Современные многоквартирные дома Краснодара часть 3

Следующий период застройки Краснодара многоэтажными домами конец 90-х до примерно 2014 г.

В конце 90-х и примерно до конца 2010 годов в Краснодаре были построены в условно массовом варианте наиболее комфортные многоэтажные дома. Эти дома построенные из кирпича с армированным каркасом. Как правило это дома от 9 до 12 этажей ( есть исключения и другой этажности, но не более 14 этажей). Кирпич использовался и белый и красный, чаще комбинированный вариант белого и красного кирпича. Дома построенные ближе к 2010 годам имели более просторные планировки. Примеры таких домов были построены СК Девелопмент-Юг : «Дом романтиков» «Весенний дом»»; СК «Таурас 96» на ул. Аксайской, Володарского и Черкасской; СК «ТСС» и другими строительными компаниями, которых уже нет. Чем ближе к 2010 году дата постройки дома тем более просторными становились площади в этих домах.

Например, основные площади в конце 90-х у однокомнатных квартир были 36 м2, ближе к 2010- 54 м2, а иногда и более.

- Двухкомнатные в конце 90-х г. около 60 м2, к 2010 годам более 80 м2.

- Трехкомнатные в конце 90-х г. около 75 м2, к 2010 годам около100 и более квадратных метров.

- Количество квартир на этаже в основном 4.

- Высота потолков от 2,5 м и более 3 метров (например? дома СК «Таурас 96»).

У этих домов, если обобщать все дома? наилучшее соотношение шумо и теплоизоляции. Слабая сторона относительно шумоизоляции данного типа домов — это межэтажные плиты перекрытия. Если соседи, особенно сверху «буйные» или любители «разговорчивых» собак, проживать будет не очень комфортно. Безусловно, современные дома с монолитной межэтажной плитой в основном толщиной от 25 до 30 см обладают примерно такими же шумоизоляционными свойствами.

Расположены эти дома фактически по всему городу. Это была, как правило, точечная застройка в развитых районах города. На настоящий момент (2025 год) эти дома, по сравнению с  построенными в более поздний период, по внешнему виду уступают. Детские площадки не такие красочные и разнообразные. Однако, не мало домов этого периода и типа имеют закрытые территории. Количество парковочных мест у большинства домов, если сравнивать с современными жилыми комплексами, больше. 

Само качество жизни в таких домах определяется очень маленьким и редким выставлением квартир на продажу. Собственники такой недвижимости, если нет крайней необходимости, крайне редко продают квартиры в таких домах. Но из-за стереотипа, что новое — значит хорошее, цены на недвижимость в таких домах ниже, чем в «новеньких» и «красивеньких» многоэтажных домах современной постройки. Хотя новые дома значительно уступают по многим параметрам.

Плюсы:

- Тепло-шумо изоляция наилучшая среди всех многоэтажных домов.

- Месторасположение в полностью развитых микрорайонах.

- Из-за точечной постройки нет ощущения «муравейника» или «каменного мешка».

- Площади и планировки квартир (особенно домов построенных ближе к 2008 годам) соответствуют домам, которые современные застройщики называют «премиум или бизнес класс»

- 4 квартиры на этаже, что имеет много плюсов в части комфорта и безопасности.

Минусы:

- Шумоизоляция соседей сверху или снизу.

- Некоторые дворы из-за месторасположения могут иметь проблемы с парковочными местами.

- Редко, но встречаются дома такого типа 5-6 этажные без лифта.

- Привыкшим к разнообразию наполнения детских площадок будут вероятно разочарованы.

Современные многоквартирные дома Краснодара часть 3. Блочные дома.

В конце 90-х годов получила свое развитие и массовая застройка Краснодара блочными и панельными домами. До 2005 года почти монополистом в строительстве панельных домов была компания ДСК. И наоборот, после 2005 монополистом в строительстве блочных домов стала компания ОБД, которая объединила большое количество СК. Строили эти компании как из блока, так и из панели.

Дома, особенно блочные, имели сравнительно большие площади квартир:

- Однокомнатные квартиры в среднем 36-42 м2.

- Двухкомнатные квартиры в среднем 54-72 м2.

- Трехкомнатные квартиры в среднем 72-95 м2.

К 2020 году в домах построенных из блока и панели появились студии, смарт квартиры и, так называемые, евродвушки, евротрешки. (Реально все «евро» это просто маркетинг (обман) покупателей Застройщиком для создания иллюзии, что приобретается не просто однокомнатная квартира с большой кухней, а евродвушка)

В настоящее время блочные дома занимают в Краснодаре очень незначительный сегмент. Застройщик для увеличения привлекательности к блочным домам делает вентилируемые фасады и декоративную отделку «под кирпич». Таким образом используя маркетинговые шаги (обман) для повышения внешней привлекательности к домам, не меняя внутреннее содержание.

Основные характеристики домов.

- 4 квартиры на этаже, в более поздних вариантах-6.

- Высота потолков в среднем 2,5 м.

- Высотность домов основная часть от 12 до 16 этажей. Чем более современный дом, тем больше высотность домов.

- Как правило из-за цокольных помещений достаточно высокий уровень 1 этажа.

2 лифта (грузовой и пассажирский).

- Шумоизоляция оставляет желать лучшего. Но сравнивая шумоизоляцию блочных домов с современными домами, имеющими монолитную основу, эти показатели близки.

- В Краснодаре высокая температура окружающей среды доставляет жителям города больше проблем , чем низкая температура. По теплоизоляционным свойствам блочные и панельные дома могут доставлять жителям определенный дискомфорт. Особенно, если квартира окнами направленна на запад.

Современные многоквартирные дома Краснодара часть 3. Дома "частных" застройщиков.

Дома, так называемых в Краснодаре, частных застройщиков. Впервые такое явление, как дома «частных застройщиков», появилось в городе примерно в 2006-7 годах. В то время в разных частях города выкупались или земельные участки, на которых стояли частные дома или земля под «жактовским» домами. На этих участках строились многоквартирные дома - 3 этажные. Первые квартиры в данных домах оформлялись, как часть дома со всеми юридическими последствиями при продаже.

Когда началась хаоатичная застройка по всему городу, Администрация запретила примерно в 2007 году строительство практически во всех основных районах города и выделила зоны, в основном, на окраинах города (п. Российский, район ул. Комарова, «Музыкальный» и др.)

Сама идея строительства бюджетныхмало этажных домов была замечательна. Однако, «подкачало» исполнение.

Самое большое развитие строительства домов «частных застройщиков» получило в период кризиса 2008-2010 гг. Крупным застройщикам многоэтажных домов было тяжело конкурировать с ними по стоимости квадратного метра. У крупных застройщиков цена начиналась примерно с 36-38 тыс. руб. за кв. метр, а частные застройщики предлагали 26-29 тыс. руб. за метр квадратный.

В последствии «частные застройщики» начали строить дома этажностью более 3-х этажей. Через решения судей узаконивать все, что выше трех. Дома, преимущественно в после 2010 стали строить не ниже 5 этажей. Есть образцы в «музыкальном» 7 этажных домов, где 1 этаж начинается фактически с полуподвальных помещений. Окна в этих квартирах на уровне потолка. Лифтов нет, как в 3 этажах, так и 7 этажных домах.

Материал строительства кирпич или монолит-кирпич. В зависимости от дома на этаже может быть от 6 до 15 квартир (коридорки). Качество домов достаточно хорошее. Планировки разнообразные, невозможно прописать даже средние диапазоны метража квартир. Высота потолков в среднем 2,7-2,8 м. При определенных условиях относительно места расположения и других составляющих элементов комфорта  это достаточно хорошие дома.

Теперь минусы. Давление воды в активное время использования достаточно низкое. Ранее были большие проблемы с электричеством из-за нарушений периодически летом горели трансформаторные будки и люди оставались в жаркие дни без электричества.  Большие проблемы с прилегающей территорией, местами парковками, пешеходными дорожками, дорогами для машин. Практически нет детских площадок. Расстояние между домами напоминает Венецию. Все это имеет место в «музыкальном» и в некоторых других местах конентрации домов построенных частными застройщиками.

Есть исключения. Такие дома построены как правило внутри развитых районов точечно. Однако за исключением наличия дорог, нормальных тротуаров, проблем с электричеством, все остальные минусы присутствуют.

Современные многоквартирные дома Краснодара часть 3. Монолитные дома.

С начала 90-х годов в Краснодаре начали строить монолитные дома (например, СК Клариса, которая уже не существует).

Наибольшее количество домов до кризиса построила СК Девелопмент-юг, которые строили монолитно кирпичные дома.

Первооткрывателем монолитно-пеноблочных домов (первые дома в ФМР ЖК «Солнечный») была компания «Краснодарстрой» (не существует). Кроме монолитно-кирпичных и монолит-пено или газоблочных домов примерно с 2007 в Краснодаре начали строить полностью монолитные дома (ЖК «Возрождение», «Сапфир» «Легенда» расположенные  по ул. 40 л Победы).

Монолитно кирпичные дома можно считать наиболее качественными и комфортными многоэтажными домами. НО следует различать дома построенные до кризиса 2008-2009 г и после. До кризиса если строился монолитно кирпичный дом, то все внутренние стены были из кирпича или монолита. Площади квартир были значительно больше строящихся в настоящее время. Квартир на этаже было 4. Высота потолков от 2,7 м. Паковочных мест не хватало и тогда, но их было больше, чем сейчас. Расстояние между домами было больше, чем в современных ЖК. Безусловно, не было блестящих входных групп в подъезде и блестящих лифтов.

В период кризиса в Краснодаре начала свою деятельность СК ЮСИ. Первый объект «ЖК Панорама». Эта компания привезла в Краснодар технологии, которые показали, как уменьшить стоимость строительства и обеспечить отличные продажи. В последствии практически все Строительные компании стали использовать опыт СК ЮСИ.

Успех СК ЮСИ и выдающиеся продажи был обеспечен «красивой картинкой» (красочные детские площадки, блестящие и золотистые, серебристые входные группы, блестящие лифты и т.д.) Все эти визуальные элементы влияли и сейчас имеют абсолютное значение для продаж квартир застройщиками. Застройщики современных домов поняли, что «красивенький» дом сейчас, важнее комфорта и благополучия покупателя в будущем. Практически не один покупатель не задумывался, что его ребенок будет не один на «красивенькой» детской площадке, ему придется стоять в очереди других детей на горку. Парковочных мест не достаточно. Экономия на использовании кирпича при строительстве внутри дома негативно сказывается на шумоизоляции. Организация и возможность передвижения на а/м внутри современных жилых комплексов на 2 бала из пяти.

В настоящее время практически все застройщики предпочитают использовать более дешевые газоблоки или пеноблоки вместо кирпича.

Средняя толщина межэтажной плиты в современных ЖК примерно 27 см. Безусловно, она обеспечивает определённую звукоизоляцию, но она не является гарантией полной звукоизоляции от шумов, особенно если соседи ведут себя активно (например, играют на музыкальных инструментах, занимаются спортом или у них есть собака).

Количество придомовой территории в современных ЖК стало уменьшаться. Застройщику выгоднее использовать землю под строительство квадратных метров. СК безразлично, что покупатели оказываются в каменных мешках. Для Краснодара в летний жаркий период это летний зной, без движения воздуха.

Вместо привычных 4 квартир на этаже после 2010 года стали появляться сначала 6, затем 8 далее 12 и более квартир на этаже. Это принесло застройщикам дополнительный не малый доход. Вместо лифтовой шахты проданные квадратные метры и экономия на приобретении и установке лифта. Для покупателя большое количество квартир на этаже влияет на безопасность, чистоту и комфорт проживания в квартире. Даже, в так называемых Застройщиками, современных домах «бизнес» и «премиум» класса от 8 и более квартир на этаже. Это противоречит принципам премиальности и эксклюзивности, которые должны быть в элитной недвижимости.

В настоящее время средняя площадь однокомнатных квартир 30-35 м2, двухкомнатных 50-60 м2, трехкомнатных 70-80 м2. Экономя на строительстве, застройщики современных домов используют новояз в названии квартир. Так появились такие термины, как евродвушка, евротрешка. По факту это однокомнатная или двухкомнатные квартиры с немного увеличенной кухней. Зато покупателю приятней слышать, что он покупает не однокомнатную, а почти двухкомнатную квартиру.

Список экономии при современном строительстве многоэтажных монолитных домов можно продолжать. Выбирая недвижимость в Краснодаре, потенциальным покупателям стоит задуматься, стоит ли отдавать деньги за красивую «обертку» (монолитные дома, построенные после 2010 года).

Площади квартир после кризиса стали уменьшаться. Появились впервые квартиры студии (ЖК Симфония).