Комната в коммунальной квартире: брать или не брать, вот в чём вопрос

Известно, что нет ничего настолько постоянного как что-то временное. Одним из якобы временных, но никуда не исчезающих явлений в нашей стране являются коммунальные квартиры. Получив наиболее активное распространение в послереволюционные годы, они прочно заняли свои позиции на рынке жилья и, несмотря на все программы по их сокращению, продолжают существовать.

• Санкт-Петербург по праву носит "гордое" звание коммунальной столицы страны – в нашем городе на сегодня 105 тыс. коммунальных квартир, в которых проживает 660 тыс. жителей. Часто люди, располагающие небольшой денежной суммой и при этом испытывающие острую необходимость в приобретении жилья, обращают свой взор именно на коммуналки. Они считают, что комната в квартире на несколько семей в их случае единственный, да и не самый худший вариант.

Каковы особенности подобной покупки и насколько велики риски при её совершении, существуют ли другие варианты – об этом мы сегодня и поговорим.

Ещё классик говорил о том, как портит людей квартирный вопрос. Поэтому, задумываясь о приобретении комнаты в коммуналке, важно помнить, что вы покупаете не только жильё – вы покупаете соседей! Мало что может так испортить человеку нервы и здоровье, как соседство с неадекватными, конфликтными или неблагополучными людьми.

Ведь с момента приобретения комнаты в общей квартире у вас с ними начинается в буквальном смысле совместная жизнь:

• вы становитесь крайне зависимы от привычек, бытового уклада и особенностей характера друг друга.
• Необходимо будет договариваться об оплате счетов за электроэнергию, о ремонте и уборке мест общего пользования, о режиме их эксплуатации, готовить на одной кухне – словом, активно взаимодействовать друг с другом.
• Если у вас проблемные соседи, то с этим могут возникнуть трудности, способные серьёзно испортить жизнь.

Самые недорогие комнаты обычно находятся в "сложных" коммунальных квартирах, где большое (больше четырёх) общее количество комнат и проживающих. Там застраховать себя от неблагонадёжного соседства почти невозможно. Состояние мест общего пользования тоже будет соответственным – скорее всего, ужасающим, так что проживание в таких квартирах больше похоже на выживание. Подобные коммунальные "очаги" чаще всего населены родившимися и выросшими в этих или похожих условиях людьми, с большим опытом ведения "коммунальных войн". Будучи закалёнными жильцами со стажем, они уже либо выработали в себе защитное равнодушие, либо научились получать удовольствие от такого образа жизни и вечных конфликтов, которые зачастую сами и провоцируют. Если вы не можете похвастаться аналогичной закалкой, то вам придётся нелегко. И к этому нужно быть готовым. Проводя параллель с армейской службой – они старослужащие, а вы новобранец, со всеми вытекающими из такой расстановки сил последствиями.

Но даже в малонаселённых коммуналках, с адекватными, договороспособными и чистоплотными соседями, вы всё равно не держите ситуацию под контролем на сто процентов. Никто не сможет предсказать, в какой момент она изменится, и ваши соседи, например, купят новое жильё, а старое пожелают продать крепко выпивающему после развода мужчине или сдать парочке весёлых гастарбайтеров. Жизнь в коммунальной квартире такова, что иногда за год может полностью поменяться весь состав проживающих в ней. Насколько при этом упадёт цена вашей комнаты и найдутся ли вообще на неё покупатели, когда ваше терпение лопнет и вы захотите переехать – тоже предугадать невозможно.

Сделка купли-продажи комнаты в коммунальной квартире одна из самых сложных и трудоёмких для риэлторов с точки зрения объема работы, который необходимо проделать.

И самая неблагодарная с точки зрения вознаграждения за потраченные усилия – ведь стоимость объекта невелика. Такая сделка содержит в себе большое количество " подводных камней" и тонкостей, требующих обязательной тщательной проверки. Чтобы приобрести комнату и при этом быть уверенным в собственной защищённости от неприятных сюрпризов, нужно пройти достаточно длинный "бумажный" путь.

• Первое, что необходимо сделать – это поднять всю информацию о лицах, когда-либо регистрировавшихся на данной жилплощади, и убедиться, что все они сняты с регистрационного учёта (выписаны). Так вы застрахуете себя от того, что какой-нибудь гражданин, например, находившийся в исправительном (тюрьма, колония) или лечебном (туберкулёз, психиатрия и т.д.) учреждении в один "непрекрасный" для вас день вернётся и предъявит свои права на уже принадлежащее вам жильё.

• Второе обстоятельство, являющееся крайне важным: необходимо убедиться, что лица, отчуждающие данную комнату, уведомили в письменной нотариально заверенной форме собственников других комнат в квартире о планирующейся продаже своей доли общей собственности. Соседи обладают преимущественным правом покупки доли или комнаты в общей квартире, но не все приобретатели знают об этом.

Поэтому, чтобы избежать наступления неприятных последствий, необходимо получить от продавца комнаты:

• нотариально заверенные отказы соседей от прав преимущественной покупки долей (комнат) либо почтовую квитанцию, подтверждающую вручение соседям заказного письма с уведомлением, или телеграмму, подтверждающую предложение соседям купить отчуждаемую комнату за цену и на условиях, предлагаемых третьим лицам. Срок ожидания после отправления заинтересованным сторонам такого уведомления – один месяц. Через месяц, даже если отклика не было, считается, что отказ получен и сделка с третьими лицами может быть совершена.

• Если же другие участники общей долевой собственности в соответствии с установленным законом порядком уведомлены не были, то они имеют право в течение трёх месяцев обратиться в суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и переведении всех прав и обязанностей собственника на себя. И почти наверняка решение суда будет в их пользу, а не в пользу нового приобретателя.

Часты случаи, когда соседи препятствуют продаже комнаты в коммуналке даже если сами не заинтересованы в её покупке – просто из вредности.

Самое неприятное в коммунальной недвижимости – это зависимость от прочих её собственников.

Иногда, чтобы обойти препоны, создаваемые соседями, продавец и покупатель заключают договор дарения вместо сделки купли-продажи.

• Важно знать, что такой договор может быть также оспорен соседями в суде и кроме того лишает приобретателя права на налоговый вычет.
• Описанный порядок распространяется только на случаи, когда прочие комнаты в общем жилье приватизированы.
• Если же приватизирована только отчуждаемая комната, то спрашивать разрешения у соседей на её продажу не нужно.

Ещё один важнейший момент: нужно с пристрастием проверить, что именно вам продают.

Иногда невнимательные покупатели попадают впросак, не убедившись, что покупают долю с определением конкретной комнаты, а не просто долю. В таких случаях должна насторожить низкая цена.

Между этими формами собственности – существенная разница.

• Если вы владелец комнаты, то вы владеете конкретным объектом, а если долей, то вы владеете какими-то абстрактными метрами во всей квартире и права пользования между всеми собственниками не определены.
• Выделение доли в квартире в натуре процесс с правовой точки зрения очень сложный.
• А за определением порядка пользования чаще всего приходится обращаться в суд, так как сторонам крайне редко удаётся достичь соглашения. И может оказаться, что вместо жилья вы приобретаете себе головную боль, бесконечные конфликты и затяжные судебные разбирательства.

Конечно, идеальный вариант, когда на покупку жилья хватает собственных денежных накоплений, чаще же люди вынуждены прибегать к услугам банковских структур. Получить ипотечный кредит на покупку комнаты в коммуналке возможно, хотя придётся приложить немало усилий. Банки неохотно принимают в залог объекты с низкой ликвидностью и большим количеством сопутствующих сложностей в случае банкротства заёмщика. Исключением может стать только случай, когда вы выкупаете последнюю комнату в коммуналке, уже являясь собственником всех остальных. В этом случае навстречу идут гораздо охотнее, ведь залогом становится вся квартира целиком, а это совсем другое дело. В Петербурге довольно небольшое количество банковских кредитных организаций, в которых можно попытаться взять ипотеку на приобретение комнаты в коммуналке. В числе первых "Сбербанк"– у него традиционно довольно жёсткие условия, получить одобрение будет нелегко. Есть ещё несколько банков рангом пониже, теоретически готовых предоставить такой заём, но всё решается в индивидуальном порядке, исходя из каждой конкретной ситуации.

Если вы готовы пройти столь тернистый путь, ощущаете в себе достаточно сил, чтобы справиться с возможными сложностями и не испугались всех вышеперечисленных обстоятельств, то вариант с комнатой в коммунальной квартире вполне можно рассмотреть.

Предупреждённый вооружён, главное – знать, к каким моментам необходимо отнестись с особенным вниманием.

Если же нет, то альтернативой может стать квартира в пригороде или квартира-студия в строящемся доме. Почти за те же деньги вы получаете отдельную квартиру с прозрачной историей, заведомо свободную от прав третьих лиц, обретаете абсолютную независимость в своих решениях и личное пространство, которое не нужно ни с кем делить. О преимуществах нового жилья подробно говорить нет смысла, они очевидны – новые коммуникации, отсутствие коммунальных аварий, крыс и тараканов, сухие подвалы, чистые подъезды, однородная социальная среда и т.д. Новостройки гарантированно растут в цене, так что с точки зрения инвестиций они, безусловно, выгоднее. Новую квартиру можно сдать, а на получаемый от сдачи доход снять себе жильё там, где удобнее или предпочтительнее – ближе к метро, работе или учёбе. Минусы тоже общеизвестны – если вы стеснены в средствах, то ваше жилище будет находиться далеко от центра, не в непосредственной близости от станции метро, в каком-нибудь новом, еще только развивающемся районе или в пригороде. При приобретении квартиры на стадии строительства самый большой минус тоже понятен – придётся ждать, пока построят.

Когда речь идёт о покупке недорогого жилья рассчитывать на идеальный вариант, конечно, не приходится. Каждый предлагаемый формат – комната, студия в "стройке", квартира в пригороде – будет в чем-то лучше, а в чём-то проиграет. Выбор за вами!