Риск ипотечного пузыря в России
Введение льготной ипотеки и традиционные негативные ожидания в период экономического кризиса привели к ажиотажному спросу на недвижимость. Долгое время сдерживающие цены, порой в ущерб собственной прибыли, застройщики стали поднимать цены. Росту стоимости квадратных метров способствовали и подорожание строительных товаров и сопутствующих услуг, и недостаток рабочей силы из-за внезапно случившейся пандемии, и переход рынка на проектное финансирование и эскроу счета. Многие девелоперы не выдержали финансовой нагрузки и покинули рынок. Монополизацияи дефицит качественных проектов также не способствовали установлению справедливых цен. В результате всех этих факторов подорожание квартир нивелировало выгоду от льготной ипотеки.
Но население в большинстве своем уже вошло в раж и не собиралось останавливаться на достигнутом. Многие даже брали потребительские кредиты, чтобы внести первый взнос. Сокращение реальных доходов только подстегивало потребителей искать способы сбережения средств и инструменты будущего пассивного дохода, среди которых покупка недвижимости представлялась самым понятным и надежным. Средний показатель долговой нагрузки по потребительским кредитам во втором квартале 2021 года достиг 61,1%. В этом же квартале ипотечных кредитов было выдано на 44% больше, чем за аналогичный период прошлого года, что является историческим максимум.
Сегодня платежеспособный спрос исчерпал себя на несколько лет вперед. Население закредитовано. Существует риск, что ряд объектов начнут дешеветь. Спрос на вторичку будет падать, и инвесторы, которые планировали перепродать свои купленные впрок квадратные метры, не смогут их реализовать и выполнить свои долговые обязательства перед банками.
Чтобы не допустить дальнейших негативных последствий, а также снизить темпы инфляции, которая в августе достигла уже рекордных 6,68%, банк России ужесточает денежно-кредитную политику и несколько раз повышает ключевую ставку до 6,75%. Кроме того, с 1 августа регулятор увеличил и коэффициент риска по ипотечным кредитам. Мера своевременная и оправданная, которая должна охладить спрос и не допустить раздувания ипотечного пузыря.
