Обзор рынка новостроек Краснодара. Сентябрь 2011
Анализ предложения
По состоянию на начало октября 2011 г. в стадии строительства находилось 154 проекта многоэтажного жилищного строительства (МЖС), общая площадь которых составила 3 257 569 кв. м (-0,9% по отношению к августу 2011 г.), совокупная жилая — 2 557 964 кв. м (-0,7%), общее количество квартир в них — 37 711 ед. (-0,7%). Таким образом, за рассматриваемый период объем возводимого МЖС на локальном рынке изменений практически не претерпел.
Активность девелоперов в отношении закладки новых проектов МЖС постепенно возрастает. Данный факт подтверждает прирост на 14,2% за первые 3 квартала 2011 г. объема возводимого МЖС в г. Краснодар (прирост рассчитан по отношению к значению на ). Отметим, что на рынке появляются не только новые строительные пятна, но и игроки. Так, вовтором квартале 2011 г. дочерней компанией ставропольского девелопера (ООО «ЮгСтройИнвест Кубань») началось строительство комплексного проекта застройки территории «Панорама» (лит. 1 и лит. 2) в районе ул. Восточно-Кругликовская. В 3 квартале 2011 г. начались строительные работы ростовской компанией СК «Славяне» на площадке по ул. Березанская (разрешение на строительство данного проекта было получено еще в 3 квартале 2008 г., однако кризис отстрочил выход данного проекта). При рассмотрении проектов, выход которых состоялся в сентябре 2011 г., можно выделить лит. 16 и лит. 17 компании ЗАО «Кубаньстройпроект» в рамках комплексной застройки территории в районе ул. Покрышкина.
На сегодняшний день «основой» первичного рынка МЖС г. Краснодар являются эконом- и средний классы (32,8% и 39,6% соответственно). Именно на данные сегменты предъявляется наибольший спрос со стороны потенциальных покупателей. Бизнес-класс занимает 26,6%. Элитный сегмент представлен только двумя проектами: «замороженной» «Ривьерой» и «Бельведером-2». В последнее время стала прослеживаться тенденция к сокращению доли эконом-класса (например, за 1 полугодие 2011 г. ее значение снизилось с 38,8% до 32,8%), в то время как в течение 2009-2010 гг. он, напротив, оставался единственным сегментом, в котором активность девелоперов в отношении закладки новых проектов оценивалась как высокая. В то время как доля эконом-класса снижается, доля среднего и бизнес- классов, напротив, возрастает и, как следствие, качественная структура первичного рынка МЖС г. Краснодар улучшается. Отметим, что рост количества строительных площадок в среднем и бизнес- классах является ответной реакцией девелоперов на постепенное восстановление интереса потенциальных покупателей после кризиса к качественному жилью.
Наибольшей популярностью среди девелоперов г. Краснодар пользуется монолитная технология строительства (79,3% от общего объема предложения). Доли остальных конструктивных типов по сравнению с монолитным низки. Объемно-блочная технология строительства занимает 12,1% от общего объема предложения, кирпичная – 4,5%, панельная – 4,1%. В течение периодадоли всех конструктивных типов за исключением монолитного сократились. Отметим, что наиболее вероятным в среднесрочной перспективе является «исчезновение» панельной технологии с рынка.
Ценовая ситуация
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, на начало октября 2011 г. средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар составила 40 821 руб.
Динамика средневзвешенной стоимости 1 кв. м. на первичном рынке МЖС г. Краснодар
Ичточник: собственная база объектов первичного рынка МЖС г. Краснодар компании MACON Realty Group
В 1 квартале 2011 г. прослеживался незначительный рост цен. Во 2 квартале и в течение летнего периода 2011 г. его сменило снижение, которое сопряжено преимущественно с открытием продаж в новостройках эконом- и среднего классов, находящихся на начальной стадии строительства или на стадии проектирования. Осенний рост активности потенциальных покупателей в сентябре 2011 г. повлек за собой повышение цен в ряде ликвидных новостроек. За этот месяц средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар возросла на 1,5% по отношению к величине заи достигла значения, равного 40 821 руб. (+0,3% по отношению к величине на ).
На сегодняшний день цены на рынке находятся в диапазоне от 31 000 руб. за 1 кв. м (объект по ул. Фадеева компании ООО «МАГРИ») до 67 500 руб. за 1 кв. м («Бельведер-2»).
По итогам сентября 2011 г. коррекция цен произошла в 45 новостройках. При этом повышение цен зафиксировано практически во всех из них — в 42 объектах.
Интересным является тот факт, что в сентябре 2011 г. некоторые девелоперы изменили принцип ценообразования. Например, на сегодняшний день в ряде объектов (например, в лит. 8 в рамках «Нового города», в лит. 3/1, 3/2, 7 и 10 в рамках «Симфонии») компании ООО «СИК «Девелопмент-Юг» предоставляется дисконт в размере 500 руб. за 1 кв. м при покупке квартиры на 2 и последнем этажах. В «Панораме» ранее цена 1 кв. м зависела от типа квартиры, сейчас — от этажа ее расположения. Например, цена 1 кв. м на квартиры, расположенные с 4 по 8 этажи составляет 40 000 руб., с 9 по 16 этажи — 39 000 руб.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар по классам, , руб.
Источник: собственная база объектов первичного рынка МЖС г. Краснодар компании MACON Realty Group
На сегодняшний день максимальное значение средневзвешенной стоимости 1 кв. м на первичном рынке МЖС г. Краснодар зафиксировано в монолитном конструктивном типе — +2,4% относительно среднерыночной величины. Данный факт связан с тем, что большая часть проектов, возводимых по монолитной технологии и ведущих реализацию квартир, принадлежит к дорогостоящим сегментам — бизнес- и элитному. Цена реализации 1 кв. м в кирпичных новостройках ниже среднерыночной величины на 1,4%. Самыми дешевыми технологиями строительства являются объемно-блочная (11,5%) и панельная (-22,7%), с применением которых возводятся исключительно новостройки эконом-класса. За первые 9 месяцев 2011 г. отрицательная коррекция цен произошла в панельной (-0,9%) и объемно-блочной (-1,1%). Положительная коррекция цен имело место в кирпичном (+0,1%) и монолитном (+2,4%) конструктивных типах.
Анализ спроса
Кризисный период (его следствием стало снижение реальных доходов населения и, как следствие, платежеспособности потенциальных покупателей) отразился на снижении спроса, которое в 2009 г. и определило переход от «рынка продавца» к «рынку покупателя». На сокращение общего числа сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар в 2009 г. также оказало влияние сворачивание ипотечных программ, фактическое исчезновение инвестиционного спроса и выжидательная позиция потенциальных покупателей, связанная с надеждой на дальнейшее снижение цен.
По оценкам консультантов компании MACON Realty Group, в 2009 г. общее количество сделок на первичном рынке МЖС г. Краснодар сократилось на 45,1% относительно 2008 г.
В связи с этим некоторые застройщики, во-первых, стали соблюдать «золотое правило», которое в 2009 г. при прочих равных условиях было способно обеспечить им приемлемый уровень продаж, - «Стоимость 1 кв. м должна быть ниже/равна среднерыночному уровню цен на объекты-аналоги». Во-вторых, стали предлагать альтернативу ипотечному кредитованию — рассрочка платежа (сейчас некоторые строительные компании выделяют период беспроцентной рассрочки на 3 месяца, предлагают индивидуальный график платежей и т.д.).
С начала 2010 г. и по сегодняшний день прослеживается рост активности покупателей, что подтверждается динамикой количества сделок: за первые 9 месяцев 2011 г.их число возросло свыше чем на 50% по отношению к аналогичному периоду 2010 г. В июле 2011 г. количество сделок, несмотря на характерное для данного времени года «затишье» потенциальных покупателей, достигло своего максимума за -08.2011. Данный факт — следствие появления всё большего количества доступных предложения, наращивания ипотечных сделок и безусловно значительного «оживления» спроса. Лидером по количеству заключенных сделок в рассматриваемый период стала «Панорама», в которой с 25 июня 2011 г. заключено 107 договоров купли-продажи квартир. В сентябре 2011 г. тренд к наращиванию количества сделок сохранился. Более того, в рассматриваемый период был зафиксирован максимальный за год темп прироста показателя (+31,9%) - следствие вышеупомянутых тенденций, а также сезонного «оживления» спроса.
Главным фактором при выборе квартиры по-прежнему является бюджет покупки, что говорит о сохраняющейся сниженной платежеспособности потенциальных покупателей. Максимально ликвидными являются предложения квартир компактных планировок в объектах, находящихся на средней и финальной стадиях строительства с бюджетом покупки до 2,0 млн. руб.
При высоком спросе и низком объеме предложения (новые квартиры выходят на рынок в минимальных объемах, остатки квартир рассматриваемой категории в строящихся многоэтажках ежемесячно сокращаются) начал прослеживаться дефицит квартир рассматриваемой категории и даже тех, которые находятся на начальной стадии строительства. Поэтому ряд потенциальных покупателей вынужденно удовлетворяют свою потребность в жилье посредством планируемых объектов. Примером успеха новостроек эконом-класса может являться застройка компании ООО «Таурас-96». Например, в проектируемом лит. 19 данного девелопера (его строительство намечено на 4 квартал 2011 г.) все 56 квартир распроданы практически за 3-4 мес. по цене 32 000 руб. за 1 кв. м. Что касается восьми возводимых компанией ООО «Таурас-96» объектов, то квартиры в остатке есть только в 2 из них и в ограниченном количестве.
Тенденции и перспективы
Состояние первичного рынка МЖС г. Краснодар оценивается как стабильное: инвестиционная активность в отношении закладки новых проектов и активность потенциальных покупателей увеличивается. Что касается ценовой политики девелоперов, то в большинстве объектах она заключается в повышении цен. По нашим оценкам, в таком направлении рынок продолжит развиваться и в краткосрочной перспективе (4Q2011-1Н2012), что еще более повысит инвестиционную привлекательность локального первичного рынка МЖС.
