Этапы сделки купли-продажи недвижимости в Краснодаре
1. Подготовка к сделке.
1.1. Определение целей. Прежде всего покупателю нужно, четко определитm свои цели и возможности. Для чего приобретается дом или квартира: для получения прибыли (последующая сдача в аренду недвижимости или перепродажа), проживание или конвертация «бумаги» в квадратные метры. Понимание своих потребностей и возможностей поможет более эффективно планировать дальнейшие действия.
1.2. Исследование рынка. Проведите тщательный анализ рынка недвижимости в Краснодаре. Узнайте о текущих ценах, популярных районах и типах недвижимости, которые вас интересуют. Это можно делать используя разные источники. Начиная с мнения знакомых, заканчивая статьями или видеороликами сторонних лиц. Однако каждый человек индивидуален и лучше определиться с выбором самостоятельно, а не основываясь на стороннем мнении. При изучении рынка лучше воспользоваться информацией от честных и профессиональных риелторов (но их еще надо найти). Это сократит время, деньги и повысит шанс найти «свой лучший» объект недвижимости.
Этапы сделки купли-продажи недвижимости в Краснодаре. Поиск недвижимости.
2. Поиск недвижимости (подбор недвижимости).
Подбор объектов недвижимости — ключевой момент для достижения цели.
2.1. Обратитесь к профессионалам. Работа с риелтором может значительно упростить процесс поиска недвижимости. Профессиональный риелтор обладает:
- Знаниями о рынке недвижимости.
- Доступом к актуальным предложениям в межагентских базах (в 95% в межагентских базах объекты значительно дешевле, чем у собственников на Авито).
- Опытом ведения переговоров для снижения цены и решения острых вопросов. - Подбирая объекты недвижимости, профессиональный риелтор выясняет много вопросов юридического характера, которые могут стать препятствием для совершения сделки.
- Отфильтровывает огромный объём фейков, размещенных в сети интернет. Исключает момент обмана со стороны непорядочных «недоагентов», которые «втюхивают» неликвид или продают объекты по более высокой цене.
Обратиться к честным профессионалам — это для лучший выход решения жилищного вопроса. Однако найти честного и профессионального риэлтора зачастую сложнее, чем объект недвижимости.
2.2. Найти объект недвижимости самостоятельно. Задача реальна для потенциального покупателя, с учетом того, что он сможет сделать все, что умеет профессиональный и честный риэлтор. В противном случае 95% будет найден или не лучший из возможных объект недвижимости или более дорогой (даже с учетом оплаты риелторских услуг).
2.3 Просмотр объектов. Просмотр объектов, а точнее логистика и подготовка продавца к предстоящему показу своей недвижимости. Это влияет на то, сколько время займут поиски и как пройдут последующие переговоры по приобретению квартиры. Не все опытные риелторы понимают и знают, как следует готовить объекты (продавцов) для просмотра и дальнейших переговоров. Всем потенциальным покупателям несколько рекомендаций:
- не принижайте значение элементов объекта недвижимости, чтобы продавец пошел на уступки в цене или на компромиссы в переговорах.
- вести переговоры надо с человеком, который принимает решение, но для этого нужно понять, кто это. Далеко не всегда собственник недвижимости — тот, кто принимает решение.
- если нет опыта ведения переговоров, обратитесь к опытному переговорщику.
Этапы сделки купли-продажи недвижимости в Краснодаре. Выбор объекта недвижимости.
3. Выбор объекта недвижимости.
3.1. Выбор одного объекта недвижимости. Выбор объекта недвижимости из просмотренных и принятие решения о приобретении должно основываться на холодном расчете. Практика показывает, что у большинства покупателей это происходит наоборот. Не редко покупатели действуют, руководствуясь эмоциями. Особенно часто это встречается при покупке новостроек. Представители отделов продаж Застройщиков и риелторы, зная эту особенность покупателя, не редко пользуются эмоциональным воздействием для продажи. Большинство покупателей воспринимают информацию одномоментно, без учета рисков и взгляда в будущее. Это происходит с покупателями при приобретении недвижимости для вложения денег и для проживания. Чтоб избежать при принятии решения влияние сторонних лиц, можно сделать следующее:
- взять паузу не более 3-х часов после общения с представителями отделов продаж.
- посмотреть на объект недвижимости с позиции взгляда в будущее. Через год, три, пять или более лет. Будет ли он удовлетворять потребностям в комфорте, безопасности или инвестиционной привлекательности? Не изменится ли ситуация с инфраструктурой (пробки, переполненные дет. садики, школы. Возможность припарковаться рядом с домом и т. д.).
- на листе бумаги прописать плюсы и минусы недвижимости, риски и перспективу этого объекта для своих целей в будущем с критической точки зрения.
3.2. Сравнение предложений (при наличии нескольких вариантов).
При наличии нескольких объектов провести сравнение при помощи советов пункта «Выбор одного объекта недвижимости». Так же выбирая между 2 или более объектами следует:
- основываться на личных нуждах, взглядах, критериях оценки.
- уйти от стереотипов насаждаемых рекламой и общим эмоциональным фоном в СМИ (в Краснодаре есть микрорайоны, жилые комплексы, которые очень «распиарены», но по странному совпадению в этих ЖК всегда продается много квартир. При определении качественного жилья можно пользоваться простым правилом, если в недвижимости комфортно проживать, ее продают редко.
- определиться с целями приобретения. (Для чего покупаю, что хочу получить от приобретения, будет ли эти желания и цели актуальным через 5 лет?).
Этапы сделки купли-продажи недвижимости в Краснодаре. Выбор объекта недвижимости. Переговоры с продавцом, юридическая проверка, составление ПДКП.
4. Переговоры с продавцом (до составления ПДКП - предварительного договора купли-продажи).
Один из ключевых этапов для того, чтоб сделка состоялась - это переговоры с продавцом недвижимости до составления предварительного договора купли продажи. На этом этапе достигаются договоренности между продавцом и покупателем по каждому пункту, который должен быть указан в предварительном договоре купли продажи. Именно на этом этапе не редко происходят «срывы». Продавцы и покупатели могут иметь разные точки зрения на элементы составляющую сделку и не всегда приходят к консенсусу.
5. Юридическая проверка, составление ПДКП.
5.1. Проверка документов. Перед составлением предварительного договора купли продажи (ПДКП) обязательно нужно проверить документы на недвижимость. Практика показала, что для безопасной сделки, должен участвовать юрист специализирующийся на сделках в недвижимости! Юристов с другой специализацией лучше не привлекать. Проверка правоустанавливающих, право подтверждающих документов, отсутствие обременений и задолженности — это далеко не все, в чем должен разбираться юрист. Даже на первый взгляд простая сделка может иметь «подводные камни» препятствующие сделке.
5.2 Составление ПДКП (Предварительного договора купли продажи). ПДКП может быть составлен на 2-х условиях.
- на условиях Аванса,
- на условиях задатка.
Разница в том, что если ПДКП составляется на условиях аванса, финансовая гарантия сделки фактически отсутствует. И продавец и покупатель могут отказаться от сделки, вернуть деньги и не понести никакого финансового ущерба.
В случае составления ПДКП на условиях задатка стороны гарантируют свои намерения деньгами. (подробности и нюансы лучше выяснять у юриста или риелтора).
Однозначно, чтобы и продавец и покупатель был уверен в совершении сделки, следует составлять ПДКП на условиях задатка (ст. 380-381 ГКРФ). Сумма задатка не менее 5% от стоимости недвижимости, желательно 10%.
Помимо стандартных моментов с паспортными данными покупателя и продавца, и документами на недвижимость в предварительном договоре купли продаже должны быть указаны:
- сумма задатка.
- окончательная стоимость недвижимости.
- порядок и способ расчета.
- дата окончательного расчета.
- что остается в недвижимости с подробным описанием.
- список и дата предоставления (как правило продавцом) необходимых для сделки справок.
В каждом случае список документов меняется в зависимости от объекта недвижимости и обстоятельств.
- возможно указание еще каких-либо условий или моментов необходимых для конкретной сделки.
Однозначно, без профильного юриста проводить сделку, основываясь на знаниях с интернета и шаблонных договоров не рекомендуется — это большой риск. Есть случаи, когда у продавца готовы все необходимые документы и покупатель готов (наличие денег и документов) на сделку. В таком случае без составления ПДКП, составляется ДКП.
Этапы сделки купли-продажи недвижимости в Краснодаре. Выбор объекта недвижимости. Договор купли-продажи. Регистрация сделки в Росреестре.
6. Договор купли-продажи (ДКП).
После готовности всех документов и условий сделки, готовится и в последствии подписывается договор купли-продажи. Как и с составлением ПДКП готовить Договор купли продажи (ДКП) должен профильный юрист. Как правило при подписании ДКП передаются и ключи от продаваемой недвижимости. Но есть исключения, когда ключи в зависимости от сделки могут быть переданы после полного расчета с продавцом или регистрации сделки, а иногда и после подписания ПДКП.
7. Регистрация сделки в Росреестре.
После подписания договора необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Это официальный процесс, который подтверждает переход права собственности. Подготовьте все необходимые документы для регистрации. В Краснодаре принимают документы на регистрацию в МФЦ. Процесс происходит в рамках живой очереди. В зависимости от загруженности регистраторов и сложности сделки вся процедура может занять в среднем от 20 мин до 2-х часов.
Вывод. На первый взгляд продажа или покупка недвижимости в Краснодаре может показаться не сложной задачей. Однако практика показывает, что лучше обратиться к профессиональному юристу и риелтору.
