В Таганроге наиболее целесообразно приобретать одно и трехкомнатные квартиры на вторичном рынке жилья
Где, что, почем
Единовременно в Таганроге реализуется около 2200 квартир. Из них почти 500 экспонируется на первичном рынке недвижимости. Еще 1700 квартир предлагается на вторичном рынке жилья. Труднее всего купить новые квартиры в Приморском и Промышленном районе города. Там сосредоточено лишь 4,2% и 3% всех новостроек. Больше всего новых квартир в Северном районе. Детально структура предложения новых квартир по районам Таганрога представлена на нижеследующем изображении. А на следующей за ней карте частично отображены новостройки, в которых осуществляется продажа квартир.
По объему предложения эксплуатируемых квартир лидируют Западный и Центральный районы. Аутсайдером по данному значению является Приморский район. Детально структура предложения не новых квартир в различных районах Таганрога представлена на нижеследующем изображении.
В целом же районами с наиболее развитыми рынками жилья можно считать Северный и Центральный районы. Последний так же характеризуется наиболее широким предложением всех типов как нового так и не нового жилья. В административных границах Центрального района продаются в достаточном для статистики количестве все типы квартир: от студий до трех и более комнатных апартаментов. Этот же район характеризуется наибольшей стоимостью как нового так и не нового жилья. Детально цена различных типов квартир в различных районах Таганрога представлена на нижеследующем изображении.
Правила выбора
Исходя из объемов предложения и уровня цен, наиболее популярным районом в городе является Центральный. При этом наименее практичным типом жилья являются квартиры-студии их цена выше, а площадь меньше однокомнатных квартир. Приобретать последние выгоднее чем квартиры студии во всех районах города. Те в свою очередь характеризуются дефицитом предложения, но, как правило, отличаются лучшим техническим состоянием, чем традиционные однокомнатные квартиры. Обуславливается это тем, что квартиры студии являются сравнительно новым типом жилья. Их стали возводить сравнительно не давно и даже если они и являются следствием перепланировки однокомнатной квартиры качество ремонта в них намного выше, чем в стандартной "однушке". Вследствие этого цена квартир студий выше цены однокомнатных квартир. Последние наиболее подходят для семей без детей и одиноких покупателей жилья. В то время как студии предпочитаются состоятельными бизнесменами, представителями творческих профессий или же людьми с альтернативными взглядами на жизнь.
На этом фоне стоимость двух и трехкомнатных квартиры практически сопоставима в рамках Промышленного и Приморского районов. Так же цена трехкомнатных квартир в Промышленном районе практически сопоставима с ценой двухкомнатных квартир в Северном районе. Это позволяет рассматривать трехкомнатные квартиры как наиболее практичный тип жилья для семейных покупателей с детьми. По меньшей мере, в трех из пяти районов города покупка трехкомнатных квартир выгоднее приобретения двухкомнатных.
Если же сравнивать вторичный и первичный рынок жилья, то новое жилье во всех районах Таганрога стоит дороже того, что уже побывало в эксплуатации. При этом все районы города характеризуются недостаточным предложением того или иного типа новых квартир. Так практически во всех районах за исключением Центрального недостаточно квартир-студий. Тотальным дефицитом предложения характеризуются новые четырех и более комнатные квартиры. С учетом диспаритета цен и дефицита предложения крупногабаритные квартиры лучше приобретать на вторичном рынке недвижимости. В пользу последнего говорит и средний уровень цен. Вследствие чего "вторичка" является оптимальным способом решения жилищных проблем не богатых жителей Таганрога. Горожанамлучше покупать качественное эксплуатируемое жилье вблизи крупных магистралей и объектов инфраструктуры, что позволит сохранить его ликвидность и цену в ближайшие годы.
В свою очередь частные жилые дома в Таганроге являются наиболее дорогим и престижным типом жилья. В четырех из пяти районов города их стоимость выше, чем четырехкомнатных квартир. Исключение составляет лишь Приморский район, где частные дома стоят дешевле четырех и более комнатных квартир. Там данный тип недвижимости составляет значительную конкуренцию просторным квартирам.
Прогнозы
В ближайшие 3 года на рынке жилой недвижимости Таганрога может кардинально изменится ситуация. На территории города планируется построить крупный микрорайон "Дубрава" площадью в 32 га. На данной территории расположится 36 домов в 10-14 этажей. Стоимость жилья на начальных этапах строительства будет составлять 27 тыс. руб. за кв.м., что значительно меньше, чем средняя стоимость новостроек. Так по итогам июня 2016 года новые квартиры в Таганроге реализовывались по средней цене в38 071 руб. за кв.м. Масштабное строительство позволит первичному рынку жилья выиграть ценовую конкуренцию у "вторички", что качнет маятник спросав пользу новостроек. Это может посодействовать снижению стоимости мало ликвидного жилья на вторичном рынке недвижимости. Дешеветь начнут одно, двух и трехкомнатные квартиры с плохим техническим состоянием и транспортной доступностью.
Помимо этого на окраинах Таганрога отмечается реализация курортного жилья предназначенного дляпокупателей из других регионов России. Частным примером данных проектов является ЖК «Чеховская гавань» в селе Бессергеневка. Проект реализуется в 500 метрах от моря, и половина его покупателей являются жителями других регионов страны. Приезжие смогут активизировать строительство жилья в городе. Причем прирост предложения произойдет в высшем ценовом сегменте рынка в районах близких от побережья. Это окажет нисходящее давление на наиболее дорогие типы жилья в удаленных от моря районах города. В частности могут подешеветь квартиры студии в районе Северный. Так же обесценится качественное жилье в районе Промышленный. А вот Центр при всех изменениях сохранит статус наиболее дорогого и востребованного рынка недвижимости города.
То есть в ближайшие годы активизация жилищного строительства продолжит повышать конкуренцию, как на первичном, так и вторичном рынках жилья. Частным проявлением этого станет снижение спроса и цен на некачественное или переоцененное жилье. Вследствие этого уже сейчас лучше сделать выбор в пользу реализующихся новых проектов, а не покупать пусть и дешевое, но в плохом состоянии эксплуатируемое жильев удаленных районах города.
