РОСРИЭЛТ

3 способа продать квартиру под ипотекой

06.06.2017

Количество жилья, приобретаемого в ипотеку, все больше увеличивается – только в 1 квартале 2017 года было выдано ипотечных кредитов более чем на 300 млрд рублей. Срок кредитного договора, при этом, чаще всего составляет около 10-15 лет. Это очень большой отрезок времени, в течение которого многие сталкиваются с необходимостью продажи заложенной недвижимости.

Особых сложностей при продаже ипотечной квартиры нет, однако есть ряд нюансов, которые стоит учитывать. Так, не стоит забывать о том, что согласно Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе пользоваться имуществом, но не распоряжаться им. Другими словами, чтобы совершить какую-либо сделку с залогом вам потребуется разрешение банка. Не стоит пренебрегать этим условием, поскольку иначе вас могут обвинить в нарушении кредитного договора. О том, как можно продать квартиру, купленную в ипотеку, расскажет президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов.

Рассмотрим основные способы продажи квартиры, приобретенной в ипотеку.

1. Досрочное погашение задолженности

Самый простой способ – заплатить кредит, снять обременение и затем уже провести обычную сделку купли-продажи. Однако важный момент – изучите ваш кредитный договор на наличие пункта, предусматривающего досрочное исполнение обязательств.

Если сумма задолженности небольшая, то можно взять кредит, который пойдет на погашение долга. Возросшее количество сделок с залоговой недвижимостью привело к тому, что крупные банки предлагают специальные программы по выдаче средств на погашение ипотеки. Закрыть кредит вы сможете сразу после получения денег за квартиру.

Если сумма значительная, и брать кредит желания нет, то можно найти покупателя, который согласится погасить задолженность. Заключается предварительный договор, по которому передается задаток в необходимом для снятия обременения размере. В этом случае узнайте у банка, в течение какого времени проводится снятие обременения. Лучше всего заранее договориться со специалистами, чтобы они подготовили закладную, а при необходимости – пригласили своего сотрудника, который будет вас сопровождать на сделке. Если присутствует сотрудник банка, то он подает заявление на снятие обременения, а затем уже вы подаете договор купли-продажи.

2. Продажа с участием банка

Сама по себе схема мало чем отличается от первого способа, но участие банка может послужить дополнительной гарантией для покупателя. Банк в этом случае выступает, по сути, в роли заинтересованного посредника, который помогает провести сделку.

Для начала покупатель обращается в кредитную организацию, где составляется предварительное соглашение о продаже. Часто банки требуют его нотариального заверения, хотя это и не обязательно. Продажа происходит с использованием двух банковских ячеек, в первую из которых закладываются деньги для банка (в размере оставшейся задолженности), во вторую – сумма для продавца.

После этого с квартиры снимается обременение, и затем можно проводить регистрацию в обычном порядке. Банк и продавец получают доступ к денежным средствам после проведения регистрации, так что покупатель в данном случае практически ничем не рискует.

3. Переоформление кредита на нового заемщика

Этот способ, по сути, предполагает продажу заемщиком своих долговых обязательств перед банком. К нему прибегают в тех случаях, когда у покупателя нет достаточной суммы средств для погашения задолженности, а банк согласен на замену сторон в обязательстве. С покупателем заключается договор о переводе оставшейся на него суммы займа, вследствие чего он становится как собственником квартиры, так и стороной по кредитному договору.

Для покупателя процесс мало чем отличается от обычного оформления ипотеки – он также представляет необходимые документы в банк, который проверяет его платежеспособность и кредитную историю, после чего принимает решение. Однако следует учитывать, что новый заемщик должен соответствовать всем требованиям, которые изначально предъявлялись для одобрения кредита. Данный способ подразумевает минимальное участие сторон, так как оформлением всех документов и перерегистрацией залога занимается банк.

В целом можно сказать, что процесс продажи квартиры, являющейся предметом залога, становится все проще, и стороны ничем не рискуют. Продажа ипотечной квартиры может быть выгодной сделкой как для покупателя, так как зачастую они продаются по сниженной цене, так и для продавца, особенно, если изначально приобретался объект незавершенного строительства.


Статью разместила компания «Юридический центр Адвоката Олега Сухова»

Юридический центр Адвоката Олега Сухова

#Ипотека #Покупка квартиры

Просмотров: 574 | ID: 1735



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

Оформить покупку недвижимости и не прогадать. Секреты профессионалов.

Будучи покупателем, следует отнестись с особым вниманием к процессу оформления покупки недвижимости. Мы подготовили несколько рекомендаций для покупателя, следуя которым можно существенно уменьшить свои риски.

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Налог на недвижимость повысился с 1 января 2017 года, что вызвано переходом на новую схему его расчета – исходя из кадастровой стоимости объекта. В последние несколько лет идет повышение применяемых коэффициентов. Разумеется, это стало причиной новой волны судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости. Однако далеко не всегда обжалование оправдывает ресурсы, затраченные на эту процедуру. О том, какими способами можно оспорить кадастровую оценку недвижимого имущества, рассказал адвокат Олег Сухов.

Кому надеяться на льготы при реновации пятиэтажек

Власти наконец-то определились с налоговыми льготами для участников реновации, вопрос о которых беспокоил многих граждан. Основания для этого были – предоставляемые квартиры формально являются получением дохода (хотя, конечно с такой трактовкой тоже можно поспорить), а любой доход, помимо предусмотренных законом случаев, подлежит налогообложению. Действующее законодательство не содержало каких-либо норм, которые позволили бы освободить участников реновации от дополнительной налоговой нагрузки. Кому будут предоставлять льготы в рамках реновации, рассказал адвокат и эксперт в сфере недвижимости Олег Сухов.

Эксперт: к реновации необходимо юридически подготовиться

Программа реновации при всей ее декларируемой пользе для переселяемых граждан оставляет к себе немало вопросов. Касаются они разных ее нюансов – как слишком быстрого принятия закона, так и голосования, в результатах которого многие сомневаются. Адвокат Олег Сухов поделился своими размышлениями о жалобах по реновации, направленных в Конституционный суд.

Как проверить продавца на вторичном рынке недвижимости

Проверка юридической «чистоты» квартиры стала неотъемлемой частью любой сделки с недвижимостью. Чаще всего проверяется сам объект недвижимости – правоустанавливающие документы, зарегистрированные в нем лица и т.д. Однако не всегда покупатели уделяют достаточное внимание фигуре самого продавца, хотя он и является одним из элементов, «изъяны» которого в дальнейшем могут стать причиной признания сделки недействительной. Адвокат Олег Сухов рассказал, как можно убедиться «чистоте» продавца и быть спокойным за совершаемую сделку.

Реновация жилого фонда или очередное испытание для малого бизнеса

Как утверждает Московская торгово-промышленная палата, реновация жилого фонда столицы затронет почти 1500 коммерческих помещений, находящихся в частной собственности и более 400 таких же объектов, принадлежащих муниципалитету. О потенциальных проблемах, с которыми может столкнуться бизнес, в связи с реализацией этой программы, в настоящей статье адвоката Олега Сухова.

Как снизить штрафные санкции за коммунальные долги

Общий долг населения за услуги ЖКХ по всей России уже превысил отметку в триллион рублей, и тенденции к его уменьшению пока не наблюдается. Это становится причиной усиленной борьбы государства с должниками. На сегодняшний день уже введена прогрессивная шкала начисления пени за просрочку коммунальных платежей, упрощенные схемы их взыскания и ограничения к ним доступа.

Полумера и для кредитора, и для должника

Скандальный проект закона об изъятии единственного жилья почти готов, однако все еще вызывает немало вопросов, считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости, адвокат Олег Сухов.

REX-2017: НОВОЕ ВИДЕНИЕ ТОРГОВЛИ С КОТОРЫМ МИР НЕ БУДЕТ СТОЯТЬ НА МЕСТЕ

В рамках крупнейшей выставки по торговой недвижимости REX powered by MAPIC 2017 команда ADG group провела 327 встреч с российскими и международными лидерами в сфере ритейла и коммерческой недвижимости, организовала первое ток-шоу о ритейле ADG Talks и устроила рэп-шоу.

Топ-3 договора с недвижимостью, которые чаще всего отменяются судами

По данным Росреестра, физлица в нашей стране ежегодно заключают порядка 9 миллионов сделок с жильем. Граждане покупают, приватизируют, принимают в дар и наследуют квадратные метры, однако сохранить право собственности после оформления удается далеко не всем.