РОСРИЭЛТ

Недвижимость Сочи: Вид на море.

15.05.2012

Одна из самых важных нематериальных ценностей сочинского рынка недвижимости – это вид на море!

И хотя вид на море не входит в стоимость капитальных затрат на создание недвижимости, тем не менее любой покупатель недвижимости на курорте, платит за вид из окна. В некурортных городах вид из окна на водоем или набережную, парки и скверы, считается конкурентным преимуществом, а уж виды на памятники архитектуры характерная черта элитной недвижимости. Но в южной столице есть только одно «оптическое наслаждение», о котором мечтают все покупатели недвижимости на побережье Сочи, и это вид на море, на глубокое Черное море.

Важную роль в формировании «визуальных удовольствий» сочинской недвижимости играет горный рельеф города, ряд продольных и поперечных горных хребтов спускающихся к морю в основном и формирует нужный угол обзора для видовых характеристик недвижимости курорта. Приморская часть города, где расположен центр Сочи, представляет собой холмы со сглаженным рельефом и низменность по берегам горных рек.

Это неповторимое сочетание рельефов дарит Сочи звание самого перфекционисткого города России!

Представьте, где еще вы сможете созидать такое разнообразие и великолепие природных пейзажей и ландшафтов, при этом находясь в самом семантическом ядре полумиллионного развивающегося мегаполиса, с мягким климатом, современными дорожными развязками и мегаспортивными сооружениями.

Сочи является единственным в России, полноценным городом – курортом со всей социальной и инженерной инфраструктурой. Более того, Сочи является единственным городом России, где развитие социальной и инженерной инфраструктуры идет с опережением строительства жилой недвижимости. Этот уникальный для России дисбаланс был образован Олимпийским строительством, ведь более 70% всех затрат на Олимпиаду это затраты на социальную и инженерную инфраструктуру города.

Тенденции рынка.

Основные тенденции развития рынка недвижимости Сочи очень схожи с общими тенденциями развития рынка недвижимости Москвы и Подмосковья, с некоторыми специфическими особенностями курортной недвижимости:

1). Рост потребительских требований к качеству объектов недвижимости.

2). Расширение типов застройки и переход к «конкуренции проектов».

3). Переход от масштабных девелоперских проектов к точечному строительству.

4). Расширение черты города, заполнение новыми жилыми микрорайонами.

Не зря Сочи считается дальним Подмосковьем, или дальней дачей москвичей. Из программы развития города – курорта Сочи до 2020 года: "Сочи нужно углублять по мере сил и возможностей в фронтальном направлении в горную полосу, соблюдая все природоохранные требования. Горная территория - огромный запас и жизнедеятельности и расселения, поэтому в проекте общий потенциал развития передвигается с прибрежной территории в предгорье, освобождая побережье для курорта". Все это очень сильно напоминает планы по расширению Москвы, по сращивание ее территории с Подмосковьем, Сочи расширяется за счет горных территорий, имеющих несколько иные природные и климатические характеристики, чем приморская часть.

Долгие годы формирование районов Большого Сочи происходило по принципам: «курортно-рекриационый» и «спальный – жилой».

«Курортно-рекриационый» район – район точечной застройки, расположенный в санаторной зоне рядом с крупными санаториями, с слабо развитой инфраструктурою ввиду малочисленности населения, наделенный экологическими плюсами, пляжной доступностью, видовыми характеристиками.

«Спальный – жилой» район – обычный микрорайон полумиллионного города, состоящий из многоэтажек, с хорошо развитой социальной инфраструктурой в виде школ, больниц, детских садиков и т.д., мало, чем отличающийся от других спальных районов средних городов РФ.

Теперь формируются другие кластеры, которые расслаивают недвижимость по социальным признакам. Сектора элитных зон - это Центр (Зона Олимпийского гостеприимства), это Имеретинская низменность (Прибрежный кластер Олимпийских объектов), это Красная поляна (Горный кластер Олимпийских объектов). В Центре города с введением в действие нового градостроительного плана и правил застройки и землепользования, даже на немногочисленных свободных участках земли, ограничили этажность. Новое формирование районов идет по принципу приморская и горная часть, причем и там и там есть свое ядро «элитки», вкрапления организованной застройки больше подходящей под определения жилье «бизнес-класса» и крупные кластеры застройки свободных участков земли в горных районах бюджетным жильем «эконом-класса».

Исключением является проект насыпного острова «Федерация», который правда будируется еще с 2006 года, побеждал неоднократно как «лучший инвестиционный проект» на экономических форумах, но «воз и ныне там». После кризиса вероятность постройки уменьшилась, а в постолимпийской перспективе Сочи такое строительство и вовсе сомнительно. Так что вероятность изменения видовых характеристик объектов недвижимости Сочи с вида на море, на вид на остров «Федерация» в форме карты России ничтожно мала.

Вид на море стал одним из первых драйверов расширения города и ухода в горную часть, именно частные дома первыми стали пользоваться спросом у иногородних клиентов, и основной аргумент был шикарный вид и отдаленность цивилизации. Со временем цивилизация наступала. Шикарный вид загораживали небоскребы, росшие на первой линии у моря, словно графики роста цен на сочинскую недвижимость.

Следующий этап развития городской недвижимости это дробление на более мелкие территориальные социумы. Развитие сетевых супермаркетов, строительство новых больниц, школ и других объектов социальной инфраструктуры, расширило границы города Сочи. Город все дальше и дальше перетекает в горы, осваиваются дачные участки, раскиданные по живописным ущельям и урочищам. Территория, где росли сады хурмы, фейхоа, киви, фундук и прочие полезные витамины теперь активно застраивается, в основном малоэтажным жильем. Сочи один из немногих российских городов «полумиллиоников», где доля частного сектора превышает долю многоэтажного жилья.

Одним из примеров ухода в горы может сложить сочетание развития инженерной и социальной инфраструктуры. Торгово-развлекательный комплекс «Олимп», в сочетании со строительством Объездной дороги, позволил целому району стать привлекательным. Оторваться от тянущегося вдоль всего побережья Сочи - Курортного проспекта, от приморской части. Район села «Раздольное», имеющий отличные виды, но при этом полное отсутствие социальной инфраструктуры получил самый большой в городе продуктовый гипермаркет, магазины одежды и косметики, кинотеатры и боулинг, одним словом - 25 тысяч квадратов торговых площадей, с 500 машиноместами в парковке.

В данный момент строиться «Море молл», а это уже 160 тысяч квадратных метров и более 2000 парковочных мест, в «золотом треугольнике» оказывается микрорайон «Завокзальный» расположенный на возвышенности и обладающий отличными видами он получает в дополнение социальную инфраструктуру, и площадку для создания недвижимости «бизнес-класса». Уже в дополнении к этому по району пройдет Дублер курортного проспекта – новая центральная дорога курорта, обладая такой инфраструктурой, можно смело продавать нематериальные ценности, вид на море в виде наценки на жилые квартиры.

Сколько стоит вид.

«Большая тройка» видов Сочи – это вид на море, вид на горы и вид на город!

Если в жилье эконом-класса, главное «визуальное наслаждение» - вид на море составляет не более 5% от удельной стоимости, то в жилье элитного класса не материальные ценности могут составлять до 50% стоимости. И из этих 50% немалая часть приходится на вид из окон квартиры, хоть он вам не принадлежит, и никогда принадлежать не будет, это деньги за воздух или за престиж! Вид на море в объекте элитной недвижимости может быть оценен в сумму свыше миллиона, в элитных «пентхаусах» он может стоить и несколько миллионов, но этот вид того стоит!

Не менее красивым, но менее востребованным является вид на «ту сторону», на горные хребты Кавказских гор. 80% территории Сочи это Кавказский Биосферный заповедник, конечно в самом центре города заповедником уже и не пахнет, но, покупая недвижимость, вы вполне можете благодаря рельефу увидеть кусочек этого заповедника.

Третье - вид на город, он включает в себя городские объекты с приятными видовыми характеристиками, культовые виды на парк Ривьеру и парк Дендрарий, исторические здания Морпорта и ЖД Вокзала и т.д. Этот вид, выдающийся для любого другого города, для Сочи является, тем не менее, стандартной опцией, если нет вида на море и горы, тогда можно подчеркнуть этот вид.

В сегменте недвижимости «эконом-класса», вид на море, можно получить и бесплатно, цена за вид формируется только в качестве некого бонуса, при получении сверхприбыли на удачной конъюнктуре рынка, когда на высоком спросе можно продавать верхние этажи дороже, чем нижние.

В пик кризиса ценовые «прайсы» на квартиры в новых домах эконом класса вмиг сложились до универсальной цены за квадратный метр, одинаковой на все квартиры в доме, хотя до кризиса, цены, в зависимости от этажности, разнились на 20-30%. Поэтому как характеристика недвижимости эконом класса, вид на море, может иметь конкурентное преимущество и повышать стоимость объекта, только в случае благоприятной рыночной конъюнктуры, подтвержденной стабильным спросом на недвижимость в Сочи.

В сегменте «бизнес-класса» в момент экономического кризиса, вид на море из окон квартиры, можно было получить в качестве скидки, то есть квартиру на верхнем этаже с видом на море, купить по цене квартиры на нижнем этаже с видом на соседские окна в доме напротив. Но это зависит от ситуации со спросом на рынке недвижимости и от количества проданных квартир в этом объекте недвижимости, в начале продаж застройщики более сговорчивы, тогда как последние не проданные «видовые» квартиры придется оплатить по полной стоимости.

А вот «элитка» на курорте жила и живет по другим законам, тут вид это уже ценовой фактор, элитная квартира в Сочи без вида на море вряд ли может иметь такой статус. Поэтому застройщики уберегли цены на верхние этажи доминантных небоскребов в «золотом треугольнике» в Центре Сочи от полураспада и разрушения бренда – «элитная» недвижимости Сочи с видом на море». В докризисные времена, вид продавался на столько замечательно, что большинство элитных домов, при начале продаж выходили в тираж без верхних этажей, продажа которых переносилась на поздний срок, для самых эстетских покупателей. Конечно вид это неценовая характеристика, как показывает кризис, при спаде спроса берут базовые версии квартир без всяких «гаджетов»: вида на море, консьержки или бассейна.

Рельефность Сочи позволяет не снижать стоимость первых этажей, потому что если объекты находятся на активном рельефе, вид начинается с первого этажа, плюс высокий цоколь. И если в среднем по России квартиры на первых этажах продаться на 10-15 % ниже чем в том же доме на других этажах, то в Сочи нижние этажи оцениваются примерно одинаково. Поэтому вид на море не всегда «облагается» дисконтом на нижних этажах в Сочи.

Типы застройки Сочи.

Для лучшего понимания ценности видовых характеристик недвижимости, стоит рассмотреть типы сочинской застройки. Введение нового градостроительного плана Сочи, поставило запрет на строительство небоскребов, ограничив стандартную высоту объектов 17 метрами, что существенно сокращает количество видовой недвижимости в центре Сочи. От вертикального развития городской архитектуры лихих 2000 годов, Сочи возвращается к исторической горизонтальной застройке 50-60 годов прошлого века. Настает период массовой малоэтажной пригородной застройки, которая в Европе и США является основным местом проживания среднего класса.

Курортная недвижимость в Сочи, развивалась не по горизонтальному, а по вертикальному принципу, более 20 лет. Следом начинается отрезок, когда будет превалировать малоэтажное строительства, где пространство это не только площадь квартиры или дома, это и вид из окна.

Больше половины недвижимости Сочи это частные дома. Этот сектор сочинской недвижимости, выступает еще более многогранной архитектурой, чем сектор многоквартирного жилья, представленный невысокими панельками, и высокими современными небоскребами. Частный сектор, вдаваясь в архитектурные особенности - это «домишки», дома, дуплексы, особняки, коттеджи, виллы, их разнообразия по видовым характеристикам делятся на две группы, в долине рек не видовые, и разбросанные по многочисленным холмам, словно в «Беверли хилс», с панорамными видами от которых даже дыхание захватывает. Причем некоторые экземпляры так удачно центрированы, что собирают всю призовую тройку сочинских видов вид на море, горы и город, что редко удается даже самой претенциозной недвижимости города, единственный минус весь обзор происходит не в шаговой доступности от центральных улиц курорта.

Видовые характеристики недвижимости Сочи не столько зависят от типа застройки, сколько от удачного расположения недвижимости, одноэтажный дом на вершине холма, может дать более сильные «оптические удовольствия», чем элитный дорогой «пентхаус» возле кромки Черного моря.

Подгорнов Дмитрий, директор ИК «Перекресток-Сочи»

Продолжение статьи читайте на сайте


Статью разместила инвестиционная компания «Перекресток»

Перекресток

Просмотров: 102 | ID: 272



Добавить комментарий

Прежде чем добавить комментарий, ознакомьтесь с правилами добавления комментариев

опубликовать Введите код: Код



Таунхаус в Сочи

160 кв.м., 6 сот., Адлерский район, Триумфальная ул.