Как заработать на снижении налогов на недвижимость?
Снижение кадастровой стоимости недвижимости — по-настоящему рабочий инструмент. Чтобы помочь бизнесу законно сэкономить на налогах, важно самому хорошо ориентироваться в теме. Дефицит таких специалистов ощущается уже сегодня, а в скором времени станет намного острее.
Прогнозировать это несложно, говорит управляющий партнёр юридической компании «Митсан Консалтинг» Дмитрий Желнин. В настоящее время в России 162,5 млн объектов недвижимости суммарной кадастровой стоимостью 672 трлн рублей. 45 млн из них пока не стоят на кадастровом учёте — но не факт, что этого не произойдёт при проведении следующей ГКО. К тому же тенденция к расширению городов очевидна.
— По данным за 2021 год, российский бизнес заплатил имущественных налогов на сумму порядка 1,5 трлн рублей, из которых почти 1 трлн составил налог на имущество организаций, — поясняет Дмитрий. — По моей практике, в среднем они завышены примерно на треть. Согласно самым грубым подсчётам, собственники необоснованно переплатили государству не менее 300 млн рублей, которые могли потратить на развитие своего бизнеса. То есть рынок минимизации налогов в этом сегменте очень ёмкий.
Платить нельзя помиловать
Решение задачи по восстановлению справедливости лежит в плоскости сразу нескольких серьёзных отраслей: юриспруденции, налогообложения и оценки. Ведь самая распространённая причина — ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки и, как следствие, в расчётах по налогам.
Классический вариант снижения кадастровой стоимости (путём составления отчёта о рыночной стоимости) предполагает обращение к оценщикам и судебное разбирательство. Новый механизм, подсказка на который содержится в законе «О государственной кадастровой оценке», несколько иной:
— Смотрим порядок расчёта самой кадастровой стоимости, по которому государство рассчитывало. Государство обязано выкладывать все отчёты, формулы, таблички и так далее. Смотрим ценообразующие коэффициенты, смотрим, как оценивался интересующий нас объект. Находим там ошибки, если они там есть — а они там есть. И приходим к государству с требованием не заменить кадастровую стоимость на рыночную по отчёту, как в классическом варианте, а исправить ошибки, которые оно допустило при проведении кадастровой оценки конкретно вашего здания, помещения, сооружения, земельного участка.
Различия между классической схемой снижения кадастровой стоимости и новым вариантом
Реализация классической схемы занимает не меньше 6 месяцев — при том, что вероятность получения благоприятного результата составляет в лучшем случае 50/50. При этом у вас нет права на ошибку, к тому же, возможно, продолжение истории будет в суде. Инициировать снижение кадастровой стоимости вправе только собственник/арендатор объекта недвижимости. Кстати, платить придётся вне зависимости от результата.
По новой схеме снижения кадастровой стоимости картина выглядит более привлекательно. Так, вероятность положительного решения вопроса — 100%, процедура займёт от 1, 5 месяцев, вознаграждение придётся выплачивать только тогда, когда поставленная задача будет выполнена. Исправление кадастровой стоимости имеет неоспоримый характер и не требует судебных процессов — а значит, не придётся тратить время и деньги. Инициировать его сможет любое заинтересованное лицо.Выводы очевидны.
“Снижение кадастровой стоимости и размера налога успешно проходит в 95 случаях из ста, и при положительном решении экономия может достигать сотен миллионов рублей.
Подтверждение — реальные кейсы. Например, работа по снижению кадастровой стоимости одного из автосалонов Санкт-Петербурга завершилась уменьшением КС почти на 100 млн рублей, с 272 434 949,27 на 179 234 098,34 млн. Ещё более приятные новости из серии «было — стало» получили нижегородские предприниматели, где вместо 487 652 236,65 руб после устранения ошибки оценщиков получилась гораздо меньшая сумма — 265 821 385,5. На 200 с лишним млн!
Кто найдёт дорогостоящую ошибку
— Дмитрий, будут ли какие-то изменения в плане установления кадастровой стоимости в 2023 году?
— В следующем году упраздняются комиссии. Это значит, что рыночные отчёты вы понесёте в ГБУ, которое проводило кадастровую оценку. Фактически вы придёте говорить об ошибке, о низком качестве работы тому, кто эту работу сделал.
— Кто именно должен выявлять ошибки в расчётах?
— Конечно, встречаются ошибки, установить которые могут только очень опытные специалисты — оценщик, юрист по недвижимости. Но в большинстве случаев с этим можно справиться самостоятельно. 1 декабря стартует 30-дневный онлайн-интенсив «Как заработать на снижении налогов на недвижимость», там я обязательно расскажу, как это сделать.
— Нескромный вопрос: сколько вы на этом зарабатываете?
— У меня очень простая система ценообразования: 50% экономии за один налоговый период, но не менее 50 тысяч рублей, — отвечает Дмитрий. — Причём это именно «гонорар успеха», то есть работа до достижения нужного результата без предоплаты.
Курс на результат
Интересно, что среди обилия предложений по онлайн-курсам нет ни одного аналога. Вам со всех сторон предлагают инфошлак вроде «Как выжить после зомби Апокалиписиса» (реальный продукт — Прим. Авт.) или тренинги по повышению самооценки вашего енота. Но действительно полезные вещи для толковых слушателей встречаются нечасто.Впервые услышав о новом для себя механизме заработка, люди делятся своими сомнениями, которые тезисно выглядят так: «да, тут не разбогатеешь», «это только для оценщиков», «процедура снижения кадастровой стоимости очень долгая», «у рынка этих услуг нет перспектив», «трудно найти клиентов». Попытайтесь оценить ситуацию хотя бы в общих чертах — станет сразу ясно, что верно, а что нет. Никаких хлопот — просто погуглите каждое из ваших возражений. И вспомните Сократа: «Кто хочет — ищет возможности, кто не хочет — ищет причины».
Про воспитание конкурентов
«Как заработать на снижении налогов на недвижимость» — это цикл из семи тематических модулей:
- О недвижимости и налогах.
- Уменьшение налогов: кадастровая стоимость.
- Уменьшение налогов: уникальные способы.
- Клиенты и продажи.
- Не допускай моих ошибок.
- Перспективы развития рынка и конкуренция.
- Наша с вами дальнейшая работа.
Набор скоро заканчивается, а проходит он очень интересно. Будущие слушатели задают массу самых разных вопросов, поэтому к участию в плотном 30-дневном интенсиве решено привлечь несколько практикующих экспертов — оценщиков, юристов — которые проведут специальные модули-эфиры и поделятся своими ноу-хау. Будут и примеры из судебной практики оспаривания кадастровой стоимости, и подсказки, где чаще всего ошибается государство (а значит, велик шанс заработать).
— Дмитрий, зачем заниматься воспитанием потенциальных конкурентов?
— Я хочу, чтобы в кругу моих партнёров, людей, которые одинаково со мной думают и работают в этом направлении, было с каждым разом прибавление. Почему? Потому что исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости
— упорная работа. Приду я один с ошибкой оценки кадастровой стоимости, или же нас придёт 10 человек по 10 разным объектам, по 10 разным клиентам, которые указывают на эту же ошибку. А ошибки — они системные, они всегда допускаются не только в одном объекте недвижимости. Кому больше поверят? Мне одному или нам десятерым? Ответ очевиден — чем больше нас придёт, тем скорее государство признает: «Да, мы здесь ошиблись, надо что-то делать, кадастровую стоимость пересматривать». Нужна команда, которая будет бороться с государством за справедливость налогов. Вот и всё.
