Новое в законодательстве о кадастровой оценке и кадастровой стоимости
Эти 2 понятия за несколько последних лет фактически сформировали новую налоговую реальность нашей страны. Это и не удивительно, т.к. сегодня от установленной по кадастру стоимости зависят и размеры налогов на недвижимое имущество, и размер земельного налога, и размер арендных платежей за недвижимость, находящуюся в государственной или муниципальной собственности.
К сожалению, сложилась ситуация, когда кадастровая стоимость ряда объектов оказалась завешенной (в сравнении с рыночной стоимостью). Это хорошо видно на примере роста рассмотрения заявлений на пересмотр кадастровой стоимости в комиссиях Росреестра. Так, в январе-марте 2018 года комиссиями было рассмотрено 4 249 заявлений в отношении 7 797 объектов. По сравнению с январем-мартом 2017 года количество рассмотренных комиссиями заявлений выросло почти на 5,3%.
Все это, естественно, приводит к неоправданным расходам со стороны налогоплательщиков, под час непосильным для них. Причиной данного «завышения» во многом стал метод «массовой кадастровой оценки» (кстати предусмотренный действующим на момент проведения оценки законодательством). Специфика данного «метода» - отсутствие учета индивидуальных характеристик и особенностей того или иного объекта недвижимости.
Поэтому и неудивительно, что в результате использования метода «массовой оценки» возникли ситуации, когда стоимость современного бизнес-центра и объекта, находящегося в фактически аварийном состоянии, но расположенного рядом с бизнес-центром, оказывалась одинаковой....
Нормативными актами, действующими сегодня, предусмотрена возможность пересмотра (оспаривания) установленной кадастровой стоимости недвижимого имущества и приведение последней к реальным рыночным показателям. Оспаривание кадастровой возможно как в судебном порядке, так и административном путем в Комиссии Росреестра по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Обратиться с заявлением/исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости могут любые физические и юридические лица, заинтересованные в решении данного вопроса. Установленная в результате пересмотра новая кадастровая стоимость будет применяется для расчета налоговых и/или арендных платежей с 1 января года, в котором было подано соответствующее заявление (вне зависимости от месяца пересмотра).
Первоначально проведение кадастровой оценки регламентировалось Федеральным законом от 27 сентября 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Но с 3 июля 2017 г. вступил в силу новый Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», предусматривающий в числе прочего создание специализированных бюджетных учреждений, уполномоченных на проведение государственной кадастровой оценки (по ранее действующему законодательству кадастровую оценку проводили независимые оценочные организации).
Во многих субъектах РФ такие специализированные учреждения уже созданы и даже разработаны новые правила для проведения кадастровой оценки. Так, например, Москве в 2018 г. государственная кадастровая оценка проводится на основании соответствующего Приказа Департамента городского имущества г. Москвы от 19 февраля 2018 г. № 20 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества в 2018 году».
Оспаривание кадастровой стоимости в административном порядке.
Важно уточнить, что граждане (физические лица) могут обратиться с исковым заявлением в суд с целью оспаривания кадастровой стоимости, минуя комиссию, в то время как для юридических лиц до августа 2017 г. был предусмотрен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости.
Но после вступления в силу с 10 августа 2017 года поправок в ч. 1 ст. 22 Закона № 237-ФЗ предварительное обращение в Комиссию Росреестра больше не является обязательным и юридические лица также могут сразу обращаться в суд.
Список документов, необходимых для подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости в Комиссию Росреестра, содержится в ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ. Согласно этой статьи одним из необходимых документов, прилагаемых к заявлению, является отчет об оценке. Заказать подготовку такого отчета можно в любой оценочной компании (например, в оценочной компании «Юрдис»).
В ходе рассмотрения заявления об оспаривании кадастровой стоимости Комиссия для вынесения для вынесения положительного или отрицательного решения должна установить соответствие отчета Федеральным стандартам оценки, а также определить обоснованность снижения кадастровой стоимости.
Важно помнить: в отчете об оценке рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на ту же дату, по состоянию на которую определена оспариваемая кадастровая стоимость. Некорректное определение указанной даты влечет за собой неминуемый отказ в пересмотре кадастровой стоимости не только в комиссии, но и в суде.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде.
Оспаривание кадастровой стоимости в суде происходит в порядке административного судопроизводства. В ст. 246 Кодекса административного судопроизводства (КАС) РФ определен печень тех документов, которые необходимы для подачи искового заявления в суд для пересмотра установленной кадастровой стоимости. Стоит обратить внимание, что КАС РФ предъявляет специальное требование к лицу, которое может быть представителем по делу: наличие высшего юридического образования.
Как правило, для вынесения решения по оспариваемой кадастровой стоимости судом назначается специальная (судебная) оценочная экспертиза. Цель судебной экспертизы - независимое (и для истца, и для ответчика) определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Именно по факту рассмотрения результатов оценки данной экспертизы и выносится судебное решение.
Рассмотрение дел об оспаривании кадастровой стоимости заканчивается, чаще всего, положительным решением суда, за исключением немногих случаев, когда, например, выявляются серьезные ошибки в представленных суду документах (некорректная дата, по состоянию на которую составлен отчет, и проч.).
Например, в 2017 г. в судах было инициировано 15 817 споров о величине, внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости. В результате рассмотрения таких споров требования истцов были удовлетворены в отношении 8 164 исков, т.е. более чем в половине случаев.
К сожалению, не редки ситуации, когда граждане (физические лица), заинтересованные в пересмотре установленной кадастровой стоимости, не могут позволить себе проведение данной процедуры. Причина банальна - высокие расходы, которые придется понести, особенно при подаче искового заявления в суд (все судебные расходы ложатся на истца и не подлежат возмещению).
Но, в этом вопросе наметилось положительное для истцов решение.
10 апреля 2018 г. Госдума приняла в первом чтении поправки в Кодекс административного судопроизводства, которые изменяют порядок распределения судебных издержек при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости.
Поправками предусматривается, что судебные расходы при рассмотрении таких дел взыскиваются с ответчика в случае удовлетворения требований об оспаривании кадастровой стоимости из-за недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также из-за ошибки при ее определении, когда определенная в порядке массовой оценки кадастровая стоимость объекта явно превышает его кадастровую стоимость, установленную судом в размере его рыночной стоимости.
Рассматриваемый Государственной Думой законопроект был разработан по предписанию Конституционного суда РФ, который в еще июле 2017 года признал неконституционными положения п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, препятствующие возмещению судебных расходов истцов при оспаривании кадастровой стоимости. Как указал Конституционный суд – «возложение на самих налогоплательщиков судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения – с точки зрения соотношения судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами».
В заключении еще раз отметим: процедура оспаривания кадастровой стоимости является действенным способом снижения налоговой нагрузки как для физических, так и для юридических лиц. Важным условием «успешности» снижения кадастровой стоимости и получения положительного решения Комиссии Росреестра или суда является грамотно и профессионально составленный отчет об оценке. Помните, рассматривая целесообразность проведения процедуры оспаривания, всегда оценивайте возможную экономию, которая может быть достигнута по результатам оспаривания кадастровой стоимости, со всеми неизбежными затратами, сопровождающими данную процедуру.
Захаров Владислав
