Недвижимость Сочи: Мыльные пузыри.
Взять, к примеру, жемчужину черного моря - Сочи, больше вписывающегося в контекст полумиллионных городов по населению - 420 тысяч человек, имеющий средние цены недвижимости выше, чем города-миллионики, около 90 тысяч рублей за кв. метр по «вторичному» рынку, тогда как краевая столица Краснодар всего 55 тысяч рублей за кв. метр. Средняя зарплата в Сочи около 23 тысяч рублей, а построено в 2010 году 416 кв. метров жилой недвижимости то есть около 1 кв. метра на 1 жителя, на уровне нефтедобывающей Тюмени (согласно данным Росстата). Вот и попробуйте «раскусить» это рынок на предмет инвестиций, определить его емкость.
При этом должны же быть, какие то шаблоны позволяющие анализировать рынок с помощью стандартных инструментов, из каких данных начертить график Гаусса, колоколообразную кривую, различные индексы. Почему сегодня южная столица являвшаяся устойчивой точкой роста для инвестиций в недвижимость до кризиса, перешла практически на 60% внутренний спрос? Где те активные инвесторы, особенно из Московского региона, на которых в докризисные годы приходилось более 80% сделок на рынке недвижимости Сочи.
Когда аналитики и инвесторы сталкиваются с таким разнобоем агрегатных показателей, они, не вдаваясь в тонкости, квалифицирует рынок самым страшным определением, на рынке образовался пузырь, и он должен лопнуть.
Мыльные пузыри. На рынке недвижимости, безусловно, есть пузыри. Все инвесторы, застройщики и даже простые обыватели поняли, что пузыри бывают, они не боятся, этого слова, потому что на рынке недвижимости пузыри не лопаются.
Мало кто знает, мыльные пузыри не только лопаются, если их надуть в минусовую температуру воздуха, то воздух будет медленно просачиваться наружу и мыльный пузырь разрушится под воздействием собственного веса. Самое смешное, что, по крайней мере, до 2008 года риэлторское сообщество вообще отрицало в принципе возможность наличия пузырей. А когда случился кризис, все стали рассуждать, когда лопнет мыльный пузырь. Не лопнул. Сочинский рынок не был перегрет, поэтому пузырь не лопнул, а заморозился и медленно разрушился.
В пик кризиса недвижимость Сочи по наиболее объективному показателю, стоимости средней цены квадратного метра на «вторичном» рынке понемногу плавно сдувалась (не лопнула), и опустилась до средней цены кв. метра в 70 тысяч рублей, но в ближайшие два года отыграла падение, вернувшись к докризисным показателям.
Сама история пузырей в экономике длительная, началось еще с пузыря тюльпанового, это XVII век в Голландии, и потом было их очень много, можно лишь привести пару показательных примеров. «Тюльпановый» кризис случился из-за сезонности выращивания тюльпанов и использования опционов, то есть продаж урожаев будущего периода. Можно сказать, что именно те застройщики, которые строили по такому же принципу, до кризиса на рынке недвижимости Сочи, пострадали больше других. Они начинали строить, на оборотные средства от продажи будущих квартир, покупали новые площадки для застройки. Однако сочинский рынок выдержал кризис именно из-за отсутствия крупных лидеров контролирующий большую долю рынка. Высокая диверсификация объектов недвижимости между сотнями мелких застройщиков, создала возможность индивидуального подхода к продаже каждой новостройки в городе-курорте, без привязки к проблемам самого застройщика.
Еще один пример, лопнувшего пузыря, это «Компания южных морей» в XVIII веке учрежденная британским государством, под государственные гарантии выпустившие большое количества ничем необеспеченных акций, одним из пострадавших акционеров которой был сам Исаак Ньютон, как говорят «Keep calm and carry on» - сохраняйте спокойствие и продолжим. По сути, пример накачки спроса ипотечного рынка,причем поддержанного очень мощным пиаром со стороны государства, по аналогии прослеживается американский ипотечный кризис «дерривативов», то есть производных от долгов, которые росли вместе с ценами на недвижимость. Но если по России в целом, объемы ипотеки были не сопоставимы с американскими, то в Сочи до кризиса, ипотечный рынок был просто мизерный. Ипотечные сделки не превышали 5% от общего числа сделок, опять таки сравнение с городами - миллиониками, где они составляет едва ли не 50% от рыночного оборота недвижимости. Сокращение объемов ипотечного кредитования не сказалось на рынке недвижимости Сочи, с этой стороны мыльный пузырь устоял.
Исходя из вышеизложенных примеров, лопаются только нечем не обеспеченные мыльные пузыри, недвижимость это твердая валюта, в момент кризиса она замораживается и даже медленно сдувается, но не лопается. Тем более в России низкие налоги на имущество, вследствие этого недвижимость даже после кризиса показала себя как самый надежный инструмент из набора «тихая гавань». Рост цен в последующие пару лет перекрыл инфляцию, единственный минус снижение ликвидности, ввиду того, что сроки экспозиции объектов выросли в среднем на два месяца.
Поэтому вкладывать денежные средства в недвижимость Сочи выгодно, и рынок недвижимости по-прежнему привлекателен, прежде всего, тем, что не лопнул и устоял даже в кризис, а риски инвесторов диверсифицированы.
Подгорнов Дмитрий, директор ИК «Перекресток – Сочи»
