Новая вторичка
Как меняется отношение застройщиков ко вторичному рынку жилья? Насколько перспективным вам он кажется? Это история про лояльность или в текущих условиях уже полноценный бизнес?
Юридически объект, который сдан в эксплуатацию и имеет запись в ЕГРН, может быть причислен к вторичному сегменту рынка. В таком объекте еще никто не жил, но он уже имеет собственника – компанию, которая занимается продажей готовой недвижимости по договору купли-продажи. По такой схеме реализуются все квартиры после постановки дома на кадастровый учет. Обычно это жилые пространства высокой ценовой категории, на принятие решения о покупке которых требуется больше времени.
После перехода рынка на новую схему работы продажа готовой недвижимости стала альтернативой открытию эскроу счетов. Продажи в наших новых жилых кварталах бизнес-класса Lotos Club и Riviera Club на побережье Финского залива как раз будут открыты после сдачи объектов в эксплуатацию, что позволит избежать лишних банковских издержек.
Какие программы и опции от застройщика при работе со вторичным рынком наиболее востребованы у покупателей? Как этот интерес изменился за последние 1-3 года? Что на это влияло в первую очередь?
Сокращение реальных доходов населения вынудило покупателей искать альтернативные способы покупки недвижимости. Рост требований потребителей к подорожавшему жилью переключил спрос с сегмента эконом-класса, которое в изобилии построено в удаленных районах города, к современным качественным проектам. Повысился интерес клиентов к услуге трейд-ин – многие прибегали к помощи девелоперов, чтобы обменять жилье, полученное в наследство или купленное в эпоху ценовой категории, на более комфортные проекты.
В «Балтийской жемчужине» собственники небольших квартир в микрорайоне, купленных на первых стадиях строительной готовности, воспользовались ростом престижа и ценовой категории недвижимости в проекте, чтобы воспользоваться услугой трейд-ин и переехать в крупногабаритные квартиры.
Как программы семейной льготной ипотеки сказались на показателях сделок с трейд-ином? Как меняются условия по ним?
Интерес к услуге трейд-ин вырос, и это связано не только с выгодной ипотекой. В кризисные времена сложно накопить на новую недвижимость, поэтому для улучшения своего жилищного положения чаще перепродают имеющуюся. После введения Госпрограммы-2020 все ипотечные сделки проводились только по этой или семейной программам. Помимо сервиса трейд-ин наша компания даже ввела услугу рефинансирования кредитов, которые ранее были взяты на покупку квартир в «Балтийской жемчужине», обогатив тем самым постпродажный сервис. Но изменение условий госпрограммы этим летом практически полностью лишило покупателей, которые не попадали под условия семейной ипотеки, преимуществ от льготных ставок.
Какие компетенции необходимо развивать застройщику для работы с вторичным рынком и рынком переуступок?
Работа со сложными сделками с обременением – это отдельный вид бизнеса, который эффективнее будет переводить на опытных партнеров. Мы уже не первый год успешно работаем с проверенными подрядчиками как по строительным, рекламным, так и по дополнительным клиентским услугам. Получить все виды сервиса можно прямо в офисе «Балтийской жемчужины» - наши опытные менеджеры индивидуально изучают историю каждого клиента и по необходимости делегируют задачи аккредитованным агентам, контролируя все этапы от начала до конца сделки. Поэтому девелоперам в первую очередь важно налаживать контакты с надежными партнерами и оттачивать мастерство управления процессами.
Как в дальнейшем будет развиваться работа застройщиков со вторичным рынком? Какие новые опции могут появиться, и как может трансформироваться сам процесс покупки жилья?
В дальнейшем на рынке будет сокращаться платежеспособный спрос, что подтолкнет застройщиков к инициации новых акций и введению дополнительных сервисов. Будет развиваться схема передачи имеющихся квартир в проектах застройщика в зачет более просторных. Это выгодная для компаний упрощенная схема трейд-ин, так как небольшие квартиры легче реализовать, чем крупногабаритные. Возможно предоставление так называемой ипотеки с нулевым взносом, когда банк выдает кредит в залог имеющегося жилья. Новые виды рассрочек с повышающейся по мере увеличения периода предоставления услуги процентной ставкой могут стать альтернативой дорожающей ипотеке.
