В Закон о банкротстве внесены изменения

Недавно был принят закон, меняющий правила обращения с квартирами, проданными незадолго до банкротства продавца. Мол, изменения в законе направлены на защиту прав добросовестных приобретателей недвижимого имущества, еслионоявляетсядлянихединственным.Защитятлиданные изменения покупателя от выселения из квартиры? Об этом размышляет начальник юридического отдела агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека:

- Да, не так давно в Закон о банкротстве были внесены некоторые изменения. Федеральным законом от 24 июля 2023 года № 372-ФЗ (вступил в силу 24.07.2023 г.) введенановая статья

61.6-1. «Особенности применения последствий недействительности сделок по приобретению гражданином у должника жилого помещения».

Рассмотрим порядок, предусмотренный данной статьей, тезисно. Для удобства восприятия, несколько определений, используемых в статье: Должник - это продавец; гражданин-кредитор - это покупатель. Договор купли-продажи жилого помещения сократим до ДКП. Судебный акт о признании сделки недействительнойименуем просто судебный акт. Стоимость встречного предоставления это стоимость, указанная в ДКП, признанном недействительным.

Итак, в отношении продавца возбудили дело о банкротстве.

Сделку признали недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 ФЗ Закона о банкротстве (сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления при неравноценном встречном исполнении)

Квартира переходит в конкурсную массу должника. Покупатель наряду с другими кредиторами приобретает право требования к должнику. Правила удовлетворения таких требований предусмотрены новой статьей.

Условия применения статьи: для покупателя и членов его семьи, совместно проживающих вжилом помещении, если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Действия Арбитражного управляющего:

- представляет собранию кредиторовпредложения о порядке продажи имущества должника (в срок не позднее 6 месяцев с даты вступления в законную силу судебного акта)

- информирует гражданина-кредитора о выставлении жилого помещения на продажу (не позднее чем за 10 рабочих дней до размещения в ЕФРСБ сообщения о продаже жилого помещения).

Гражданин-кредитор вправеприобрести жилое помещение по цене, указанной в судебном акте. Для этого сообщает о своем желании заключить договор арбитражному управляющему (за 5 рабочих дней до дня размещения в ЕФРСБ)

и заключает ДКП (в течение 30 календарных дней)

Порядок продажи жилого помещения должен соответствовать следующим условиям:

1) начальная ценанапервоначальных торгах - не ниже стоимости, установленной судебным актомили рыночной стоимости по отчету оценщика;

2) начальная ценана повторных торгах-не менее чем на 10% ниже начальной ценына первоначальных торгах;

3) начальная ценаприпродаже посредством публичного предложения- не менее чем на 10% ниже начальной цены установленной на повторных торгах;

4) минимальная цена припродаже посредством публичного предложения - не ниже стоимости встречного предоставления гражданина-кредитора и увеличенной на 5%, и суммы затрат, связанных с проведением торгов.

Гражданин-кредитор вправе:

- участвовать в торгах;

-заключить ДКП, даже если он не участвовал в торгах (в течение 10 рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов по цене, определенной по итогам торгов, если эта цена не более чем на 20%превышает минимальную цену);

-заключить ДКП по начальной цене, установленной наторгах, в случае если торги не состоятсяи ДКПпо результатам торгов не будет заключен;

- имеет право преимущественного приобретения жилого помещения по минимальной цене при проведении торгов по продаже жилого помещения посредством публичного предложения.

Если в результате проведения торгов посредством публичного предложения жилое помещение не было реализовано по минимальной цене, арбитражный управляющий направляет гражданину-кредитору предложение о заключении ДКП по цене, соответствующей стоимости его встречного предоставления.

В случае уклонения от заключения ДКП арбитражный суд выносит определение о понуждении гражданина-кредитора заключить такой договор.

В случае заключения ДКП с гражданином-кредитором в счет исполнения его обязательств по такому договору засчитывается стоимость его встречного предоставления.

Доплата разницы между указанной стоимостью и ценой ДКП должна быть произведена гражданином-кредитором в течение 30 календарных дней со дня заключения такого договора. Может быть предоставлена отсрочка (рассрочка) внесения доплаты по ДКП на срок до 3 месяцев.

Арбитражный управляющий открывает специальный банковский счет должника на который вносится часть вырученных на торгах денежных средств в размере стоимости встречного предоставления, которые перечисляются на банковский счет гражданина-кредиторав течение 14 дней.

Оставшаяся часть перечисляется на основной счет должника и включается в конкурсную массу.

Право пользования жилым помещением.

Гражданин-кредитор и члены его семьи сохраняют право пользования до перечисления им денежных средств и в течение одного месяца после. Арбитражный суд вправе установить дополнительный разумный срок, но не более 6 месяцев. Далеепокупатель жилого помещения вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о принудительном выселении гражданина-кредитора и членов его семьи из жилого помещения.

Сведения о сохранении права пользования жилым помещением и срок пользования жилым помещением указываются в сообщении о продаже жилого помещенияи подлежат включению в ДКП.

Если жилое помещение было приобретено безвозмездно,арбитражный суд при вынесении судебного акта о признании сделки недействительной разрешает вопрос о принудительном выселении гражданина и членов его семьи.

Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН