РОСРИЭЛТ

Краснодар- город, обладающий одним из наиболее перспективных рынков недвижимости в России

08.09.2012

Краснодар – город обладающий одним из наиболее активно развивающихся рынков первичной недвижимости в России. Последнее время в нем ежегодно вводится в эксплуатацию около 1 млн. кв. метров жилья, что в разы больше по сравнению с другими центрами юга РФ. Например, в Сочи и Новороссийске ежегодно строится соответственно около 300 и 100 тыс. кв. метров жилья. По площади жилья вводимого на душу населения Краснодар почти в пять раз обогнал второй по величине город в России – Санкт-Петербург. Так если в краевом центре ежегодно на одного жителя приходится 3 кв. метра новостроек, то в северной столице, лишь – 0,6 кв. метра.

Вполне понятно, что столь интенсивное строительство базируется на существенной материальной выгоде самих застройщиков. Что в условиях несовершенства законов, коррупции, да и просто слабой осведомленности граждан приводит к возникновению различного рода полулегальных схем возведения жилья. На таковые в Краснодаре приходится до четверти из общих объемов строительства. Так если единовременно в городе строится около 3 млн. кв. метров жилья то на объекты, возводимые по «серым» схемам приходится около 800 тыс. кв. метров новостроек.

При этом наиболее распространенная серая схема строительства заключается в возведении на участке для индивидуального жилищного строительства многоквартирных домов малой и средней этажности или же нескольких блоков таунхаусов. Как правило, сами квартиры в таких домах обладают незначительной площадью (26-37 кв. метров для однокомнатных и 40-50 кв. метров для двухкомнатных). Таунхаусы «получаются» в размерах не более 80-100 кв. метров. В свою очередь низкое количество согласований и небольшая площадь участка и самой недвижимости позволяет застройщикам реализовать таунхаусы в среднем по 3,5 млн. рублей за объект, а квартиры по 25-28 тыс. руб. за кв. метр. Т.е. построенное по серым схемам готовое жилье стоит столько же сколько квартира на этапе котлована в официально возводимой многоэтажке. Именно столь низкая цена и обуславливает спрос на жилье серых застройщиков, с которыми нещадно борются городские власти, организовавшие на сайте администрации города интерактивную карту незаконного строительства. Причем только в 2011 году властями было выявлено около 1 тыс. нарушений земельного законодательства. Вследствие этого к административной ответственности было привлечено 853 нарушителя. Общая сумма наложенных штрафов составила 2 млн. рублей. Всего же в различные инстанции было подано 400 исковых заявления о сносе самостроя.

Конкурировать с серыми застройщиками пытаются крупные и легально работающие строительные компании в количестве примерно 250 единиц, из которых примерно четверть приходится на фирмы из других регионов РФ.

В числе реализуемых ими объектов можно выделить два дома на ул. 40-летия Победы на 101 и 326 квартир. Проект общей площадью в 33,7 тыс. кв. метров реализует компания ООО «М.Т. «ВПИК». Приобрести квартиры в строящихся домах можно в соответствии с 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

«Квартиры в новых домах можно будет приобрести в ипотеку уже на первых стадиях строительства. Для покупки жилья также можно будет использовать материнский капитал и жилищные сертификаты военнослужащих», - комментирует ситуацию с проектом на портале самой строительной компании ее директор Ольга Подрезова.

При этом она же добавляет, что реализуемый проект относится к категории «комфорт-класс».

Еще одним примером является едва ли не единственный в Краснодаре объект элитного жилищного строительства ЖК «Ривьера» компании ООО СИК «Девелопмент-

Юг». Комплекс состоит из двух одноподъездных домов в 22 этажа и общим количеством квартир в 152 единицы.

В целом же на первичном рынке жилой недвижимости Краснодара на различных стадиях строительства экспонируется от 35 до 40 тыс. квартир. Из них примерно 35-40% приходится на жилье эконом-класса. Еще около 35% вбирают в себя новостройки среднего ценового сегмента, причем их доля постоянно растет за счет сегмента эконом-класса. Остальная недвижимость представлена квартирами бизнес и элит класса. При этом количество проектов относящихся к последнему по различным оценкам колеблется от 1 до 3. Т.е. составляет минимальное количество. Увеличивается и сам объем предложения новостроек. При этом в годовой амплитуде прирост предложения составил около 16% на начало второго квартала текущего года. В целом же за счет увеличения доли жилья среднего ценового сегмента улучшается структурная составляющая первичного рынка жилья Краснодара. Вместе с тем последний все еще остается городом со сравнительно большой, по сравнению с Сочи и Москвой, долей недорогих новостроек.

На этом фоне наибольший объем предложения новых квартир сконцентрирован в районе ФМР, где сосредоточено около 19,4% новостроек. Меньше всего предложения в ЧМР. Там находится лишь 9,4% строящегося жилья из числа многоквартирных домов. Для сравнения в районах ЮМР и ЦМР находится по 11,6% и 13,7% новостроек. Соответствующие данные в своем исследовании за первый квартал приводит Macon Realty Group.

В общей структуре спроса доминируют покупатели из числа местных жителей. Причем количество сделок заключаемых за счет ипотеки достигает 35-40% от общего объема, что фактически соответствует данным столичного региона и почти в два раза превышает общероссийское значение.

На этом фоне средняя стоимость жилья на первичном рынке недвижимости Краснодара составляла в августе 43 562 руб. за кв.м. При этом объекты эконом-класса оценивались в среднем по 31,2 тыс. кв. метров. Средний ценовой класс (комфорт плюс) реализовалась по цене в 35,5 тыс. кв. метров. За жилье бизнес класса просили соответственно 41 тыс. рублей. Элитные новостройки продавались по цене в 82 тыс. руб. за кв. метр. При этом с начала года средняя стоимость новостроек увеличилась на 5.92%. По сравнению с годом ранее их стоимость выросла на 4.7%. Для сравнения квартиры на вторичном рынке недвижимости подорожали за это же время лишь на 2.85% и 2.41%.

Наиболее дорогие новостройки располагаются в ЦМР, ЮМР, ул. 40 лет. Победы и ШМР, а самые дешевые в ПМР, ГМР, на ул. Восточно-Кругликовской и Витаминкомбинате. Данная градация цен в основном объясняется как типом возводимого жилья, так и социально-экономическими особенностями самих районов. Как правило, в отдаленных кварталах строится наиболее дешевое жилье, предназначающееся для граждан, готовых мириться с транспортными проблемами и недостатками инфраструктуры. Так отличающийся высокой стоимостью новостроек ЦМР является центральным районом Краснодара. Наиболее близко к нему расположен еще один «дорогой» район - ЮМР. Он же является и самым живописным в городе, так как большая часть микрорайонов в нем выходит к реке Кубань.

В свою очередь районы ПМР и ГМР удалены от центра города, что сказывается на стоимости и классе жилья в них. Это же можно сказать и о районе Гидростроителей и Витаминкомбинате. Еще одним удаленным районом является район ЗИПа в нем особенно остро ощущается дефицит общественного транспорта. Вместе с тем наличие последнего не всегда помогает даже в центре. Например, в приближенном к центру районе ул. 40 лет Победы регулярно отмечаются автомобильные пробки, но именно здесь находятся одни из наиболее дорогих новостроек города. Т.е. в Краснодаре встречаются исключения, при которых, по крайней мере, недостатки транспортной инфраструктуры не способны сбить стоимость жилья в новых домах.

В региональном значении Краснодар все еще выглядит недооцененным по сравнению с прибрежными курортными городами. Обладая инфраструктурой крупного мегаполиса, и находясь в не более чем в 2 часах езды от Черного моря, Краснодар может предоставить своим поклонникам жилье, которое стоит на 20-30 тыс. руб. за кв. дешевле, чем в том же Сочи. Даже при покупке однокомнатной квартиры это позволит, как минимум сэкономить от 600 тыс. до 1 млн. рублей, что даже с учетом больших транспортных расходов является существенной суммой.

Резюмируя вышеизложенное можно отметить, что Краснодар является одним из наиболее перспективных региональных рынков недвижимости в РФ. Спрос, базирующийся на местном платежеспособном населении, большие объемы строительства, близость моря обеспечивают местному рынку хорошие перспективы дальнейшего развития. Согласно прогнозам специалистов Росриэлт некоторое замедление строительства и остающийся высоким спрос при отсутствии макроэкономических потрясений будут содействовать росту стоимости жилья в городе на 3-4% до конца года. Причем по мере освоения черноморского побережья Краснодарского края количество иногородних покупателей жилья в краевой столице будет расти. Это обуславливается тем, что Краснодар позволяет сочетать близость к морю с доступной ценой, качественной инфраструктурой, а главное возможностью двойного использования недвижимости за счет сдачи ее в аренду местному трудоспособному населению.

Кулюк Павел

Просмотров: 199 | ID: 337



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также