Прогностическая картина на рынок недвижимости на ближайшие 2 года
Сейчас цены на недвижимость (особенно в некоторых городах и субьектах Федерации), (Москва, Мск область, Санкт-Петербург, Сочи, Приморский край, Сахалин, ЯнАО, ХМАО, Якутия, Хабаровский край, Архангельская область и другие) задраны непомерно. Уверенности в будущем нет. Экономика в целом просела. Продавцы, понятно, не хотят снижать цены..но...явно на восстановление экономики, доходов граждан уйдет- 3- 5 лет, не менее. Ипотека под 6,5-и даже 5,9 процентов (льготная) и 8,5 -8,7 (обычная) процента , в принципе , одно и то же. Если нет денег платить « по кредитным обязательствам вообще», если еще есть кредитные обременения , и нет реальной устойчивой занятости и определенности на текущую занятость и оплату труда по этой занятости (когда было задумано о взятии ипотечного кредита) на долгое время- то о какой вообще ипотеке может идти речь? ....А сейчас поручиться о том, что кто-то устойчиво и стабильно будет иметь аналогичный или больший доход 10 и более лет (средний срок ипотеки) не может никто!!!!!!
Также видно, что на рынок стали выходить достаточно разноплановые в ценовом диапазоне квартиры, ставшие собственностью банков, как бывший предмет залога (по закладным) и другим кредитным обязательством заемщиков перед банками!!!!!!!. Они ниже средней "стоимости рынка" и их все больше и больше!!!!!!!. Мой прогноз - через год , а может, 9-10 месяцев начнется плавное снижение цен во всех регионах, Мск и Мск обл и «северные» города с непомерно задранными ценами (уже не соответствующие уровню дохода в них), например Н.Уренгой, Северодвинск, Сургут и другие-будут драйверами этоих снижений!!!!. Там жилая недвижимость наиболее переоценена!!!!. Себестоимость м2 в бюджетном секторе Мск и Мск обл в пределах 30 000-50 000 рм2. Это именно себестоимость строительства (а продажная цена 150-200 тыс руб за м2)..И так как такаяразница между ценой продажи и себестоимостью- цена будет падать, так как на себестоимость сильно влияют"так называемые дополнительные обязательства" застройщиков по инфраструктуре, бесплатной передачи части квадратных метров и т.д. Возможно власти где-то пойдут на уступки по «инфраструктурным и социальнымобязательствам», дабы не «уронить» строительный сегмет и девелоперов. Поэтому, наш прогноз- падение цен будет от 40-60 процентов в бюджетном диапазоне Мск, Мск обл, Санкт-Петербург, Сочи, вышеупомянутые города и субъекты РФ (где все наиболее задрано) , и до 5-10 процентов- крупые города (там нет такого сильного завышения цен) , а зарплатыдоходы не в разы ниже московских и северных, а в пределах 50-60 процентов, и динамика на снижение разницы (Москва и регионы с ранее «большими доходами» -регионы)-сохраняется.!!!!!!..Все это призойдет в течение полутора- двух лет..Это просто неизбежность!!!!!.
Но. вначале , понимая, что рубль нестабилен, что «дорожает все» - цены даже подрастут на эмоциях!!! Продавцы поднимут цены, непонимая, что в целом «спрос на все просел»!!!!.Это будет временный эффект, он и есть на данный момент - покупательский спрос оживился на фоне "снятия депозитов из банков" и «льготной» ипотеки. Но он затихнет достаточно быстро. И затем кто-то , видя это «затишье» -все равно начнет продавать по «реальным ценам».
Некоторыевначале «заморозят» свою недвижимость, видя, что «лучшего не ждать». Часть продавцов в отсутствии спроса на вторичке- надолго уйдут с рынка...Но это всего лишь на время. Но на смену «ушедшим» на вторичном рынке придут новые продавцы.Недвижимость уже несколько десятилетий является «товаром», кому -то нужны будут деньги, кто-топродает, чтобы купить другое жилье, кто –то «расширяется», кто-то «сжимается», кто-то «мигрирует» в другой регион и т.д.!!!.........Поэтому спустя год-два - все стабилизируется в плане спроса и предложения...Но это уже будет в другом более низком ценовом диапазоне.
Льготная ипотека , «назначенная» на срок до 1 ноября 2020 года- не панацея, даже если ее и продлят. Хотя о ней так бурно и с восхищением рассказывают девелоперы и застройщики, что она просто «взорвала» спрос!!!Уже сейчас аналитики отмечают, что на сниженный первый взнос в 15 процентов –около 6 процентов россиян берут обычный потребкредит, то есть даже на столь низкий первоначальный взнос, а для «регионов» это 300- 400 тыс руб- у «ипотечников» нет своих собственных средств. А это еще больше увеличивает «долговую нагрузку» на заемщика.
Ранее мы писали специальную статью на этом ресурсе о том «возможен ли ипотечный кризис в России в ближайшее время».Советуем прочитать ее тоже
Опять же – это наше «частное мнение», но оно основано не только на анализе рынка недвижимости, но и на аналитике других сегментов российской экономики в целом, так как «рынок недвижимости»-хотя и достаточно инертен, он -все равно подвержен и реагирует на все макроэкономические тенденциив экономике, хотя и не так быстро, как другие сегменты.
Опять же - эта статья "аналитическая", кто-то все -равно хочет "срочно продать" или "срочно купить", они это сделают или попытаются сделать, какие бы тенденции на рынке жилья не были.
По любым вопросам – обращайтесть, окажем Вам любую консультацию и помощь , что касается города Таганрога.
