РОСРИЭЛТ

Обзор рынка новостроек Краснодара. Сентябрь 2011

09.11.2011

Консалтинговая компания MACON Realty Group провела исследование первичного рынка жилой недвижимости Краснодара. По состоянию на начало октября 2011 г., в городе ведется строительство 154 объектов, общая жилая площадь которых составляет 2 557 964 кв. м. Это 37 711 новых квартир.

Анализ предложения

По состоянию на начало октября 2011 г. в стадии строительства находилось 154 проекта многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 3 257 569 кв. м (-0,9% по отношению к августу 2011 г.), совокупная жилая — 2 557 964 кв. м (-0,7%), общее количество квартир в них — 37 711 ед. (-0,7%). Таким образом, за рассматриваемый период объем возводимого МЖС на локальном рынке изменений практически не претерпел.

Активность девелоперов в отношении закладки новых проектов МЖС постепенно возрастает. Данный факт подтверждает прирост на 14,2% за первые 3 квартала 2011 г. объема возводимого МЖС в г. Краснодар (прирост рассчитан по отношению к значению на ). Отметим, что на рынке появляются не только новые строительные пятна, но и игроки. Так, во втором квартале 2011 г. дочерней компанией ставропольского девелопера (ООО «ЮгСтройИнвест Кубань») началось строительство комплексного проекта застройки территории «Панорама» (лит. 1 и лит. 2) в районе ул. Восточно-Кругликовская. В 3 квартале 2011 г. начались строительные работы ростовской компанией СК «Славяне» на площадке по ул. Березанская (разрешение на строительство данного проекта было получено еще в 3 квартале 2008 г., однако кризис отстрочил выход данного проекта). При рассмотрении проектов, выход которых состоялся в сентябре 2011 г., можно выделить лит. 16 и лит. 17 компании ЗАО «Кубаньстройпроект» в рамках комплексной застройки территории в районе ул. Покрышкина.

На сегодняшний день «основой» первичного рынка МЖС г. Краснодар являются эконом- и средний классы (32,8% и 39,6% соответственно). Именно на данные сегменты предъявляется наибольший спрос со стороны потенциальных покупателей. Бизнес-класс занимает 26,6%. Элитный сегмент представлен только двумя проектами: «замороженной» «Ривьерой» и «Бельведером-2». В последнее время стала прослеживаться тенденция к сокращению доли эконом-класса (например, за 1 полугодие 2011 г. ее значение снизилось с 38,8% до 32,8%), в то время как в течение 2009-2010 гг. он, напротив, оставался единственным сегментом, в котором активность девелоперов в отношении закладки новых проектов оценивалась как высокая. В то время как доля эконом-класса снижается, доля среднего и бизнес- классов, напротив, возрастает и, как следствие, качественная структура первичного рынка МЖС г. Краснодар улучшается. Отметим, что рост количества строительных площадок в среднем и бизнес- классах является ответной реакцией девелоперов на постепенное восстановление интереса потенциальных покупателей после кризиса к качественному жилью.

Наибольшей популярностью среди девелоперов г. Краснодар пользуется монолитная технология строительства (79,3% от общего объема предложения). Доли остальных конструктивных типов по сравнению с монолитным низки. Объемно-блочная технология строительства занимает 12,1% от общего объема предложения, кирпичная – 4,5%, панельная – 4,1%. В течение периода доли всех конструктивных типов за исключением монолитного сократились. Отметим, что наиболее вероятным в среднесрочной перспективе является «исчезновение» панельной технологии с рынка.

Ценовая ситуация

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на начало октября 2011 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар составила 40 821 руб.

Динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м. на первичном рынке МЖС г. Краснодар

Ичточник: собственная база объектов первичного рынка МЖС г. Краснодар компании MACON Realty Group

В 1 квартале 2011 г. прослеживался незначительный рост цен. Во 2 квартале и в течение летнего периода 2011 г. его сменило снижение, которое сопряжено преимущественно с открытием продаж в новостройках эконом- и среднего классов, находящихся на начальной стадии строительства или на стадии проектирования. Осенний рост активности потенциальных покупателей в сентябре 2011 г. повлек за собой повышение цен в ряде ликвидных новостроек. За этот месяц средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар возросла на 1,5% по отношению к величине за и достигла значения, равного 40 821 руб. (+0,3% по отношению к величине на ).

На сегодняшний день цены на рынке находятся в диапазоне от 31 000 руб. за 1 кв. м (объект по ул. Фадеева компании ООО «МАГРИ») до 67 500 руб. за 1 кв. м («Бельведер-2»).

По итогам сентября 2011 г. коррекция цен произошла в 45 новостройках. При этом повышение цен зафиксировано практически во всех из них — в 42 объектах.

Интересным является тот факт, что в сентябре 2011 г. некоторые девелоперы изменили принцип ценообразования. Например, на сегодняшний день в ряде объектов (например, в лит. 8 в рамках «Нового города», в лит. 3/1, 3/2, 7 и 10 в рамках «Симфонии») компании ООО «СИК «Девелопмент-Юг» предоставляется дисконт в размере 500 руб. за 1 кв. м при покупке квартиры на 2 и последнем этажах. В «Панораме» ранее цена 1 кв. м зависела от типа квартиры, сейчас — от этажа ее расположения. Например, цена 1 кв. м на квартиры, расположенные с 4 по 8 этажи составляет 40 000 руб., с 9 по 16 этажи — 39 000 руб.

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар по классам, , руб.

Источник: собственная база объектов первичного рынка МЖС г. Краснодар компании MACON Realty Group

На сегодняшний день максимальное значение средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар зафиксировано в монолитном конструктивном типе — +2,4% относительно среднерыночной величины. Данный факт связан с тем, что большая часть проектов, возводимых по монолитной технологии и ведущих реализацию квартир, принадлежит к дорогостоящим сегментам — бизнес- и элитному. Цена реализации 1 кв. м в кирпичных новостройках ниже среднерыночной величины на 1,4%. Самыми дешевыми технологиями строительства являются объемно-блочная (11,5%) и панельная (-22,7%), с применением которых возводятся исключительно новостройки эконом-класса. За первые 9 месяцев 2011 г. отрицательная коррекция цен произошла в панельной (-0,9%) и объемно-блочной (-1,1%). Положительная коррекция цен имело место в кирпичном (+0,1%) и монолитном (+2,4%) конструктивных типах.

Анализ спроса

Кризисный период (его следствием стало снижение реальных доходов населения и, как следствие, платежеспособности потенциальных покупателей) отразился на снижении спроса, которое в 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». На сокращение общего числа сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар в 2009 г. также оказало влияние сворачивание ипотечных программ, фактическое исчезновение инвестиционного спроса и выжидательная позиция потенциальных покупателей, связанная с надеждой на дальнейшее снижение цен.

По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в 2009 г. общее количество сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар сократилось на 45,1% относительно 2008 г.

В связи с этим некоторые застройщики, во-первых, стали соблюдать «золотое правило», которое в 2009 г. при прочих равных условиях было способно обеспечить им приемлемый уровень продаж, - «Стоимость 1 кв. м должна быть ниже/равна среднерыночному уровню цен на объекты-аналоги». Во-вторых, стали предлагать альтернативу ипотечному кредитованию — рассрочка платежа (сейчас некоторые строительные компании выделяют период беспроцентной рассрочки на 3 месяца, предлагают индивидуальный график платежей и т.д.).

С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности покупателей, что подтверждается динамикой количества сделок: за первые 9 месяцев 2011 г. их число возросло свыше чем на 50% по отношению к аналогичному периоду 2010 г. В июле 2011 г. количество сделок, несмотря на характерное для данного времени года «затишье» потенциальных покупателей, достигло своего максимума за -08.2011. Данный факт — следствие появления всё большего количества доступных предложения, наращивания ипотечных сделок и безусловно значительного «оживления» спроса. Лидером по количеству заключенных сделок в рассматриваемый период стала «Панорама», в которой с 25 июня 2011 г. заключено 107 договоров купли-продажи квартир. В сентябре 2011 г. тренд к наращиванию количества сделок сохранился. Более того, в рассматриваемый период был зафиксирован максимальный за год темп прироста показателя (+31,9%) - следствие вышеупомянутых тенденций, а также сезонного «оживления» спроса.

Главным фактором при выборе квартиры по-прежнему является бюджет покупки, что говорит о сохраняющейся сниженной платежеспособности потенциальных покупателей. Максимально ликвидными являются предложения квартир компактных планировок в объектах, находящихся на средней и финальной стадиях строительства с бюджетом покупки до 2,0 млн. руб.

При высоком спросе и низком объеме предложения (новые квартиры выходят на рынок в минимальных объемах, остатки квартир рассматриваемой категории в строящихся многоэтажках ежемесячно сокращаются) начал прослеживаться дефицит квартир рассматриваемой категории и даже тех, которые находятся на начальной стадии строительства. Поэтому ряд потенциальных покупателей вынужденно удовлетворяют свою потребность в жилье посредством планируемых объектов. Примером успеха новостроек эконом-класса может являться застройка компании ООО «Таурас-96». Например, в проектируемом лит. 19 данного девелопера (его строительство намечено на 4 квартал 2011 г.) все 56 квартир распроданы практически за 3-4 мес. по цене 32 000 руб. за 1 кв. м. Что касается восьми возводимых компанией ООО «Таурас-96» объектов, то квартиры в остатке есть только в 2 из них и в ограниченном количестве.

Тенденции и перспективы

Состояние первичного рынка МЖС г. Краснодар оценивается как стабильное: инвестиционная активность в отношении закладки новых проектов и активность потенциальных покупателей увеличивается. Что касается ценовой политики девелоперов, то в большинстве объектах она заключается в повышении цен. По нашим оценкам, в таком направлении рынок продолжит развиваться и в краткосрочной перспективе (4Q2011-1Н2012), что еще более повысит инвестиционную привлекательность локального первичного рынка МЖС.


Статью разместила компания «MACON Realty Group»

Просмотров: 198 | ID: 186



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Краснодар: Метаморфозы строительного рынка продолжаются

Прошлый год был переломным для девелоперов города. Мэрия ужесточила требования к их работе, потенциальные дольщики стали более осторожными при выборе квартир, а ряд строек перешли в разряд проблемных. В итоге застройщики стали покидать рынок. Многие игроки еще работают, но в 2018-м могут сделать паузу.

Краснодар: Каким стал для застройщиков 2017 год и чего им ждать в будущем

Ситуация на рынке первичного жилья Краснодара противоречивая: треть девелоперов испытывают серьезные финансовые проблемы, и их дома могут вот-вот перейти в разряд долгостроев. Но много и «сильных» компаний, у которых растут продажи, а значит и приток инвестиций в стройки. В целом эксперты впервые за долгое время дают позитивные прогнозы относительно перспектив отрасли.

Долевое строительство перейдет «под крыло» банков

Власти страны в очередной раз реформируют сферу долевого строительства, причем кардинально. Они надеются, что таким образом смогут предотвратить появление новых обманутых дольщиков. У новой схемы финансирования строящихся многоквартирных домов есть свои плюсы и минусы. «Росриэлт» узнал у краснодарских экспертов, какие именно.

Краснодар взял курс на «золотую тысячу» агломераций мира

Развитие кубанской столицы, в том числе в строительной сфере, дало ей и соседним районам шанс войти в топ конкурентоспособных мировых агломераций. Но застройщикам и властям еще необходимо создать качественную городскую среду. А этот пункт выполнить пока проблематично.

Обманутые дольщики в Краснодаре: крики о помощи стали громче

Как в Краснодаре решается проблема обманутых дольщиков, что именно толкает людей на акции протеста, в каких случаях тревожность граждан усугубляет ситуацию — об этом и многом другом «Росриэлту» рассказали эксперты отрасли.

Новостройки Краснодара: экономия 5 тыс. руб. с "квадрата" достаточная цена за ожидание новоселья до весны

Средняя стоимость новостроек примерно на 30% больше чем такая же себестоимость строительства. Причем это цена без учета различных дисконтов и подарков. Благодаря таковым строители привлекают покупателей. Если вы относитесь к ним не спешите искать скидку сейчас. Все прибывающий объем предложения, и ухудшающиеся экономические условия заставят наименее благополучных в финансовом плане застройщиков снизить цену примерно на треть, приблизив ценники к себестоимости проекта.

В Краснодаре рынок складской недвижимости стоит на пороге снижение ставок аренды

Рынок складской недвижимости Краснодара отличается неоправданно большим объемом предложения складской недвижимости, что на длительное время гарантирует нисходящее давление как на цены, так и условия заключения арендных договоров. Чрезмерность предложения складов обуславливается диспропорцией развития данного сегмента и сегмента торговой недвижимости.

Просторная квартира по отличной цене в Краснодаре? Мечта осуществима!

Тот, кто сталкивался с покупкой жилья, знает, насколько это сложный и кропотливый процесс, ведь существует множество нюансов, которые необходимо учесть, делая свой выбор. Здесь важно, чтобы совпали все факторы: надежность застройщика, качество строительства, расположение района, наличие инфраструктуры и всех коммуникаций. И конечно, хочется, чтобы квартира была просторной, будь там три комнаты или одна.

В какую недвижимость в Краснодаре выгоднее вложить средства в условиях кризиса

Ослабевающий рубль и рост курса валют подтолкнули рынок жилой недвижимости Краснодара. В условиях нестабильной экономики инвесторы и население вновь начали обращать повышенное внимание на недвижимость как на традиционный инструмент сохранения средств. В последние месяцы количество сделок на рынке, по разным оценкам, выросло на несколько десятков процентов.

Краснодар лидирует среди региональных российских центров по степени развития торговой недвижимости

По итогам 2013 года в городе насчитывалось около 660 тыс. кв. метров торговой недвижимости. Это почти в два раза больше чем в любом ином российском городе с населением от 0,5 до 1 млн. человек.


Квартира в Сочи

5 и более ком., 250 кв.м., Адлерский район, Интернациональная ул.

Квартира в Сочи

3ком., 82 кв.м., Завокзальный, Тоннельная ул.

Квартира в Сочи

2ком., 65 кв.м., Светлана, Черноморская ул.

Квартира в Новороссийске

студии, 64 кв.м., Южный район, Вербовая ул.

Земельный участок в Анапе

5.34 сот., 3 мкр-н

Квартира в Сочи

5 и более ком., 250 кв.м., Адлерский район, Интернациональная ул.

Гостиница в Туапсе

560 кв.м., район Центр

Квартира в Иркутске

1ком., 55 кв.м., Центр, Советская ул.

Квартира в Яровом

1ком., 30 кв.м.

Коттедж в Пензе

343 кв.м., 12.5 сот., Терновка, Озерная ул.

Склад в Санкт-Петербурге

2600 кв.м., Пушкинский район, Московское ш.