Первый взнос по ипотеке

На вопросы ответила Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

За счет каких факторов первоначальный взнос уменьшается/повышается? Какие советы можете дать заемщикам по поводу первого взноса?

По итогам 2022 года совокупная доля сделок с ипотекой составила 85%. Клиенты строительных компаний в первую очередь обращают внимание на ипотечную ставку, поэтому она становится основным маркетинговым инструментом, с помощью которого девелоперы и банки привлекают покупателей. Но главным барьером, который ждет ипотечного клиента на пути к улучшению жилищного положения — это первый взнос. Если он непреодолим, то и кредит оформить не удастся.

Первый взнос по ипотеке для банков является своеобразной гарантией и показателем платежеспособности заемщика. Чем выше первый взнос, который покупатель готов заплатить, тем больше у него шансов получить одобрение кредита. Для банков приемлемо, когда первоначальный взнос составляет 10–20% от стоимости квартиры. Семейные покупатели хотят, чтобы он был не больше суммы материнского капитала.

В последнее время на рынке сложилась ситуация, когда ставки стали околонулевыми, а первый взнос, переплата и срок кредитования значительно возросли. Так банки страхуются от неплатежей, а девелоперы компенсируют свои издержки. Вполне закономерная история в условиях сокращения реальных располагаемых доходов населения ведет к снижению доступности жилья. В 2022 году по отношению к предыдущему году снижение спроса составило 21%.

Первый взнос от 1 млн рублей стал проблемой для многих покупателей недвижимости. В качестве одного из выходов строительные компании, в том числе и «Балтийская жемчужина», оказывают услугу трейд ин: новая более комфортная квартира приобретается в счет продажи уже имеющейся. Если взять кредит на первый взнос, то он станет дополнительным обременением, когда банк будет одобрять ипотеку, но такой вариант тоже возможен. Часть суммы можно компенсировать материнским капиталом. В нашей компании опытный ипотечный специалист старается для каждого клиента найти приемлемый выход.

В дальнейшем инструментами поддержания спроса могут стать рассрочка на первый взнос, аренда с последующим выкупом квартиры и другие. Все будет зависеть от ситуации на рынке.

Как наизменение ключевой ставки будут реагировать банки? Будут ли охотно понижать ставки по ипотеке? Почему? Удачное ли сейчас время для оформления ипотеки или есть вероятность, что вскоре ставки будут ниже? Какие есть предпосылки?

Сейчас экономика находится в кризисе, население закредитовано, поэтому банки опасаются риска неплатежей и очень избирательно подходят к одобрению кредитов. Когда спрос на ипотеку растет в связи с повышением благосостояния потребителей – это благоприятно сказывается на развитии экономики, но в текущей ситуации дешевые кредиты могут привести к раздуванию ипотечного пузыря. Поэтому если ставки и будут снижаться, то только за счет увеличения первоначального взноса и повышения требований к заемщикам.

С другой стороны и девелоперы, и банки нуждаются в спросе на свои продукты. Высокие ставки при снижении реальных располагаемых доходов населения могут привести к остановке любой активности на рынке, поэтому и банкам, и девелоперам придется балансировать между высокими рисками и необходимостью поддержания спроса. Субсидируя ипотечные ставки, застройщики берут на себя часть рисков, что позволяет создавать совместные доступные ипотечные программы.

С этого года «Балтийская жемчужина» также ввела ипотеку со ставкой от 4% на последние квартиры в микрорайоне. Ставка действует на протяжении всего периода кредитования и является совместным продуктом с банками-партнерами.

Предпосылок для роста ставок или цен на квартиры пока нет. Спрос почти вдвое превышает предложение, поэтому на повестке у бизнеса разработка инструментов для стимулирования спроса. Но и обвала цен не будет, поскольку компании не будут работать себе в убыток, а издержки сейчас достаточно высокие. А вот статусных качественных проектов из-за нарастающих санкций может стать меньше. Поэтому потребители должны ориентироваться только на свои текущие финансовые возможности и наличие интересных им лотов на рынке при принятии решения о покупке.