Нотариус Алексей Комаров "Что не гарантирует Росреестр"

Немного истории

Реестр прав на недвижимое имущество был образован одноименным законом в 1997 году. Цель проводимых реформ на рынке недвижимости сводилась к упрощению оборота недвижимости в гражданском обороте. Упрощение, убыстрение выразилось в отмене обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью в 1995 году, отмене обязательного лицензирования риэлторской деятельности в 2002 году и, как не странно, в принятии самого закона о государственной регистрации права собственности и сделок с ним.

Законодатель понимал, что отпускать рынок жилья в совсем свободное плавание опасно. Поэтому Росреестру и делегировали не только регистрацию права собственности, но и регистрацию сделки – как основания возникновения права. Подразумевалось, что регистрируя сделку, государство в лице Росреестра придаст законность основанию перехода права собственности. Ведь, если сотрудник Росреестра зарегистрировал сделку – она законна, сторонам нечего боятся, и юрист в сделках не нужен. Однако практика показала иное мнение, регистрация основных видов сделок с жильем в итоге была отменена в 2013 году. Реформа, по сути, провалилась.

Изъяны закона о государственной регистрации

В ст.2 ФЗ о государственной регистрации говорится о том, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Из смысла указанной нормы очевидно вытекает, что зарегистрированное право собственника не является, чем-то сакральным, и государство признает статус собственника до тех пор, пока судом не установлено иное. Далее, ст.223 ГК РФ п2. устанавливает что, недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Смысл вполне понятен – если вы добросовестный покупатель, то по общему правилу жилье забрать нельзя. Если сделка признается недействительной, и вы попадаете в указанные в законе исключения из общего правила, то жилье придется вернуть. При том вернуть придется не вне зависимости от того вернет ли вам деньги продавец. В связи с этим интересен вопрос -кто такой добросовестный приобретатель? Для того, чтобы быть добросовестным, нужно отвечать критерию того, что вы, как покупатель, не знали и не могли знать, что приобретаемое имущество “собственник” не имел право продавать. Как на практике покупатель может это доказать?Суды, исследуя спор, истребуют у сторон доказательство того, была ли представлена на сделку выписка из ЕГРП, где указаны данные об обременениях, ограничениях жилья или нет.

Если выписка на сделку не истребовалась, то шансов “отстоять” имущество - не много. Кроме этого, есть два уточняющих условия в статусе добросовестности:

1. Если жилье передавалось безвозмездно лицом, которое не имело право его отчуждать (по договору дарения)

2. Если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. (Украли документы, и по поддельному паспорту продали жилье) – приобретенное жилье придется вернуть в любом случае. Из выше указанного ясно, что в указанные условия попадает большинство мошеннических дел с жильем.

Но закон о государственной регистрации об обманутых, добросовестных гражданах “позаботился”, ст. 1069 ГК РФ и п.3 ст. 31.

Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлено, что собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.

В указанном вполне справедливом правиле, есть два важных уточняющих момента:

1. Максимальная сумма компенсации – 1 миллион рублей.

2. Если виновное лицо судом не установлено – получить выплату невозможно.

Если с первым моментом, можно смириться, то второе условие практически полностью уничтожает возможность получения выплаты. Очевидно, что по большинству мошенничеств с жильем виновные лица не установлены. Примеров из судебной практики с отказами в выплате на указанном основании имеется в изобилии.

Вывод

Очевидно, что созданная система регистрации права собственности, как часть, общей системы оборота жилья, должна быть изменена. Росреестр, в силу объективных причин, не в состоянии гарантировать законность сделки в следствии невозможности контроля регистратором правильности волеизъявления, не говоря о других нюансах. К сожалению, практика оформления сделок не пошла по пути обязательности юридической экспертизы сделки – юристом, нотариусом, адвокатом, как во всех остальных странах мира. С моей точки зрения, порочность практики определена отсутствием внятной государственной политики, которая бы открыто заявила рынку о том, что рынок жилья сегодня - это зона риска, где государство де факто не защищает ни продавца, ни покупателя.В этом плане показательна доктрина бдительности покупателя в США, продолжающая существовать до сих пор, когда государство законодательно заявило рынку, что покупатель сам несет ответственность за свою неосмотрительность при покупке жилья. Поэтому сделки с недвижимостью в США без ответственного юриста - это сегодня исключение из правил.