. Это почти в два раза больше чем в любом ином российском городе с населением от 0,5 до 1 млн. человек.

Клиентоориентированный риэлторский бизнес

В данной статье рассматриваются особенности рыночных условий и организации бизнес-процессов в риэлторских компаниях, которые приводят к формированию у потребителей негативного отношения к риэлторам, а также даются практические рекомендации по изменению бизнес-процессов и созданию внутрикорпоративной информационной системы в риэлторских компаниях, которая является основой клиентоориентированного подхода в риэлторском бизнесе.


Квартира в Краснодаре

3ком., 72 кв.м., ККБ

Дом в Сочи

750 кв.м., 11.5 сот., Дагомыс, Больничная ул.

Квартира в Краснодаре

1ком., 42 кв.м., ФМР (Фестивальный)

Квартира в Сочи

5 и более ком., 100 кв.м., Нижнеимеретинская бухта, Триумфальная ул.

Таунхаус в Краснодаре

127 кв.м., 2.7 сот., Российская улица, Российская ул.

Дом в Сочи

352.6 кв.м., 5.11 сот., Мамайка, Ландышевая ул.

Квартира в Белгороде

2ком., 51 кв.м., Харьковская гора, Каштановая ул.

Квартира в Красноярске в ЖК «Яблони, корпус 8»

2ком., 75 кв.м., Покровский микрорайон, Чернышевского ул.

Дом в Дмитровском районе Московской области

800 кв.м., 42 сот., Сазонки (деревня)

Коммерческая недвижимость многоцелевого назначения в Москве в ЦАО

109.4 кв.м.