Скрытая комиссия риэлтора - уловки и мошенничество

Великий комбинатор Остап Бендер знал около 400 относительно честных способов отъёма денег у населения. Риэлторы знают лишь один - скрытая комиссия, а вот приёмов и схем её извлечения у нечистых на руку агентов по недвижимости придумано великое множество.

С виду всё может выглядеть чинно и благородно, хозяин квартиры до последнего, а то и вовсе никогда не сможет ничего заподозрить и узнать, что на его квартире риэлторы заработали двойной навар.

Я подробно ознакомилась с материалами размещенными в интернете на тему скрытых комиссий и поняла, что в действительности мало кто об этом знает. И решила изложить своё виденье проблемы скрытых комиссий, так сказать изнутри. Уверена, моё мнение практикующего столичного риэлтора с огромным опытом реальных продаж, как профессионального участника рынка в сегменте вторичной недвижимости, о скрытой комиссии будет весьма интересно и безусловно полезно многим продавцам и покупателям вторички.

Под скрытой комиссией на рынке вторичной недвижимости принято подразумевать денежную сумму, которая была получена риэлтором за свои услуги без ведома и согласия собственника продаваемого объекта, это разница между тем за сколько реально был продан объект и сколько клиент в ходе сделки купли-продажи получил на руки. Риэлторы прибегают к различным способам и махинациям, дабы заработать помимо вознаграждение прописанного в официальном договоре. Скрытая комиссия, а на профессиональном риэлторском жаргоне это - скрытка, фигурирует во многих сделках купли продажи квартиры, а вот о её наличии вряд ли кто из собственников и покупателей догадываются.

Скрытая комиссия сверху

Один из самых распространенных приёмов извлечения скрытой комиссии: при обращении по объявлению о продаже квартиры, вам как потенциальному клиенту говорят, что стоимость на данный момент выше, ровно на столько каков сегодняшний аппетит вашего агента, цифры обычно берутся с потолка - и 50, и 100, и 250 тысяч. Самое интересное начинается на сделке, ведь риэлтору необходимо обналичить навар - скрытая комиссия может быть заложена в отдельную банковскую ячейку, под предлогом добровольного вознаграждения встречной стороны-покупателем вашему риэлтору, двойной куш может быть выдан покупателем риэлтору перед сделкой на руки. Очень часто так бывает, что продавец видит несоответствие количество денег в договоре и, которое реально фигурирует на сделке, на это всё и рассчитано ушлыми агентами, ведь собственник осознает манёвр со стороны доверенного лица слишком поздно и, зачастую, ничего уже с собой поделать не может, уж слишком велик соблазн благополучно завершить сделку и получить свои деньги. Нечистые на руку риэлторы, как и все мошенники, очень тонкие психологи.

Скрытая комиссия, схема - большой куш

Ставки повышаются, расскажу о ещё одном популярном способе получения скрытой комиссии. В процессе продаже квартиры риэлтор сообщает вам о том, что спроса на объект нет, по объявлению совсем нет звонков, и предлагает вам по цене снижаться. Исходить от него предложения о снижении стоимости квартиры будут неоднократно, до тех пор, пока объект на рынке не станет супер ликвидом - сладким и заманчивым, который можно будет продать с закрытыми глазами. Из клиентов выстраивается очередь. Агенту в этом случае и делать ничего не придётся, он терпеливо ждёт, что кто-то из потенциальных клиентов сам предложит ему бонус в виде скрытой комиссии, лишь бы квартира осталась за ним. При такой схеме получения двойных комиссии с продажи, риэлтор старается получить её заранее на руки, чтобы хозяин на сделке ничего не смог заподозрить и не задавал лишних неудобных вопросов, типа - а что это за полмиллиона и откуда они взялись?

При таком развитии сюжета, собственник может пострадать куда больше, ведь в этом случае навар берётся не сверху, а отрезается от его куска пирога непосредственно. В данном случае, риэлтор получает двойную скрытую комиссию: и с доверителя - своего клиента и с покупателя квартиры.

Скрытку в сделке зароете?

Зарыть деньги в сделке, иными словами на сленге риэлторов, гипотетическая возможность получить скрытую комиссию - такого рода предложения от контрагента можно часто получить, когда реализуешь свой объект. По факту, предлагают вступить в преступный сговор и совершить подлог. Как зарывают скрытую комиссию в сделке при этой схеме? Не чистые на руку риэлторы выставляют фейковое объявление о продаже квартиры, на эту утку они ловят незадачливого потенциального клиента, берут его в оборот, и начинают водить хоровод вокруг него, набрасывая всевозможные варианты квартир. Но все эти кружева нужны по большей части только для отвода глаз, чтобы усыпить бдительность и для укрепления связи с клиентом. А тем временем, реализуется основная задача мошеннической схемы - ведутся поиски сговорчивого гнилого агента с реальным объектом, который пойдет у них на поводу и вступит с ними в сговор, а не сам объект недвижимости. Сговорившись с риэлторами, агент на несколько дней в объявлении меняет цену на квартиру с учётом скрытой комиссии и показывают её клиенту. Далее клиента всевозможными уговорами подводят к покупки именно этой квартиры, для достижения намеченной цели обрушивается весь риэлторский арсенал - красноречие, контраст, страшилки и т.д.

Работать на клиентах - в чистом виде посредники на рынке, у них нет ничего кроме языка и телефона. Они ничего не продают, не рекламируют себя, ни занимаются активным поиском клиентов, не несут вообще никаких финансовых издержек. Ищут клиента на утку, узнают его потребности, и под него ищут гнилого риэлтора с реальной квартирой, и упаковывают. Болтаются на рынке, как дерьмо в проруби, пристают то к одному берегу, то к другому.

Скрытая комиссия - неоднозначное профессиональное мнение риэлторов

В профессиональной среде риэлторов существует три основных мнения на счёт допустимости скрытки: что-то типа - за, против и воздержался:

Скрытая комиссия не допустима ни при каких обстоятельствах

В некоторых случаях двойной заработок всё же допустимости


Без скрытой комиссии работать вообще никак нельзя

Если коротко, то соотношение сторонников и противников скрытой комиссии где-то поровну, 1:1. И это легко объяснимо, многие приходят в профессию именно из-за возможности больших нигде не учтённых заработков.

Лично я противник скрытых комиссий, и не потому, что такой вариант ответа популярен и мне выгоден, и выставляет меня в лучшем свете, нет отнюдь. Я за открытые доверительные официальные взаимоотношения с клиентами, которые на практике закрепляю договором на риэлторские услуги с фиксированной ставкой комиссионных, которая в свою очередь ни при каких обстоятельствах не меняется и выплачивается только после полного завершения сделки. Всё прозрачно. Как самодостаточный человек, который дорожит своей деловой репутацией, а скорее временем в первую очередь, я напрямую и откровенно изначально скажу потенциальному клиенту сколько будут стоить услуги риэлтора в его конкретном случае, сколько я хочу на этом заработать. И не буду вилять хвостом, в попытках его одурачить - сначала заманить его дешевизной услуг, а потом, по ходу пьесы, поднять его по размеру агентского вознаграждения.

Скрытая комиссия с точки зрения закона

С юридической точки зрения скрытая комиссия квалифицируется как отъём имущества, трактовки и мнения юристов расходятся деталями, но в одном они схожи - это чистой воды обман клиента.

В большинстве случаев, действия риэлторов подпадают под статью 159 УК Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путём обмана и злоупотребления доверием.

Как правило, риэлторские мошеннические схемы не блещут изощренностью, и в основном бесхитростны, многим известны, и не составляют особого труда при расследовании. Однако, лишь единичные эпизоды, и то особо вопиющие из них, например в ходе которых был причинен серьёзный материальный ущерб или похищено полностью и безвозвратно недвижимое имущество, получают широкую огласку и доходят до суда.

В основном же риэлторы, в том случае если осознают, что их хитроумный план раскрыли, стараются не выносить сор из избы и не доводить дело до суда. Предпринимают все усилия, чтобы в рамках до судебного разбирательства возместить ущерб клиенту и загладить вину перед ним, решить проблему по-тихому и разойтись по-любовно.

Кто промышляет скрыткой?

Принято считать, что скрытые комиссии в сделках купли-продажи вторичной недвижимости пытаются пропихнуть в основном фирмы однодневки. Однако и крупные столичные конторы этим грешат и частенько промышляют. Да и действительно, шанс нарваться на мошенника в никому не известной конторе намного выше, нежели в агентстве недвижимости с громким солидным именем. Но рвачи риэлторы, которыми руководит только жажда мгновенной наживы, которые живут одним днём, не заботятся о деловой репутации, и у которых нет никакого бизнес образования, и напрочь отсутствуют какие-либо признаки морально-нравственных устоев, существуют и там, и тут.

Скрытая комиссия - откуда растут ноги

Рынок вторичной недвижимости - не паханное поле деятельности для всякого рода мошенников. Именно благоприятные условия созданные на рынке для её профессиональных участников, и породили такое уродливое дитя, как скрытая комиссия агента. По большей части собственники сами тому виной, из-за своей безграмотности, жадности и самонадеянности. Все тонкости человеческой натуры - вопросы психологии агент должен знать на зубок, не чистый на руку риэлтор может быть хреновым продавцом, но отличным психологом он быть обязан.

В лихие 90-е, вообще, царил мрак на рынке, в то время на недвижимости поднялось огромное количество мутных персонажей. С трансформацией рынка многие полу криминальные элементы вымылись из недвижимости естественным способом - им стало уже не так интересно здесь пастись, но полностью искоренить данный пережиток не удаётся и до сих пор.

Скрытая комиссия - дело рук утопающего

Но и в настоящий момент есть большая доля вероятности попасть в руки недобросовестному непорядочному риэлтору или в агентство недвижимости с сомнительной репутацией. Именно в агентствах недвижимости генерируется большинство мошеннических схем по извлечению со сделок скрытых комиссий. На рынке предоставления риэлторских услуг плотная конкуренция — ноздря в ноздрю, услуги крупных столичных риэлторских контор по по всем статьям проигрывают, например, услугам частных риэлторов. Поэтому с каждым днём придумываются всё новые замысловатые и изощренные схемы по максимальному заработку. В попытках обосновать своё присутствие на рынке, как предсмертные муки утопающего, в агентствах и рождаются черные думы и не совсем законные методы заработка.

Скрытая комиссия при аренде жилья

Желание заработать, да побольше, возникает у профессиональных участников рынка недвижимости во всех её сегментах. Аренда жилья не исключение. Каким способом двойная скрытая комиссия извлекается из карманов доверчивых клиентов при найме квартир.

Всё очень просто. На рынке в данный момент сложилась такая сложная конкурентная ситуация, когда предложение намного превышает спрос. Соотношение 1:15 - на 1 клиента приходится порядка 15 квартир. Условия на рынке заставляют собственников либо самостоятельно искать жильцов в квартиру, либо самим платить комиссию риэлтору, чтобы максимально быстро реализовать свой объект на рынке, подразумевая что для клиента комиссия риэлтора будет нулевая. Однако, на практике ушлые агенты конечно же поступают совсем иначе, берут за заселение и подписание договора найма жилого помещения деньги и с хозяина квартиры, и с жильцов.

Двойная комиссия не всегда скрытая

Мне все равно, за сколько вы продадите мою квартиру, лишь бы я получил своё - очень расхожая фраза на рынке, которую можно частенько услышать от незадачливых собственников квартир. Для ушлого риэлтора эти слова могут значит только одно - Фас! Клиент не разборчив в связях, даёт карт бланш на продажу, и на этом можно неплохо заработать - снять двойную комиссию и с него, и с покупателя квартиры.

На мне заработали миллион, а то и два!

Такого рода высказывания в адрес риэлтора озвучивает чувство обиды, клокочущее в продавце жилья уже далеко после сделки. Но как известно - после драки кулаками не машут. Но ощущение, что на нем так нагрели руки, ещё долго не даст покоя бывшему хозяину недвижимости.


А что вы стоните, как потерпевший, вы ведь сами развязываете агентам руки, а потом обвиняете их срытых комиссиях, и вообще во всех смертных грехах.

И действительно, в большинстве случае, владельцы квартир сами виноваты в том, что их облапошивают на рынке - одни слишком самонадеянны, другие выходят на рынок абсолютно не подготовленными.

Командовать парадом буду я или хозяин-барин и скрытая комиссия

Те продавцы, которые выходят на рынок вторичной недвижимости со своим предложением самостоятельно, без риэлтора, предполагают, что не станут платить кому бы то ни было. А в итоге, попадают в скрытую ловушку и переплачивают вдвойне. Самонадеянность и не желание платить играет с собственниками злую шутку. Как глубоко они заблуждаются, рассчитывая на скорую продажу...

Как разворачивается сюжет, после того как хозяин квартиры разместил объявление о продаже в интернет, с чувством выполненного долга подчеркнув, что продает сам собственник, без посредников. А дальше события разворачиваются по давно написанному сценарию - на хозяина квартиры обваливается шкал звонков от риэлторов и из агентств недвижимости с предложением о сотрудничестве, которые скорее его даже забавляют, и он ловко их отметает.

Зачем вы мне нужны, я и сам продам, к тому же вам платить надо за услуги, а я платить никому не желаю.

Если на этой стадии его никто из риэлторов не смог к себе приманить, то дальше следует вторая стадия психологической обработки - в собственника вселяют чувство неуверенности. На помощь риэлторам приходят подставные покупатели, которые приходят с ними на просмотр и хают по чём зря квартиру, другие наоборот - нахваливают, третьи - якобы готовы уже вносить аванс. В общем, вокруг квартиры и незадачливого собственника создаётся такая кутерьма, что в один прекрасный момент, он вообще перестаёт понимать, что происходит и сдаётся на милость подоспевшего риэлтора...

И если вами всё-таки принято решение сэкономить на услугах риэлтора, и продавать квартиру самостоятельно, вот вам мой бесплатный дельный совет - выходите на рынок на общих основаниях, не пишите собственник, заведите коммерческий аккаунт и укажите в нём риэлтор или агентство, в противном случае вы не сможете понять реальный спрос на вашу квартиру - правильно ли вы установили цену, не сможете единолично контролировать процесс сделки, и ничего хорошего в итоге не добьётесь...

Что нужно сказать в заключении? Граждане, господа, люди - будьте бдительны!!! В связи с разными обстоятельствами, не раз вас этому учат и призывают к вашему рассудку из разных источников. При продаже вашей квартиры через посредника, вы должны четко для себя понимать, по какой схеме будет реализовываться ваша недвижимость. И если вам что-то не понятно, пусть вам ещё раз внятно членораздельно и большими буквами объяснят весь процесс сделки купли-продажи квартиры, который вам предлагают, от и до, и разложат всё по полочкам, не переломятся. И если что-то вас настораживает, рекомендую отказаться от риэлторских услуг или воспользоваться дополнительными консультациями других специалистов. В сделке купли-продажи квартиры вы обязаны знать о том, кто конкретно занимается вашим вопросом и продаёт вашу квартиру, какую комиссию риэлтор за это получит, когда агентский гонорар будет выплачиваться...

И помните, что это рынок, и как везде в торговле, вас могут попросту обмануть...

Всем успешных сделок без скрытых комиссий и мошеннических схем!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова - частный риэлтор Москва

8-903-170-13-84

novik911@yandex.ru



Статью разместил риэлтор «Mamontova Tatyana»

Mamontova Tatyana

#Жилая недвижимость

05.02.2020

Просмотров: 182 | ID: 2153


Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код

Поделиться:

Читайте также

фото

Первичный рынок жилья съедает вторичку: обратного пути нет

Вторичный рынок элитного жилья, лидировавший на рынке 10 лет назад, теряет свою долю и активность. Аналитики Kalinka Group отмечают смещение покупательского спроса в сторону новостроек. За 10 лет произошли существенные структурные изменения рынка недвижимости: доля первичного жилья выросла в 3 раза.

фото

6 самых роскошных квартир Москвы

Эксперты Kalinka Group назвали 6 самых шикарных квартир столицы на начало 2020 года. «Недвижимость это про красоту. Я и попала в рынок недвижимости именно потому, что мне казалось, что это очень красиво. Ездить на красивых машинах, показывать красивые дома. Красиво, это значит правильное, с точки зрения эстетики и гармонии пространства и интерьера. Без пошлости. Радует, что новые проекты различных девелоперов становятся все более красивыми и инновационными, это добавляет удовольствия в работе и это то, что действительно вдохновляет» - прокомментировала Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

фото

Как продать квартиру с первого показа - советы риэлтора

«Добрый день, Татьяна. Меня зовут Юрий Григорьевич. Скажите, можно ли продать квартиру с первого показа, были ли в вашей практике риэлтора случаи, когда первый же клиент, кто пришёл смотреть жильё сразу его купил по нормальной рыночной цене?»

Оценка недвижимости - это то, с чего начинается продажа любого объекта.

Правильная оценка недвижимости дает возможность продать в кратчайшие сроки и по максимально выгодной для вас цене. А вы знаете, как обычно оценивают свою собственность владельцы? Посмотрел, например, в #Циане или #Авито за сколько продаются аналоги в районе. Узнал у соседей за сколько купили.

фото

Подставные покупатели и наниматели квартир: что это за люди и в чем их функция?

Выиграть драгоценное время, расчистить поле для работы, убрать конкурента с дороги, успокоить и обнадежить собственника квартиры, создать ажиотаж и устроить аукцион, пообещать золотые горы и вообще наврать с три короба. Все это должны обеспечить агенту лжеклиенты — подставные покупатели и наниматели квартир.

фото

Правильный поиск дизайнера интерьера

Многие на вопрос о «поиске» дизайнера интерьера скажут Вам, что это также не просто, как найти хорошего стоматолога, гинеколога, парикмахера, юриста и т.д…. Как и с перечисленными специалистами с интерьерным дизайнером вам придется очень плотно работать и часто общаться, особенно в период обсуждениями проекта.

фото

Электронные услуги Росреестра

Сегодня предоставление услуг или продажа товаров в электронном виде стали неотъемлемой частью практически всех направлений и сфер деятельности. Для большинства граждан возможность онлайн-заказа товара или услуги является один из важнейших показателей клиентоориентированности организации и качества ее работы.

фото

Оформить покупку недвижимости и не прогадать. Секреты профессионалов.

Будучи покупателем, следует отнестись с особым вниманием к процессу оформления покупки недвижимости. Мы подготовили несколько рекомендаций для покупателя, следуя которым можно существенно уменьшить свои риски.


фото

11 фактов про оформление недвижимости в Москве в 2018 году

Собираетесь совершить сделку с недвижимостью или оформить право на объект? Регистрация может быть приостановлена на 3 месяца при малейших замечаниях к документам. Мы подготовили перечень типичных замечаний, который Вы можете использовать как чек-лист при подготовке к сделке. Также Вы узнаете, как работает Росреестр, что нужно знать о регистрации недвижимости, какие документы для этого необходимы, на что обратить внимание при оформлении ДДУ. В каких случаях на практике может быть приостановлена государственная регистрация?

Как оспорить кадастровую оценку недвижимости

Налог на недвижимость повысился с 1 января 2017 года, что вызвано переходом на новую схему его расчета – исходя из кадастровой стоимости объекта. В последние несколько лет идет повышение применяемых коэффициентов. Разумеется, это стало причиной новой волны судебных исков по оспариванию кадастровой стоимости. Однако далеко не всегда обжалование оправдывает ресурсы, затраченные на эту процедуру. О том, какими способами можно оспорить кадастровую оценку недвижимого имущества, рассказал адвокат Олег Сухов.

фото

Нужно ли делать ремонт перед продажей квартиры - советы риэлтора

Мнение профессионального риэлтора - стоит ли делать ремонт ремонт в квартире перед продажей или продавать как есть, оправдаются ли вложенные деньги, можно ли за счёт ремонта продать квартиру дороже, полезные советы риэлтора по предпродажной подготовке

фото

С чего начать продажу квартиры - советы риэлтора

Статья частного риэлтора Татьяны Мамонтовой расскажет вам о том, с чего в первую очередь необходимо начинать продажу квартиры на вторичке, полезные советы по предпродажной подготовке, как с самого начала всё сделать правильно при продаже жилья

фото

Как ускорить продажу квартиры - советы риэлтора

«Добрый день, Татьяна. Меня зовут, Ольга. Я несколько месяцев безуспешно пытаюсь продать свою 2-х комнатную квартиру, потенциальные клиенты регулярно ходят на просмотр, а толку всё нет — почему-то не берут. В агентстве, с которым сотрудничаю, только и предлагают, что снижаться по цене, но я им уже не доверяю и вообще ставлю под сомнение их компетентность. Скажите, есть ли какие-либо профессиональные инструменты или способы, за счёт чего можно ускорить продажу квартиры, но при этом не снижая цену?»

фото

Прогноз развития мирового рынка недвижимости на 2020 год и последующие периоды. Примеры реализации этих трендов на московском рынке премиальной недвижимости.

Изменение глобальной ситуации на рынках недвижимости окажет глубокое влияние на инвестиционный рынок. PricewaterhouseCoopers International Limited (PwC) международная сеть компаний, предлагающих услуги в области консалтинга и аудита, опубликовала аналитический прогноз развития рынка недвижимости в новом десятилетии. Председатель совета директоров Group, Екатерина Румянцева анализирует мировые тренды применительно к рынку премиальной недвижимости Москвы.

фото

Контроль над расходами граждан - как это может отразиться на покупателях недвижимости?

Новый премьер Мишустин заявил, что планирует осуществлять контроль над расходами граждан. Как это может отразиться на покупателях недвижимости? Покупателей каких сегментов это может коснуться скорее всего - массового или элитного? Каков может быть механизм контроля? Просто ли это сделать? Комментирует Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева.

Имеется ли возможность отменить дарственную на квартиру – основные причины и сроки

Всего имеется два способа отмены права дарения, это обусловлено статьями 578 и 575 гражданского кодекса Российской федерации. Кроме того, такая дарственная может быть отменена на основания банкротства самого дарителя.

фото

Продаю квартиру и столкнулась с тем, что покупатель не может сразу же оплатить полную стоимость по договору

Продаю квартиру и столкнулась с тем, что покупатель не может сразу же оплатить полную стоимость по договору. Какие особенности есть при заключении договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, а также особенности процедуры государственной регистрации в этом случае? Будут ли защищены мои интересы как продавца квартиры?

Плату за предоставление сведений из ЕГРН можно вернуть

Законодательством установлено, что внесенная заявителем плата подлежит возврату только в двух случаях: если заявителем не представлялся запрос о предоставлении сведений из ЕГРН и в случае внесения платы в большем размере


Оспоримая? Или все- таки ничтожная?

С 1 января 2017 года вступил в силу 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), новеллы данного закона позволили риелторам утверждать, что теперь согласия супруга не сделку не требуется. Так ли это? Давайте разберемся.

Реконструкция и перепланировка – актуальные вопросы

Обычная житейская ситуация: у гражданина в собственности находится жилой дом. Необходимые документы оформлены: технический паспорт и Свидетельство на право собственности (выдавались ранее) либо технический план и Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (выдаются сейчас). Но возникла необходимость расширить жилую площадь дома, например, сделать теплый пристрой или надстроить второй этаж. С точки зрения современного законодательства – это будет реконструкция. Если же гражданин решит что-то перестроить в своей квартире, например, снести стену между кухней и одной из комнат, и сделать большую кухню-столовую, то это будет перепланировка.