Следует ли в Воронеже ждать падения цен на жильё
В настоящее время, средняя стоимость квадрата в новостройке оценивается в 46, 1 тыс. руб, вторичка в это же время оценивается существенно дороже – 51,9 тыс.руб. Наиболее ликвидной является недвижимость Коминтерновского района, по сообщению компании "ИнвестОценка" на этот район приходится более 40% от всего объёма совершаемых в городе сделок. Кроме этого специалисты отмечают высокую активность в целом на рынке недвижимости и связывают это с нестабильной экономической и политической ситуацией в стране.
В условиях ослабления рубля многие инвесторы предпочитают сохранить свои накопления в недвижимости.
Наиболее популярным вложением являются однокомнатные квартиры, которые раскупаются раньше всех остальных. Евгений Ларвриненко рассказал, что до весенних политических событий доля инвесторов составляла около двух третей всего строящегося объёма, теперь же количество таких вынужденных инвесторов значительно выросло. Стоит отметить, что инвестирование в недвижимость до сих пор было одним из самых надёжных видов инвестирования, по подсчётам портала Infoline воронежская недвижимость за последние восемь лет подорожала на 254%.
Но останется ли инвестирование в недвижимость столь же привлекательным в ближайшем будущем. Сложившаяся ситуация на первичном рынке не позволяет говорить об этом столь же однозначно как и год назад. Давайте проанализируем цифры. Воронежстат предлагает нам оперировать следующими данными. Воронежская область нарастила строительные объёмы по сравнению с прошлым годом на 24,5% и за первые 4 месяца приросла почти на 160 тысяч кв.м. жилья, что составляет 1753 квартиры, доля областной столицы составляет около 52 тысяч квадратов, т.е. 764 квартиры. Стоимость недвижимости по области существенно ниже, чем в Воронеже, так первичный рынок демонстрирует цену 42,4 тыс.руб. за квадратный метра, вторичка – 47,0 тыс.руб. При этом динамика показывает, что цены по области стремятся вверх. Первый квартал показал прирост в 3% на первичном рынке и 1,3% на вторичном, тогда как год назад цены росли на 2% и 1,3% соответственно. В 2013 году по области было введено в эксплуатацию 1,35 млн кв.м. жилья, что превысило показатель 2012 года на 21,3%. Численность сданных в эксплуатацию квартир достигла 19343 шт.
При этом все аналитики сходятся в оценке того, что рост цен на жилую недвижимость за прошлый год не превысил инфляционного порога, по разным оценкам онсоставил в среднем на новостройки 4%, на вторичный рынок 2%. Воронежстат сообщает о том, что в 2012 году недвижимость прибавляла в цене намного активней, к примеру, первичка прибавила почти 16%, а вторичный рынок прибавил более 18%. Эти цифры подтверждают тот факт, что 2013 год стал переломным в ситуации на рынке недвижимости Воронежа. Первичный рынок недвижимости Воронежа находится в стадии насыщения. Предложение уже опередило спрос. Но было бы ошибкой считать, что в такой ситуации станет невыгодным вкладывать в недвижимость. Во-первых, инвестирование на ранних этапах строительства в любом случае принесёт прибыль инвесторам за счёт более высокой стоимости продажи на этапе сдачи дома в эксплуатацию. Застройщики, несмотря на насыщение рынка, не торопятся снижать отпускные цены. Во-вторых, ни кто еще не отменял аренду. Спрос на съём одно-двухкомнатных квартир по-прежнему высок. Конечно, срок окупаемости инвестиций в таком случае возрастает, но об убыточности такого предприятия говорить не приходится.
И не надо забывать о локомотиве, который тянет на себе весь строительный сектор – банковский капитал.
Ни для кого уже не секрет, что внушительная доля сделок на рынке недвижимости обеспечивается за счёт ипотечного кредитования. Росреестр сообщает, что в 2013 году доля таких сделок в Воронежской области составила 25%, планируется, что в 2014 году их доля составит уже 50%. Эти прогнозы вполне оправданы, в таких областях как:
- Ивановская,
- Тульская область,
- Татарстан и многих других уже в 2013 году были достигнуты такие показатели.
Растущему кредитованию способствуют и уменьшение процентных ставок. В 2014 году средняя процентная ставка по ипотечному кредиту составляет в Воронежской области 12,2%, тогда как еще год назад она была 12,9%. Такие данные даёт Центробанк России. Оттуда же сообщили о том, что только за первые 4 месяца 2014 года Воронежская область стала обладательницей 791 ипотечного кредита на сумму более 1 миллиарда рублей. Но дальнейшего снижения ставок ожидать не следует. По всей видимости, банки достигли желаемых результатов по кредитованию населения, и достигнутая интенсивность выдачи кредитов устраивает руководство кредитных организаций.
К началу лета Воронеж демонстрирует активное строительство во всех районах, так:
- в Коминтерновском районе в стадии строительства находятся 12 новостроек,
- в Центральном - 4 новостройки,
- в Ленинском
- и Железнодорожном по 3,
- в Советском -2.
- Замыкает список Левобережный район с одной новостройкой.
Как мы уже говорили, в планах кредитных организаций увеличение объёмов кредитования, а это означает лишь то, что все новостройки, о которых мы упомянули, обязательно найдут своих хозяев.
Повышенный интерес кпервичному рынку Воронежа спровоцировал стагнацию на вторичном рынке, что, по видимости, должно будет привести, в скором времени, к снижению стоимости квадрата на более гибком к изменениям вторичном рынке. В перспективе это может привести и к снижению цен на первичном рынке. Всё зависит от того как поведёт себя банковский сектор. Если банки по-прежнему будут предоставлять доступные населению кредиты, то о заметном снижении цен на новостройки говорить преждевременно, а если, по каким либо причинам банки усложнят выдачу кредитов, то снижение цен на рынке недвижимости будет незамедлительным, причём как на первичном, так и на вторичном.
Социальные жилищные программы в Воронеже
Зимой этого года Воронежская область чуть было не лишилась поддержкиФонда реформирования ЖКХ.В результате инспекции выездной комиссии, в феврале руководством фонда было принято решение о приостановке финансирования области вплоть до устранения выявленных нарушений.
Алексей Гордеев губернатор Воронежской области провёл оперативное совещание с ответственными чиновниками, в результате которого были выработаны мероприятия по устранению нарушений.Потеря финансирования от фонда ЖКХ могла бы обернуться для области серьёзными проблемами в части выполнения социальных обязательств. К примеру, благодаря финансированию фонда, начиная с 2008 года, в области было построено 86 новых многоквартирных домов и куплено 2746 квартир, в которые переехали более 6 тысяч человек, проживавших ранее в 322 аварийных домах.
После устранения недостатков, в конце апреля власти Воронежской области отправили заявку в Фонд содействия реформированию ЖКХ на предоставление субсидии для переселения граждан области из домов, отнесённых к ветхому фонду. Сумма, оговоренная в заявке, составляет 306 с лишним миллионов рублей и будет направлена на переселение граждан проживающих в Воронеже, Боброве, в Айдаровском городском поселении. На днях стало известно о том, что регион готовится принимать активное участие в федеральной программе "Жильё для российской семьи". А. Гордеев провёл совещание с врио руководителя департамента архитектуры и строительной политики области Олегом Суминым. Благодаря этой программе в области в ближайшее время планируется построить 400 тысяч квадратных метров жилья, стоимость которого не будет превышать тридцати тысячи рублей за квадратный метр. Покупать его смогут лишь те категории граждан, которые относятся к льготникам: ветераны, многодетные, молодые семьи, молодые специалисты.
Заканчивая обзор, и оценивая ситуацию в полном объёме, хотелось бы отметить, что в жители Воронежа и Воронежской области имеют все основания полагать, что жильё в скором времени будет становиться более доступным не на словах, а на деле.
