Ипотека траншами

Выгодна ли она для покупателя? Чего опасаться при выборе данной ипотеки? Какие подводные камни существуют для покупателей.

Ситуацию проанализировала Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

В эпоху геополитической турбулентности и затяжного экономического кризиса у большинства потребителей остаётся единственный способ улучшить своё жилищное положение – взять квартиру в ипотеку.

К примеру, в Санкт-Петербурге и Ленобласти совокупная доля ипотечных кредитов в августе-сентябре 2022 года достигла рекордных 89% от общей доли сделок с недвижимостью. Поэтому маркетологи строительных компаний, стремясь удержать платежеспособный спрос, делают ставки именно на ипотечные предложения.

А как только регулятор ЦБ заговорил о возможности запрета программ с околонулевыми ставками, незамедлительно возросла популярность ипотеки траншами.

Ипотека траншами предполагает, что до сдачи объекта в эксплуатацию заёмщик берёт у банка кредит на минимальный первый транш, тем самым сокращая свои платежи на время строительства.

Такой подход выгоден инвесторам, которые практикуют спекулятивные сделки с недвижимостью – до окончания строительства они могут платить символическую сумму, а когда придёт время брать второй более солидный транш, уже перепродать квартиру.

Удобно и тем, кто надеется погасить большую часть платежа за квартиру после продажи имеющейся квартиры – у них появляется дополнительное время на поиск покупателей, в течение которого за ипотеку можно платить по минимуму.

Очевидный минус ипотеки траншами в основном касается девелоперов, которые работают по схеме проектного финансирования, а на данный момент таких большинство. При аккумулировании средств на счетах эскроу банки сокращают процент за кредит.

Если ипотека траншами получит массовое распространение, основной капитал появится на счетах только после сдачи объектов в эксплуатацию – у банков не будет стимула для сдерживания цен на жилье. В этом случае издержки застройщиков возрастут, что в итоге может лечь на плечи конечного потребителя.

Для лидеров рынка это не так критично, а для малого и среднего бизнеса вполне ощутимо.

Возможные минусы непосредственно для покупателя такие, как высокий первоначальный взнос, завышенный процент на вторую часть транша, жёсткие сроки кредитования и другие, зависят уже от клиентоориентированности программы застройщика - их нужно рассматривать индивидуально.