РОСРИЭЛТ

Недвижимость Сочи: Мыльные пузыри.

27.03.2012

Самая распространенная проблема инвесторов и аналитиков - это нестандартные рынки недвижимости, экономическая теория никогда не могла понять, что происходит с рынком недвижимости городов курортов. Развивающиеся рынки курортной недвижимости все время не вписываются в рамки экономической теории уже развитых и изученных рынков.

Взять, к примеру, жемчужину черного моря - Сочи, больше вписывающегося в контекст полумиллионных городов по населению - 420 тысяч человек, имеющий средние цены недвижимости выше, чем города-миллионики, около 90 тысяч рублей за кв. метр по «вторичному» рынку, тогда как краевая столица Краснодар всего 55 тысяч рублей за кв. метр. Средняя зарплата в Сочи около 23 тысяч рублей, а построено в 2010 году 416 кв. метров жилой недвижимости то есть около 1 кв. метра на 1 жителя, на уровне нефтедобывающей Тюмени (согласно данным Росстата). Вот и попробуйте «раскусить» это рынок на предмет инвестиций, определить его емкость.

При этом должны же быть, какие то шаблоны позволяющие анализировать рынок с помощью стандартных инструментов, из каких данных начертить график Гаусса, колоколообразную кривую, различные индексы. Почему сегодня южная столица являвшаяся устойчивой точкой роста для инвестиций в недвижимость до кризиса, перешла практически на 60% внутренний спрос? Где те активные инвесторы, особенно из Московского региона, на которых в докризисные годы приходилось более 80% сделок на рынке недвижимости Сочи.

Когда аналитики и инвесторы сталкиваются с таким разнобоем агрегатных показателей, они, не вдаваясь в тонкости, квалифицирует рынок самым страшным определением, на рынке образовался пузырь, и он должен лопнуть.

Мыльные пузыри. На рынке недвижимости, безусловно, есть пузыри. Все инвесторы, застройщики и даже простые обыватели поняли, что пузыри бывают, они не боятся, этого слова, потому что на рынке недвижимости пузыри не лопаются.

Мало кто знает, мыльные пузыри не только лопаются, если их надуть в минусовую температуру воздуха, то воздух будет медленно просачиваться наружу и мыльный пузырь разрушится под воздействием собственного веса. Самое смешное, что, по крайней мере, до 2008 года риэлторское сообщество вообще отрицало в принципе возможность наличия пузырей. А когда случился кризис, все стали рассуждать, когда лопнет мыльный пузырь. Не лопнул. Сочинский рынок не был перегрет, поэтому пузырь не лопнул, а заморозился и медленно разрушился.

В пик кризиса недвижимость Сочи по наиболее объективному показателю, стоимости средней цены квадратного метра на «вторичном» рынке понемногу плавно сдувалась (не лопнула), и опустилась до средней цены кв. метра в 70 тысяч рублей, но в ближайшие два года отыграла падение, вернувшись к докризисным показателям.

Сама история пузырей в экономике длительная, началось еще с пузыря тюльпанового, это XVII век в Голландии, и потом было их очень много, можно лишь привести пару показательных примеров. «Тюльпановый» кризис случился из-за сезонности выращивания тюльпанов и использования опционов, то есть продаж урожаев будущего периода. Можно сказать, что именно те застройщики, которые строили по такому же принципу, до кризиса на рынке недвижимости Сочи, пострадали больше других. Они начинали строить, на оборотные средства от продажи будущих квартир, покупали новые площадки для застройки. Однако сочинский рынок выдержал кризис именно из-за отсутствия крупных лидеров контролирующий большую долю рынка. Высокая диверсификация объектов недвижимости между сотнями мелких застройщиков, создала возможность индивидуального подхода к продаже каждой новостройки в городе-курорте, без привязки к проблемам самого застройщика.

Еще один пример, лопнувшего пузыря, это «Компания южных морей» в XVIII веке учрежденная британским государством, под государственные гарантии выпустившие большое количества ничем необеспеченных акций, одним из пострадавших акционеров которой был сам Исаак Ньютон, как говорят «Keep calm and carry on» - сохраняйте спокойствие и продолжим. По сути, пример накачки спроса ипотечного рынка, причем поддержанного очень мощным пиаром со стороны государства, по аналогии прослеживается американский ипотечный кризис «дерривативов», то есть производных от долгов, которые росли вместе с ценами на недвижимость. Но если по России в целом, объемы ипотеки были не сопоставимы с американскими, то в Сочи до кризиса, ипотечный рынок был просто мизерный. Ипотечные сделки не превышали 5% от общего числа сделок, опять таки сравнение с городами - миллиониками, где они составляет едва ли не 50% от рыночного оборота недвижимости. Сокращение объемов ипотечного кредитования не сказалось на рынке недвижимости Сочи, с этой стороны мыльный пузырь устоял.

Исходя из вышеизложенных примеров, лопаются только нечем не обеспеченные мыльные пузыри, недвижимость это твердая валюта, в момент кризиса она замораживается и даже медленно сдувается, но не лопается. Тем более в России низкие налоги на имущество, вследствие этого недвижимость даже после кризиса показала себя как самый надежный инструмент из набора «тихая гавань». Рост цен в последующие пару лет перекрыл инфляцию, единственный минус снижение ликвидности, ввиду того, что сроки экспозиции объектов выросли в среднем на два месяца.

Поэтому вкладывать денежные средства в недвижимость Сочи выгодно, и рынок недвижимости по-прежнему привлекателен, прежде всего, тем, что не лопнул и устоял даже в кризис, а риски инвесторов диверсифицированы.

Подгорнов Дмитрий, директор ИК «Перекресток – Сочи»


Статью разместила ИК «Перекресток»

Перекресток

Просмотров: 260 | ID: 253



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Читайте также

«Жилые помещения» прощайте! Здравствуй «долевая собственность»?

В 2019 году стоимость квартир вырастет не только по конъюнктурным соображениям, но и в связи с вымыванием «дешевых» предложений, так называемых «жилых помещений». Вообще с такими помещениями нужно попрощаться по причине законодательных уточнений, разрешающих делить недвижимое имущество только с образованием ему подобных объектов по назначению и функционалу. Поэтому популярные «квартирники» с «жилыми помещениями» в сегменте ИЖС станут историей или видоизменятся в «квартирники» с «долевой собственностью».

Многоквартирные дома на землях ИЖС в Сочи

Маленький застройщик никогда не был катализатором увеличения количества «обманутых», он просто никогда не строил по долевому закону. Маленький застройщик предлагал рассмотреть интересантам некие условия: «если у меня получится построить вот здесь, на этой земле, вот такой дом, то я продам тебе построенное в нем вот по такой низкой цене, если нет, то...

ЖК "Сокол" - единственный строящийся объект в центре Сочи

С каждым новым строительством в центральной части Сочи остаётся всё меньше мест для новых жилых комплексов. С учётом команды нынешнего губернатора Краснодарского края Вениамина Кондратьева о прекращении застройки первой линии берега Черного моря, ценность комплекса "Сокол" возрастает в несколько раз.

Как приобрести коммерческую недвижимость в Сочи за полцены.

Сегодня средняя цена офисной недвижимости, определенная на основании стоимости объектов, внесенных пользователями в информационную базу сайта РОСРИЭЛТ и экспонируемых на страницах коммерческих объектов недвижимости г. Сочи за последние 3 месяца , находится на уровне 96000 рублей за один квадратный метр и имеет тенденцию к снижению порядка 5% за указанный временной период. А можно ли устремить это падение с 5 до 50 процентов? Оказывается это реально. Главное, чтобы назначение и расположение коммерческого объекта совпало с Вашими потребностями, а вот о безопасности такой сделки можно не беспокоиться. Итак, что делать?

ЖК "Посейдон". Пожалуй, единственный возводимый объект у моря, достойный внимания.

Компания "Черномор" подарила жителям и гостям курорта, планирующим постоянный переезд или отдых, отличный комплекс бизнес-класса, и подкрепила свой успех, когда привлекла одного из самых мощных подрядчиков города Сочи - компанию ALK++, причастную к строительству таких объектов, как комплекс "de Luxe" класса "Санторини", комплекса "Лазурный Берег" и "Лазурный Берег 2", "Бытха 2016" и многих других популярных комплексов.

Коротко о том, как взять земельный участок в аренду у администрации

Каждый, кто мечтает обзавестись какой-либо недвижимостью, не раз представлял себе, как он покупает землю, готовит генеральный план застройки территории, дискутирует с архитектором, дизайнером, пристально следит за ходом строительства и, наконец, зовет родственников и гостей на новоселье. Однако, вряд ли, кто-нибудь задумывался, зачем рисковать и покупать землю по объявлениям, если участок можно арендовать у государства. Сделка с государством не только безопасна, но и выгодна.

Как делать ремонт, если Вы не в городе, где приобрели недвижимость?

Часто бывает, что, купив черновую квартиру в Сочи, люди сталкиваются с проблемой ремонта. Причём, хочу заметить, работая с разными сегментами недвижимости, с этим сталкиваются как те, которые купили квартиру в комплексе класса "комфорт", так и те, кто купил квартиру в "бизнес" сегменте, или в элитной новостройке. Как правильно выбрать ремонтную бригаду? Обязательно ли находиться в городе в момент ремонтных работ? Нужно ли экономить, и если нужно, то в чём? Попытаемся разобраться с этим вместе.

Перспективы инвестирования в строительство объектов недвижимости в Сочи

Сочинские застройщики не строили «хаятов», «актёров», «пульманов», они строили для людей, стоили качественно и недорого. И сегодня у них возникают неплохие условия для конкуренции при сохранении двух важных составляющих: контроль над бизнесом и беспроцентные финансовые вливания. Банки им не соратники, выход – частные инвестиции в бизнес с пропорциональным распределением прибыли после реализации объекта капитального строительства. Инвесторы улавливаете мысль? Разница между себестоимостью квадратного метра и его рыночным предложением может быть значительно больше ставки рефинансирования ЦБРФ.

Вариант решения федеральной жилищной программы в Сочи

Доступность жилья является актуальной для многих семей. По статистике РосСтата 81% россиян в той или иной степени нуждаются в решении «квартирного вопроса» и только 12% населения имеют возможность приобрести недвижимость на собственные средства. Согласно действующим постановлениям и разработанным системам помощи по реализации федеральной жилищной программы, граждане могут рассчитывать на поддержку государства: материнский сертификат, программа для молодых семей, обеспечение жильём по социальному найму, кроме этого существуют варианты возвратных дотаций, рассрочек платежей на безвозмездной основе, льготное кредитование и социальная ипотека. Но все эти варианты так глубоко запрятаны в недрах бюджетов административных образований, что реально воспользоваться ими смогут лишь единицы - «счастливчики», чьё финансовое благополучие зависит от воли рока. А что же делать остальным? Если проблема не решается в одиночку, то почему бы не попробовать справиться с ней сообща, объединив финансовые возможности каждого.

Регистрируемся в домах на территориях сочинских садоводств. Алгоритм.

Как прописаться, если дом по документам «нежилой» и находится на садоводческой земле? ...Для всех уже стало очевидным, что с нашим законодательством возможно всё! Итак, что взять на вооружение. Во-первых, это Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 г №7-П. В этом документе указывается на несоответствие постулатов Конституции Российской Федерации и запрета на прописку в дачных строениях. Во-вторых, Постановление Правительства №713 от 17.07.1995 г., устанавливающее порядок самой регистрации, а также Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 02.08.2016) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…», в-третьих, ФЗ №93 от 30.06.2006 «…о дачной амнистии…» и, конечно, Жилищный Кодекс РФ и СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».