Краснодар взял курс на «золотую тысячу» агломераций мира
Градостроительную политику Краснодара, перспективы его развития на ближайшие годы и вопросы комплексного освоения территорий участники рынка обсуждали в ходе Рождественского саммита по недвижимости, который в декабре прошел в краевом центре.
Сухие цифры: в каких реалиях живет город
Сейчас муниципалитет занимает второе место в России по вводу жилья и пятое - по объемам строительства, рассказал Александр Полиди, доктор экономических наук, заслуженный экономист Кубани. Ежегодно в эксплуатацию сдается около 2 млн кв. м жилья.
«Мы много лет говорили, что рынок недвижимости Краснодара перенасыщен предложением. Когда здесь строилось до 5 кв. м на человека, в других городах, которые можно считать нам конкурентами (даже в миллионниках) этот показатель не превышал 1,5–2 кв. м», — напомнил Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group. По его данным, в стадии возведения сейчас 5 млн «квадратов», или 106 тыс. квартир. Для сравнения: это весь жилищный фонд небольшого российского города (Иркутска, например).
На фото слева направо: Илья Володько и Сергей Иванов
Впрочем, объемы строительства в Краснодаре уменьшаются, что особенно заметно при сопоставлении данных за последние несколько лет. Еще в конце 2015-го — начале 2016-го строилось одновременно 5,9 млн кв. м. Наблюдаемое снижение положительно скажется на состоянии местного рынка, полагает Илья Володько.
Среди причин этого явления — сокращение объема закладки новых домов. Он сейчас вдвое ниже, чем в 2014 и 2013 годах, когда этот показатель достигал пика. За 11 месяцев 2017-го стартовало строительство 1 млн кв. м. Все объекты принадлежат крупным игрокам. Мелкие, как правило, стройки уже не начинают, уточнил спикер.
Еще одна позитивная тенденция — рост средневзвешенной цены на квартиры по объектам всех классов на первичном рынке. Она за январь–сентябрь нынешнего года поднялась на 4% и почти достигла 47 тыс. рублей за кв. м. (На октябрь 2016 года она составляла 43,5 тыс. рублей, по данным компании MACON.
Высокая цена — залог стабильности рынка, считает Илья Володько. И все же до максимальных значений еще далеко. Пик был зафиксирован в сентябре 2008 года на уровне 48 тысяч рублей за «квадрат» на первичке. А минимум — в посткризисное время, в период особо острой конкуренции между застройщиками (42,5 тыс.).
Торговля климатом
Значительную часть экспонируемых квартир выкупают приезжие из других субъектов РФ. За последние десять лет численность населения города выросла на 70%.
Согласно данным последней переписи за 2010 год, Краснодар по количеству жителей занимал 17-е место в стране (745 тыс. человек). Однако сейчас можно смело говорить о 1,3 млн, уверены эксперты. Ежегодный прирост составляет 100 тыс. человек в год.
«Через три-пять лет Краснодар де-юре и де-факто может стать третьим городом в стране по количеству жителей», — констатировал Сергей Иванов, владелец и президент строительной компании «Девелопмент-Юг».
Нигде в РФ, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Тюмени и Краснодара, нет такого взрывного темпа развития, отметил Антон Финогенов, генеральный директор «Института территориального планирования «Урбаника» (СПб).
«По сути, мы торгуем климатом, и в этом нет ничего плохого», — добавил Александр Полиди.
В основном на юг едут с севера, из моногородов, нефтегазовых регионов, Санкт-Петербурга, Москвы.
«Как показывают исследования, если бы не было революции 1917 года, в Краснодаре сейчас насчитывалось бы 2,5-3 млн человек», — сказал Антон Финогенов. К примеру, канадская система расселения демонстрирует, что в рамках капиталистической экономики в северных зонах живет немного людей — это невыгодно. Логично, что в РФ система расселения переформатируется под естественный тренд.
На фото: Антон Финогенов
По мнению спикера, даже при негативном или консервативном сценарии развития России, миграция на Кубань и в Краснодарскую агломерацию снижаться не будет. Даже наоборот: чем хуже чувствует себя экономика в моногородах, индустриальных центрах, тем больше у людей мотивации перебраться на юг, где, в крайнем случае, они смогут заработать себе на жизнь сельским хозяйством.
«Думаю, высокий уровень миграции сохранится. Люди все так же будут рассматривать и сам город, и Краснодарскую агломерацию в целом как перспективное место для жилья и работы», — согласился Александр Полиди.
На пороге беды?
Из строящихся 106 тыс. квартир не продано чуть менее 52 тыс. «Это не критичный объем. По нашим оценкам, его можно реализовать (при отсутствии нового предложения) в пределах двух лет. Это нормально, если учесть, что средний цикл строительства дома как раз 2-2,5 года», — считает Илья Володько.
Сергей Иванов готов с этим поспорить. Средняя прибыльность у застройщиков города — 8%, у его компании она достигает 15%. «Если на момент окончания объекта у меня зависло больше 15% жилья, я сам себя «съем». Когда нет финансового потока, компания не платит налоги, зарплаты и банкротится. Непроданные 2,5 из 5 млн кв. м — это беда для рынка», — возразил Сергей Иванов.
Оба эксперта сошлись во мнении, что настроения среди местных игроков пессимистичны: о прибыли речь в большинстве случаев не идет. Многие предприниматели намерены закончить свои проекты и покинуть строительный бизнес.
Из упомянутых 5 млн «квадратов» 28% (1,5 млн кв. м) уже «зависли» — сроки их сдачи неоднократно переносились. А это потенциальные обманутые дольщики. Проблема, на первый взгляд, решается, т.к. посторонние компании иногда «подхватывают» замершие стройки.
Но Сергей Иванов выразил свое недоумение по этому поводу: «Я смотрю на экономические показатели некоторых застройщиков и вижу, что они в тяжелейшей ситуации. Однако они берут чужие проблемные объекты. Зачем — непонятно, ведь никто не заставляет их принимать такое решение».
Ожидание и реальность: критический разрыв
Возможности для экстенсивного роста города исчерпаны, а количественные результаты не подкреплены качественными.
«Когда в миллионном округе строится 2 млн кв. м жилья каждый год, это влечет за собой ворох проблем — социально-экономических и градостроительных», — прокомментировал Антон Финогенов.
В частности, существует огромный разрыв в объеме инвестиций, который власти и девелоперы вкладывают в обеспечение жизнедеятельности новых микрорайонов и который реально необходим.
«Мы провели анализ для Ленобласти. Там строится 1,8 млн кв. м жилья в год — цифра сопоставима с Краснодаром. Оказалось, что разрыв в доходах бюджета, генерируемых строительным комплексом, и расходах, которые регион должен направлять на инфраструктуру, составляет около 6 млрд рублей в год. Это те деньги, которые не вложены даже в нормативное количество детсадов, школ, канализационных очистных сооружений, объектов транспортной инфраструктуры», — уточнил Антон Финогенов.
Федеральная власть уже поняла, что для качественного развития городской среды необходимо наладить межведомственное взаимодействие. Эксперт прогнозирует, что Минэкономики станет жестче требовать синхронизации бюджетного, градостроительного, экономического планирования.
В любом генплане теперь должны быть прописаны не только обязательства застройщиков перед городом, но и города перед застройщиками, чтобы обеспечить бюджетное финансирование инфраструктурных проектов, подчеркнул докладчик.
Неправильный подход
У представителей власти возникают вполне закономерные претензии к девелоперам. В основном из-за того, что предполагаемая и фактическая застройка районов сильно различаются. «Действительно, от проекта планировки, где средняя обеспеченность жильем составляет 40-50 кв. м на человека, мы приходим к квартирографии жилых комплексов, где до 80% квартир-студий, и в каждой — по два жильца. Соответственно, средняя обеспеченность снижается до 10 кв. м», — привел данные Антон Финогенов.
Более того, застройка микрорайонов крупными массивами усугубляет и без того сложную для Краснодара проблему пробок. В краевой столице ситуация немного лучше, чем в Санкт-Петербурге, Тюмени и Москве. Тем не менее, и здесь основной ячейкой застройки остается микрорайон площадью 40–50 га, где улично-дорожная сеть существует только снаружи, а внутри предусмотрены лишь проезды между домами. «Пробки начинаются уже в момент выезда с территории ЖК. С таким подходом ликвидировать автомобильные заторы не удастся никогда», — добавил эксперт.
Еще один источник транспортных проблем — монофункциональность жилых комплексов, которая вынуждает людей каждый день ездить в центр города. В связи с этим властям необходимо больше поддерживать застройщиков, которые создают рабочие места на территории микрорайона. Наличие коммерческой недвижимости на первых, вторых этажах зданий и частично на придомовой территории крупных ЖК создает возможности для занятости населения и генерирует доходы в бюджет, пояснил Антон Финогенов.
Смена курса
Еще пять лет назад генеральная линия, проводимая администрацией края, была такой: строительный рынок и девелопмент вообще считались мощнейшими драйверами для роста экономики Кубани.
Сейчас от девелоперов ждут не только жилья, но и социальной инфраструктуры, развития городской среды. «Это коренным образом меняет правила игры на рынке», — сказал Александр Полиди.
Потребительские предпочтения тоже изменились. В край нередко приезжают либо очень успешные люди, либо представители «верхушки» среднего класса. Эти переселенцы являются наиболее экономически ценными для массового рынка недвижимости. Они предъявляют повышенные требования к городской среде, ландшафту, транспортной инфраструктуре, жилью, коммерческой составляющей ЖК.
На фото: Александр Полиди
Город просит землю. Бесплатно
При комплексной застройке территорий финансовая нагрузка на девелоперов возрастает на 20–30%, поделился главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок. Эти подсчеты сотрудники мэрии сделали, основываясь на опыте Ленинградской области, еще в 2016 году. Согласно тем же исследованиям, дополнительные затраты окупались, благодаря большей привлекательности и ликвидности объектов.
«Все это изначально представлялось нам в радужных тонах. Сегодня мы видим, что:
— признался Игорь Мазурок. Несмотря на дефицит средств у компаний, он прогнозирует, что качество возводимых домов будет улучшаться. Просто девелоперы постепенно перейдут на менее капиталоемкие стройки, экономя на применении дорогой техники и «тяжелых» технологий. Также будет снижаться этажность объектов, а сами они начнут расползаться в пригороды.
Возвращаясь к вопросу комплексного освоения территорий, Илья Володько пояснил, что выполнение всех требований администрации по инфраструктуре (детским садам, школам, дорогам) прибавит к себестоимости 1 кв. м жилья 10 тыс. рублей.
Сергей Иванов ответил, что не стоит ждать от девелоперов массового строительства социальных объектов. «Это было бы возможно, если бы у нас маржинальность была, как в Санкт-Петербурге, а цена составляла 70 тыс. за кв. м. А она сегодня, напомню, в среднем 47 тыс. при себестоимости 42–44 тыс. Наша компания продает квартиры за 50 тыс. рублей/1 кв. м. С чего нам делать дороги, школы и все остальное? Другого выхода, кроме федерального финансирования, нет», — высказался застройщик.
По данным Игоря Мазурка, землей, на которой должны располагаться дороги, школы, детсады, владеют крупные девелоперские компании. В основном это обширные территории бывших колхозов и совхозов, находящиеся по периметру Краснодара. Фонд РЖС в 2005–2006 годах продал их застройщикам с аукционов.
Главный архитектор предложил участникам рынка вычленить все земельные участки, предназначенные для социальных объектов, и безвозмездно передать их в собственность муниципалитета. Тогда у него появится возможность привлечь деньги на инфраструктуру, выделяемые федеральным центром. Пока эти земли будут принадлежать частникам, город ничего не сможет здесь построить за счет бюджета.
На фото слева направо: Игорь Мазурок и Илья Володько
Агломерация как точка роста
Есть мнение, что Краснодар и близлежащие муниципалитеты должны войти в «золотую тысячу» мировых агломераций. Дело в том, что сейчас начинают конкурировать уже не страны и регионы, а именно агломерации. Они ведут борьбу между собой за «человеческий капитал». «Чтобы Краснодар смог войти в эту «золотую тысячу», людей нужно обеспечить качественной средой обитания. А это возможно только при комплексном подходе, синергии архитектуры, бизнеса и экономики», — полагает Александр Полиди.
Игорь Мазурок добавил, что сейчас специалисты как раз рассматривают возможности развития муниципалитета с точки зрения всей агломерации — территории, совмещенной с Динским, Северским, Красноармейским, Тахтамукайским (Адыгея) районами.
Это градостроительный резерв, на который можно перераспределить часть нагрузки Краснодара. Важную роль будет играть транспортная составляющая. «Мы формируем материалы о текущем развитии города, чтобы Министерство транспорта РФ запланировало расходы на строительство Дальнего Западного обхода, по которому пойдет автомобильный поток на Крым. На проектирование магистрали мы отводим 2018 год. В этом же году начнутся первые строительно-монтажные работы», — рассказал архитектор.
Главное — выбрать нишу
Александр Полиди уверен: общество сейчас живет не в состоянии выхода из кризиса, а в новой реальности, затрагивающей все сферы жизни — инфляцию, потребительское поведение, реформацию рынков.
К примеру, семь–десять лет назад жилая недвижимость считалась одним из самых привлекательных инвестиционных активов. В то время до 40% квартир приобретались не для личного пользования, а в инвестиционных целях. Но сейчас спрос постепенно насыщается, банковские проценты по депозитам и другим финансовым продуктам сближаются с доходами, которые может принести сдача жилья в аренду.
«Кроме того, больше нет многократного или хотя бы двукратного роста цен, когда от нулевого цикла строительства до ввода в эксплуатацию объект дорожает так, как не снилось ни одной акции и облигации», — сказал экономист.
Поскольку эпоха инвестиционных вложений в недвижимость проходит, меняется маркетинговая стратегия застройщиков. В частности, квартира на первичке теперь нередко позиционируется как первое жилье для клиента, заметил Александр Полиди.
На рынке всегда останется потребность в жилье — либо более высокого качества, либо дешевого, т. е. первого, подчеркнула Виталия Львова, генеральный директор агентства маркетинговых коммуникаций Promotion Realty (Москва).
На фото: Виталия Львова
«Нишевые продукты всегда будут нужны. Вопрос — какую нишу займут застройщики. Люди часто внедряют стандартные решения по принципу «если у соседа продажи идут хорошо, значит, мне нужно работать так же». Одно время в Санкт-Петербурге застройщики массово проектировали студии и «малогабаритки», апеллируя к студентам. Этих квартир построили огромное количество, произошло затоваривание рынка. Теперь те же самые компании строят свою рекламную кампанию на том, что в их ЖК нет студий», — привела пример Виталия Львова.
Естественный обор
Антон Финогенов напомнил, что Краснодар — лидер в стране по количеству средних и малых строительных компаний. Для города с населением 1,3 млн человек 100 девелоперов — это уникальная ситуация, уверен эксперт. Он предположил, что с учетом перечисленных процессов на рынке, а также законодательных новшеств (изменений в 214-ФЗ и, возможно, его отмены) количество игроков будет сокращаться. Илья Володько считает, что к 2020 году их останется 35–40.
А вот вырастет ли качество жилых комплексов, трудно сказать. Возможно, за счет монополизации рынка этого не случится, подытожил Антон Финогенов.
На фото слева направо: Александр Полиди, Сергей Иванов и Антон Финогенов
Среди прогнозов, которые не вызывают сомнений, — увеличение бюджетных обязательств по социальным и транспортным объектам в связи с приростом населения. Уровень расходов на эти цели по-прежнему будет превышать налоговые доходы от строительного комплекса.
Надежды на помощь администрации края мало, считают эксперты. Слишком много проблем ей придется решать в ближайшие годы. Так что городу ничего не останется, кроме как все больше переносить на девелоперов издержки на инфраструктуру. А это еще сильнее подтолкнет последних к уходу с рынка.
Текст: Анна Дарованная
Фотографии предоставлены Кубанской Палатой Недвижимости
