Инесса Демина: «Создание новых микродолей в квартире отныне становится невозможным»

19.12.2022
853 +1
№ 10223
С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в законодательство, которые коснулись собственников небольших долей в недвижимости. Если до настоящего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности (владелец жилого помещения мог продать даже квадратный метр), то отныне он этого сделать не сможет. Сейчас при перерасчете в метры доля каждого собственника в праве общей долевой собственности на жилье не может составлять менее 6 кв. метров общей площади жилого помещения. Таким образом, создание новых микродолей сегодня становится невозможным.

Как отразится данная норма в законе на рынке недвижимости? Поможет ли она в борьбе с квартирными рейдерами, которые покупали микродолю в квартире и начинали создавать проблемы для жизни другим сособственникам? Об этом размышляет старший юрист АН «Триумфальная Арка» Инесса Демина:

- Действительно, 1 сентября 2022 года в соответствии с Федеральным законом № 310-ФЗ «О внесении изменений в Семейный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 14.07.2022г. вступили в силуизменения в некоторые законодательные акты, в том числев Жилищный кодексРоссийской Федерации. Это так называемая поправка «О микродолях».Для тех, кто следил за историей вопроса, было интересноувидеть законодательное решение проблемы в окончательном варианте.Для тех же, кто не знакомс проблематикой данной темы, следует пояснить следующее: несовершенствонашего законодательства, а именно всделках с долями в праве собственности на жилые помещения,порождало возможность приобретать любые по размеру доли.

Продавец мог продать, а покупатель купить, например, 1/100 долю в праве собственности в квартире или комнате. Новый собственник, несмотря на ничтожностьсвоей доли, имел право осуществлять все права собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей ему долей.Хотя на практике пользоваться 1/100 долей,например в однокомнатнойквартире, не представлялось возможным, ведь реальная площадь такой доли могла соответствовать нескольким квадратным сантиметрам.

И не смотря на всю абсурдность ситуации, обладатель такой микродолимогна законных основаниях зарегистрироваться в квартире по месту жительства и даже вселиться туда. Такой механизмдавал возможность неопределенному кругу лиц действовать недобросовестно, например, покупать доли не с целью проживания в квартире, а лишь для регистрации по месту жительстваили с целью осложнения жизни другим сособственникам, чтобы в последующем,не совсем законнымиспособами, принудить их к продаже своих долей.

Вбольших мегаполисах, в первую очередь в Москве, эта проблема приобрела катастрофический размер. В результате мы получили множество квартир с фиктивно прописаннымивладельцами микродолей и такое явление как рейдерство.

Многолетние попытки законодателярешить эти проблемынашли свое отражение в вышеупомянутом законе.Что же мы имеемна сегодняшний день?

Пункт 1.1.,дополнивший статью 30 Жилищного кодекса, сформулирован таким образом, что вызываетбольше вопросов, чем дает ответ на то, какие сделки с долями теперь нельзя осуществить. Ясно только одно, что минимальный допустимый размер доли в праве общей долевой собственностив перерасчете на квадратные метры не должен быть менее 6 квадратных метров общей площади жилого помещения.

Поправка устанавливает запрет для собственника жилого помещения или обладателя доли в праве общей собственности на жилое помещениесовершать действия, влекущиеза собой возникновение долей в праве собственности на это помещение,если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников и определяемая пропорционально размеру доли каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника.

Однако такой запрет не будет работать в случаях, если долевая собственность возникает в силу закона,например, при оформленииприватизации или наследства. Данная поправка небудет применяться иприоформлениижилого помещения в общую собственность родителей и детей после использования материнского семейного капитала, так какупомянутыйзакон внес измененияи в ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей".

Вероятно, что и при продаже жилого помещения, где несовершеннолетнему ребенку принадлежит незначительная доля, органы опеки и попечительства будут руководствоваться данными правилами.Можно предположить, что это не исчерпывающий перечень.

Важно отметить, что принятый закон, не имеет обратной силы и применяется только к правоотношениям, возникшим после вступленияего в законную силу. Таким образом, сделкипо отчуждению микродоли, совершенные до вступления закона в силу, не могутбыть признаныничтожными.

Многих теперь интересует вопрос, а что же будет с уже имеющимисямикродолями в квартирах? Смогут ли их владельцы распоряжаться имипосле вступления поправок в силу, например, подарить родственнику или продатьодному из сособственников?Есть мнения, в том числе среди нотариального сообщества, что сделки с микродолями между сособственниками, в результате которых доля одного из них увеличится, не будутпротиворечить закону. Однако более подробные разъясненияпоявятсяпозже, как только начнет складываться правоприменительная практика.

Решает ли данная поправка проблемыжилищного законодательства, о которых говорилось выше?На мой взгляд, это всего лишьпервый шаг. Хочется надеяться, что фиктивных регистраций по месту жительства и рейдерскихзахватовбудет меньше, однако принятые изменения полностью эти проблемы не решат. Доли в праве собственности, не подпадающие подустановленныеограничения, как продавались,так и будут продаваться.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН

Автор публикации вениамин