Недвижимость Сочи: Лишние метры в квадрате.
Президент распорядился снизить стоимость жилья на 20% до 2018 года. Но работают ли на рынке недвижимости законы простого рынка о том, что количество товара снижает его стоимость.
Сочи один из лидеров строительства жилья в РФ, если принимать за расчетную единицу количество построенных квадратных метров в год на одного жителя, то город входит в пятерку самых застраиваемых городов РФ. Но в то же время Сочи один из лидеров по стоимости квадратного метра. По сути дороже, чем в Сочи недвижимость стоит только в Москве и Санкт-Петербурге, где доходы населения несоизмеримо выше, чем на курорте.
С точки зрения потребителя, чем больше недвижимости на рынке, тем лучше, потому что выбор огромен, выше конкуренция и ниже цена. Все это верно, кроме цены, цена на недвижимость не снижается. Действительно на рынке Сочи в 2012 году представлено большое собрание различной недвижимости, если у вас будет время полистать на сайтах толстые фолианты предложений агентств недвижимости Сочи, вы увидите очень богатый выбор. Но вам броситься в глаза высокая цена курортных квадратных метров, хотя выбор предложений просто колоссальный! Но что же поддерживает высокие цены на жилье на курорте?
В тоже время недвижимость не только потребительский товар, но еще и инвестиционный, поэтому в стоимости квадратного метра заложена часть инвестиционной составляющей. Большое количество недвижимости города-курорта покупается с целью инвестиционного вложения денежных средств, или виде пенсионных накоплений клиентов. Добавим к этому, что недвижимость один из самых надежных залогов признаваемых банками, а в наше время заемных капиталов, очень важно не допустить обесценивание залога. Часто в Сочи недвижимость, это практически единственный качественный залог, позволяющий получить кредит на развитие бизнеса.
Активизацияи наращивание строительства жилья в Сочи наблюдается во всех сегментах рынка, при этом продажи часто отталкивается не от сегодняшнего спроса, а рассчитаны на дальнейший прогнозируемый спрос. Измерить сегодняшний спрос представляется неразрешимой задачей. Он есть, но он точечный.Точечный спрос - это когда в какое-то время, в каком то сегменте могут купить любую недвижимость, но это будет разовая покупка, не влекущая за собой взрыв спроса в этом сегменте. Это как вытащит семечку из подсолнуха, пустую ячейку даже не видно.
Не разгоняет спрос на построенную недвижимость и ипотека, с ипотекой в Сочи всегда было достаточно тяжело. И этому способствовала масса причин, основная, высокие цены, особенно в соотношении к среднему доходу горожан. Даже в крупных городах РФ, где средняя стоимость квадратного метра жилья не превышает 50 тысяч рублей, ипотекой могут воспользоваться не более 20%. В курортном «полисе» с преимущественно сезонным доходом, и со средней стоимостью квадратного метра за 80 тысяч рублей, имеющих возможности раскупить построенную недвижимость, гораздо меньше среднестатистических 20% «ипотечников».
Сочи сейчас - это строящийся монумент, покрытый бархатной накидкой, где подготовка к Олимпиаде идет полным ходом, большинство созданных квадратных метров потребит уже Новый Сочи-сити и его многочисленные покупатели. Современный круглогодичный курорт, южная столица России и Олимпийский город будущего, все сейчас закрыто от посторонних глаз населения вуалью. Но именно оттого, что скрыто под этой вуалью, что предстанет взору потенциальных покупателей недвижимости, в момент демонтажа всех защитных конструкций скрывающих Сочи от всего мира и станет моментом истины.
Ответ на вопрос, сколько именно лишних квадратных метров построено в Сочи под Олимпиаду можно будет получить только после Олимпиады. Пик спроса на эту недвижимость придется на 2013-2014 год, и тут возможны два сценарных плана. Первый сценарий, пойдет на пользу рынку недвижимости, но идет в разрез пожеланиям Президента, Новый Сочи-сити «грядеши» понравиться покупателями и инвесторам, тогда недвижимость не будет лишней. Все эти тонны бетона и стекла, трансформировавшиеся в красивые современные дома,будут разлетаться, как холодный квас в Сочи, летом.
Второй сценарий, это если покупатели подвергнут сомнению трансформацию пост-олимпийского наследия Сочи в круглогодичный курорт мирового уровня. Тогда многие объекты недвижимости города-курорта подвергнуться жесткому дисконтированию, и даже возможен вариант, когда недвижимость «подчиниться», и как требует Президент, цена на нее снизиться на 20%.
Подгорнов Дмитрий, директор ИК «Перекресток-Сочи»
