Вячеслав Шеянов: «Рассрочка глобальные проблемы рынка не решит»
О том, что изменилось на жилищном рынке за последние месяцы, я попросил рассказать генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслава Шеянова:
- Действительно, ситуация для многих участников рынка недвижимости сегодня сложилась не совсем понятная. Люди не знают, что будет дальше. А когда нет ясности, то многие предпочитают подождать с продажей квартиры. Хотя рынок как был полгода тому назад, так и остается практически таким же. Особо больших изменений на нем не произошло.
- Аналитики отмечают, что увеличился спрос. Что вы на это скажите?
- На фоне того, что предложений квартир стало меньше, кажется, что спрос стал больше. Отсюда порой у людей и возникает ощущение большего спроса.
- А предложений стало меньше потому, что люди стали чаще снимать квартиры с продажи?
- Да, есть и такое. Люди ждут, что будет дальше, поэтому и не продают, а чаще сдают свое жилье в аренду.
- Условия для ипотеки сейчас довольно жесткие, но, как отмечают участники рынка, кредиты все же берут. Это так?
- Конечно, берут, но … лишь единицы. Нет массовости. А без массовых покупателей рынка нет по сути. Хотя рынок и работает. Но сравнивать с тем, когда была массовая ипотека, а на новостройки еще и льготная, - это как небо и земля. При таких ценах на жилье без дополнительного финансирования мало кто может себе позволить его купить.
- Выходит, кредиты берут небольшие. Что-то типа доплаты на улучшение жилищных условий.
- Да. Смотрите сами, чтобы взять ипотечный кредит, нужно иметь первоначальный взнос в 50%. Плюс ставка по кредиту более 20%. Ну скажите, кому такая ипотека под силу?
- Вячеслав Анатольевич, а можно так сказать, что без ипотеки рынок будет мертв?
- Ну, я бы так не говорил. Но то, что ему гораздо тяжелее, это да.
- Правда, что сейчас «вторичка» чувствует себя лучше чем «первичка»?
- Да.
- В смысле, что цены на новостройки выше?
- Я бы не ориентировался на рост цен. Просто у каждой квартиры есть свой хозяин. И когда он поймет, что ему нужно изменить свои жизненные условия, то он не будет гнаться за ценой. В первую очередь, продавец будет думать, как улучшить свои жилищные условия. Он бывает всегда более гибок по торгу. А вот рынок новостроек живет по определенному правилу. И менеджеры, которые занимаются продажей, не могут эти правила сами изменить. Им нужно указание сверху.
- Хотя скидки давать могут.
- Могут, но в определенных границах дозволенного.
- Продавать квартиру на вторичном рынке часто собственнику помогает компания. Ее агент все объяснит по цене в районе. Может потому они лучше и идут на торг?
- Это так. Но цену все равно хозяин устанавливает. Кроме того, надо понимать, насколько агент профессионален. Как сможет убедить….
-И грамотно объяснить…
- Да. Но не всегда люди прислушиваются даже к профессионалам. Порой им бывает бессмысленно что-то объяснять. Он стоит на своем.
- А потом, наверное, много еще зависит от ситуации. Одно дело – получить деньги. И другое – улучшить жилищные условия.
- Да, здесь и подходы разные. Одни могут ждать, а другим надо переезжать. И если даже они теряют порой 200-300 тысяч, но решают свои жилищные вопросы, то это их вполне устраивает. Особенно тогда, когда им идут на уступки при покупке альтернативного жилья.
- Пишут, что на новостройки накопился отложенный спрос. Вы согласны с таким мнением?
- Да. Но не только на новостройки, но и на вторичное жилье. Если раньше, при нормальной ипотеке, многие могли позволить себе покупку нового жилья, то сегодня, при первоначальном взносе в 50%, только избранные могут получить кредит. Те, кто может выплачивать ежемесячно 20 с лишним процентов. Вот все это и формирует отложенный спрос как по новому жилью, так и вторичному.
- Аналитики считают, что рынок оживится, когда ипотека будет в районе 10%.
- Согласен. А пока… идут только предложения по снижению на 1-2 %, но это погоды не делает. Так что два фактора влияют на принятие решения о взятии ипотечного кредита: процентная ставка и первоначальный взнос. А снижения ни того, ни другого пока не видно.
- Кстати, сейчас многие компании стали предлагать купить жилье в рассрочку. Скажите, может она заменить ипотеку?
- Не заменит. Отчасти поможет, но глобальные проблемы рынка не решит. И только тогда, когда все наладится с ипотекой, только тогда рынок придет в нормальное состояние.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
