Рынок недвижимости противостоит кризису, а рост цен опережает экономику
Различия с 2008 годом важны.
В то время цены на жилье падали в течение длительного периода, а рост проявился только в 2014-2015 годах, почти через год после общего восстановления экономики. А теперь после корректировки на 1,8% в 2020 году (по данным Ministerio de Fomento), рынок недвижимости начинает просыпаться, когда экономика в целом еще «спит».
Такое несоответствие в поведении рынка недвижимости во времена двух кризисов объясняется длинным рядом факторов, которые создают этот «сюрприз», поскольку в начале пандемии прогнозы были крайне негативными.
José Ramón Diez Guijarro, профессор IE Business School (Мадрид), в своем исследовании говорит о том, что
“с самого начала пандемии поведение экономики оказалось лучше, чем ожидалось.”
Опасения вызывала возможность резкого ухудшения факторов спроса (трудовая занятость, уровень дохода и тд), поэтому ожидалась резкая корректировка активности на рынке недвижимости, а падение стоимости жилых активов могло вызвать новую спираль рецессии. Но произошел стимулирующий эффект – перенос основной трудовой деятельности на удаленную работу. Это является ключевым отличием от кризиса 2008 года, новым мировым трендом.
Реакция правительства
Реакция правительства на этот кризис также была совершенно иной, нежели в 2008 году. Была развернута беспрецедентная система защиты (например, ERTE или мораторий на ипотеку), которая сохранила относительно стабильный доход и упростила, например, выплату по ипотеке.
В прошлом цены на жилье начинали резко падать, когда люди и компании приближались к финансовому «обрыву» и были вынуждены продавать недвижимость, даже по ценам «под снос», из-за необходимости (отсутствие инвестиций, банкротство, потеря средств к существованию и тд). В этом кризисе по средствам помощи и льгот удалось избежать такого сценария.
Среда с низкими процентными ставками, относительно «дешевым» кредитом и хорошей ликвидностью (из-за необычной политики Центрального Банка) сделала жилье привлекательным инвестиционным активом с положительной прибыльностью, что делает его своего рода «финансовым убежищем» для инвесторов или людей, которые ищут альтернативу депозитам или другим низкооплачиваемым инвестициям.
Когда общее восстановление экономики еще не началось, рынок недвижимости уже начинал подавать явные признаки жизни. Хотя это кажется необычным, но в других странах, например, США или Нидерланды, цены на жилье не переставали расти в течение всего 2020 года.
Anaís López, директор по связям с общественностью портала Fotocasa, заявил, что
“на рынке недвижимости наблюдается восстановление, особенно в сегменте купли-продажи, и цены (на общем уровне) растут.”
Если в 2020 году среднее значение падения стоимости вторичной недвижимости было близко к -2%, с конца 2020 года началось изменение тренда в сторону повышения. А на данный момент рост стоимости составил +2,9%. Такая тенденция поддерживается тем, что повышается интерес к покупке жилья. Если до пандемии 39% из общего количества запросов на портале были ориентированы на покупку, то сейчас этот показатель составляет 43%, количество запросов на аренду с 49% до пандемии снизилось до 44% на сегодняшний момент.
Эксперты сходятся во мнении, что, учитывая все экономические показатели и текущую политику поддержки, рынок недвижимости будет играть одну из ключевых и эффективных ролей в восстановлении экономики после нынешнего кризиса.
