Сделки с участием несовершеннолетних

22.11.2022
314 +19
№ 10177
Ежегодно, 20 ноября отмечается Всероссийский день правовой помощи детям. При совершении сделок с недвижимостью дети являются наиболее уязвимой категорией населения. В силу своего возраста они не могут самостоятельно отстаивать свои интересы, а все решения за них принимают родители, поэтому защите имущественных прав несовершеннолетних и их правовому просвещению стоит уделять особое внимание.

Управление Росреестра по Курганской области публикует ответы на наиболее часто задаваемые вопросы по сделкам с участием несовершеннолетних.

Можно ли продать квартиру или дом, если один из собственников несовершеннолетний?

Все сделки по отчуждению недвижимости, где один из собственников ребенок, осуществляются с согласия органов опеки и попечительства. К примеру, органы опеки одобрят продажу квартиры, если покупка новой улучшит жизнь ребенка либо его доля в приобретаемой недвижимости увеличится. Основное требование – обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, то есть недействительность.

Кто может заключить сделку и обратиться с заявлением о регистрации прав от имени малолетнего?

Дети, не достигшие четырнадцати лет, являются малолетними. При заключении сделок и представлении документов для государственной регистрации прав от имени малолетних действуют их законные представители. Законными представителями малолетних являются их родители или усыновители. Если малолетние остались без родительского попечения (например, в случае смерти родителей, при лишении судом родителей родительских прав) законным представителем ребенка будет опекун.

В каких случаях несовершеннолетний может сам участвовать в сделке по продаже недвижимости?

При оформлении прав на недвижимость несовершеннолетний в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет самостоятельно расписывается в необходимых документах (договор, заявление). При этом заключить сделку с недвижимостью ребенок в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет может только с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала обязательно выделять долю ребенку?

Да. Законом установлена обязанность лица, получившего материнский (семейный) сертификат, передать квартиру в общую долевую собственность детей и супруга. Доли необходимо выделить в течение шести месяцев с момента приобретения квартиры либо, если квартира покупалась в ипотеку, в течение шести месяцев после снятия обременения. В случае нарушения родителями такой обязанности, права ребенка на жилье оформляются в судебном порядке.

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны. При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители, а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.). Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру. Поэтому в договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка).