Куда качнется маятник рынка недвижимости?
- Трудно сказать. Ситуация действительно неоднозначная. Но вверх рынок точно не двигается.
- Но рынок хоть активен?
- Был активен в сентябре – октябре. Люди стараются реализовать одобренные кредиты.
У нас уже месяц нет ни одного покупателя, а вот продавцы приходят.
- И куда делись покупатели?
- Львиная доля покупок была с ипотекой. Но поднятие ставки ЦБ до 15% довольно сильно осложнило ипотечный рынок. Брать кредит под 17 % (а сейчас уже доходит до этого) желающих мало. А если люди не берут ипотеку, то…нет и сделок.
- Кроме того, еще и цены растут. А почему?
- Льготная ипотека их разогнала. И сейчас трудно остановить локомотив несущийся вперед. Цены поднимать легко, а вот опускать – это проблема. Хозяева квартир стараются держаться до последнего.
- А осенняя активность есть или снижается?
- Как я говорил выше, что в сентябре - октябре она была, а в ноябре снижается. Не остановилась конечно, но по договорам и сделкам снизилась.
- Хотя при нынешней нестабильной ситуации надо бы наоборот вкладываться в недвижимость. Кстати, некоторые считают, что сегодня вложение в недвижимость не очень хорошая инвестиция. А как вы считаете?
- Это замечательная инвестиция.
- Обоснуйте.
- Надо всегда понимать, инвестируются средства для чего? К примеру, недвижимость - это самое надежное средство для сохранения денег. Как бы цены не менялись, а недвижимость всегда будет в цене. Вопрос: вверх или вниз идет рынок недвижимости в данном случаене так существенен. Недвижимость впрямую привязана к общему рынку страны. Если все дорожает, то и жилье поднимается в цене. И наоборот.
Кроме того, здесь надо еще смотреть, какие инвестиции вы делаете. Если вам хочется получить доход быстро, то вложения в недвижимость в данном случае не подходит.
- Это долгая инвестиция?
- Да. И на длительный срок это очень даже надежная инвестиция.
- Как ПИФы. Там тоже на длительный срок.
- Там выше процент, но выше и риски. А купленная недвижимость стоит себе и стоит. И она ликвидна всегда. Но если человек хочет быстро заработать, то не стоит вкладываться в недвижимость. А на длительный срок очень даже здорово. И выгодно. В конце концов, квартиру можно сдавать, и у вас всегда будет стабильный доход.
- Я где-то прочитал, что в Москве на портале «Мос.ру» появился сервис (правда, я его не нашел), который позволяет проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Вы не слышали о таком?
- Нет, про такой не слышал. Но ничего удивительного в этом нет. В Москве постоянно появляются электронные версии разных компаний о проверке квартир. Но всегда они сводятся к тому, возможно ли провести сделку с этой квартирой. Вопрос же безопасности сделкизаключается в другом. Не в возможности провести сделку, а возможности провести ее так, чтоб в будущем не иметь неприятных последствий. И здесь никакой электронный сервис не поможет. Потому что основа проверки – это всегда анализ, полученный из разных источников
- Надо походить и живьем поспрашивать…
- Да, посещение соседей обязательно, надо послушать все сплетни и т.д…
- Мне тоже показалось это странным. Потому что сейчас даже при заказе выписки из ЕГРН хозяина квартиры узнать нельзя.
- Вот именно. Если мы считаем, что покупка квартиры - это ответственный шаг, то работа начинается с предварительной проработки сделки. И на уровне аванса проговариваем, что перед сделкой хозяин квартиры должен предоставить свежую выписку из ЕГРН. Если же он не соглашаются, то здесь стоит задуматься.
- Вячеслав Анатольевич, у нас часто хозяева квартир сами делают оценку ее стоимости. Они опираются на рекламу, на то, за сколько продал сосед и прочие косвенные признаки. А к чему может привести неправильная оценка квартиры?
- Вопрос довольно странный. Понять, правильная оценка или нет можно просто. Если звонков много, то квартира недооценена. Если никто не звонит, переоценена. Одним словом, рынок все выровняет и все исправит. Он же и даст продавцу правильную стоимость его квартиры.
- А как риэлторы оценивают? У них тоже бывают большие погрешности?
- Нет. У них точность оценки, кто, конечно, профессионал, колеблется в пределах 200-300 тысяч. Сами же хозяева, как правило, переоценивают свою любимую квартиру. Мол, я ремонт делал, столько вложил и т.д.
- Год близится к концу. Многие уже заглядывают за горизонт, прикидывают, а что будет с рынком весной. И перспективы рынка радуют не всех. Аналитики (и таковых немало) предрекают падение цен. Особо на новостройки. Их, мол, много, а денег у людей становится меньше. Опять же, ипотека кусается. А как вы думаете, что нас ждет в будущем году?
- Для того, чтобы снизились цены, надо чтоб наша экономика работала очень эффективно. Поднятие ставки отражается и на застройщиках, материалы дорожают, кредиты тоже дороже. Откуда же в такой ситуации дешеветь квадратному метру?
- Но падения цен вы не прогнозируете.
- Нет. Цены могут притормозиться, но падения не будет. Понижение цен будет видно в сделках, а не в рекламе. Торг же всегда уместен. Кроме того, что застройщики, что хозяева квартир могут безболезненно снизить цену за квартиру. Дело в том, что за последние годы стоимость квадратного метра слишком высоко поднялась.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
