Ипотека 2016 - проверка на прочность
Центробанк огорчил всех - ключевая ставка в 11%
2016 год, по мнению многих экспертов, станет периодом проверки на прочность системы ипотечного кредитования в России. Ситуация в этом плане сейчас сложилась не самая однозначная. С одной стороны, после резкого «проседания» рынка в конце 2014 года, ипотека стала «поднимать голову» в 2015 году. С другой же стороны – очень уж неясные перспективы рисует для заемщиков, реальных и потенциальных год нынешний.
Напомним, что ситуация «сломалась» в ноябре-декабре 2014 года, когда «рухнул» рубль. Одновременно с ним ключевая ставка Центробанка "взлетела" до 18%, а вместе с ней поднялись и проценты по всем, без исключения, кредитам. В итоге 2015 году мы получили такую странную картину. В среднем по году рынок ипотеки упал на 37%, то есть, более, чем на треть. Хотя, если сравнивать с концом 2014-го, то наметился подъем – на 10-15%. Но и этого незначительного роста может не быть, если ситуация останется прежней или ухудшится.
Рейтинговое агентство Raex предрекает нулевой рост. И это в лучшем случае. В целом же активы банковского сектора увеличатся всего на 2 процента, говорится в обзоре ведомства. И это станет наименьшим ростом за последние пять лет. Даже в относительно неудачном 2015 году этот показатель составил 4 процента, а в 2014-м — 10 процентов. Основания для такого пессимистичного прогноза понятны: низкий спрос на кредиты, в первую очередь, ипотечные, из-за высоких ставок и стремительной инфляции.
Кстати, о высоких ставках.
Не секрет, что все коммерческие банки выдают кредиты под проценты, зависящие от уровня ключевой ставки Центробанка России. А она на данный момент составляет 11 процентов. Предполагалось, что к марту ключевая ставка снизится примерно до 8,6 процента. Но в декабре было заявлено, что этого не произойдет – на 2016 год остаются все те же 11 процентов.
Итак, какие ипотечные продукты предлагают сейчас флагманы рынка.
- У Сбербанка действуют несколько программ. Самая низкая ставка, 11,9% на 30 лет, по ипотеке с господдержкой. Для военнослужащих ставка составляет 12,5%, для молодых семей – 14,5-15,5%, на готовое и строящееся жилье, если при возведении используются кредитные средства, можно взять ссуду под 14,5 - 16,5%, на строительство дома – под 15,5 - 17,25%.
- Россельхозбанк также работает по программам готового и строящегося жилья, с материнским капиталом и по программам государственной поддержки. Процентные ставки варьируются от 11,5 до 13,5%.
- ВТБ24 предлагает 5 ипотечных программ. Сюда включается ипотека на готовое и строящееся жилье, залоговую недвижимость и ипотеку для военных. Ставки начинаются от 12%.
- В Тинькофф Банке программы стартуют с 10,5%,
- в Банке Москвы – с 11,25%,
- в ДельтаКредит – с 11,5%,
- в БинБанке – с 12%.
Что будет с господдержкой
Заметим, что самые выгодные предложения банков завязаны на госпрограмме по субсидированию процентных ставок по кредитам на приобретение жилья. В связи с этим для «ипотечников» особое значение приобретает вопрос ее дальнейшей судьбы. Напомним, ныне ее действие началось с 1 марта 2015 года и ограничено мартом 2016-го. Работает программа только на рынке первичного жилья.
- Ипотечный кредит по программе субсидирования предполагает ставку не более 12% годовых.
- Первоначальный взнос составляет не менее 20% стоимости приобретаемой недвижимости, срок погашения займа – не более 30 лет.
- Максимальная сумма субсидированного ипотечного кредита для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга составляет 8 млн. рублей, для других регионов РФ – 3 млн.
Планировалось, что весной эта программа будет отменена. Об этом даже официально заявлял глава минстроя РФ Михаил Мень. Но надежды на снижение ключевой ставки не оправдались, и стало понятно – без господдержки рынок ипотеки рухнет.
Стали прорабатывать иные варианты.
Например, обсуждался отказ от субсидирования процентной ставки с одновременной отменой правила о первоначальном взносе. Это предложение вызвало немало споров во властных и банковских кругах. Больше всего такой шаг критиковали. В частности, глава банка ВТБ24 Михаил Задорнов назвал подобную замену «грубой ошибкой». «Отказ от первоначального взноса был бы грубой ошибкой. Если мы даем ипотеку без первоначального взноса, то есть риск, что человек не справится с ипотечным кредитом», — сказал он.
По мнению Задорнова, действующая госпрограмма является очень эффективной. «Мы подвели итоги прошлого года. Новые выдачи ипотеки в 2016 году сократились на 40%, в 2009 году без госпрограммы падение было 78% — в два раза больше. Ввод жилья снизился всего на 4% по сравнению с 2014 годом. Это очень эффективный инструмент, когда небольшие бюджетные деньги решают вопрос не только ипотечного рынка, но и в целом строительного рынка страны», — подчеркнул Задорнов.
Не согласны с отменой стартового взноса и в Сбербанке. «Первоначальный взнос — основная «страховка» кредитора, возможность самостоятельно внести первоначальный взнос — свидетельство надежности заемщика, – говорится в сообщении пресс-службы финансового института. – Поэтому мы не считаем такое развитие программы госсубсидирования оптимальным».
Основные игроки ипотечного рынка - кто они?
Несмотря на все меры поддержки ипотечного кредитования, этот рынок в 2015 году «рухнул» примерно на 37%. Падения не избежал ни один из банков, которые входят в ТОП-10 по объему выданных кредитов.
Правда, на данный момент, подведены итоги лишь по первому полугодию 2015 года. Но, думается, тенденция не изменилась и в последующие 6 месяцев. Лидером по ипотеке является Сбербанк, выдавший до июля прошлого года 304,3 млрд. рублей в виде ипотечных кредитов, снижение к уровню 2014 года составило 24 процента.
Сильно «просел» ВТБ24 – у него 72,4 млрд. рублей и минус 53 процента. Остальные банки существенно отстают от этого дуэта по объему выданных кредитов. Так, замыкавший на тот момент тройку лидеров банк Дельтакредит, имеет в ипотечном портфеле всего 12,2 млрд. рублей займов. К слову, он потерял меньше всех к уровню 2014 года – всего 13 процентов. Данные об остальных банках в приведенной ниже таблице. Остается лишь добавить, что общий ипотечных портфель всех банков страны составляет, на данный момент, около 4 трлн. рублей.
| NN | Название | Объем млн.руб. | Прирост/падение % |
| 1 | Сбербанк | 304 302 | -24 |
| 2 | ВТБ24 | 72 409 | -53 |
| 3 | Дельтакредит | 12 243 | -13 |
| 4 | Банк Москвы | 10 244 | -15 |
| 5 | Россельхозбанк | 9 256 | -38 |
| 6 | Газпромбанк | 8 001 | -73 |
| 7 | Санкт-Петербург | 4 070 | -47 |
| 8 | Банк Жилфинанс | 3 800 | -23 |
| 9 | Банк Возрождение | 2 970 | -43 |
| 10 | Абсолют Банк | 2 565 | -56 |
О "бедной" валюте замолвите слово
Уровень просроченной задолженности из-за финансового кризиса и общей экономической ситуации в стране постоянно растет. Банки, как правило, стараются идти заемщикам, у которых есть проблемы, навстречу. Способы выбирают разные. Чаще всего, это реструктуризация долга, разработка щадящего графика выплат, льготные условия для выкупа ипотечного жилья и так далее.
Отдельная строка – о тех, кто взял валютную ипотеку. В общем объеме кредитов их доля не столь значительна, но если перевести в абсолютные цифры, то ситуация несколько обостряется.
- Так, по данным Росстата, на данный момент в России зафиксировано 3,3 млн. действующих ипотечных кредитов.
- Из них 0,5% (17,5 тыс. кредитов) – в валюте.
- Суммарная задолженность по валютным ипотечным кредитам составляет 126,2 млрд. рублей, или около 3% от всего ипотечного рынка страны (3,96 трлн. руб.).
Власти, после обвала рубля 2014 года, стали настоятельно рекомендовать провести конвертацию таких кредитов в рублевые.
Но банки пока не торопятся это делать. Видимо, все-таки надеются вернуть именно «баксовые» вклады, чтобы потом продать их повыгоднее. Но вопрос сдвинулся с мертвой точки. Абсолют-банк предлагает своим клиентам конвертировать валютную ипотеку в рублевую. Причем, курс доллара выбран удобоваримый – 65 рублей, а для многодетных семей — 57 рублей по ставке 12% годовых. Воспользоваться данным предложением можно до 1 июня. Не исключена также и отмена неустойки по кредитному договору, в случае его досрочного погашения.
Действует подобная программа и в банке «ДельтаКредит». Здесь предлагают рефинансирование кредита – перевод суммы долга в рубли. Правда, только по текущему курсу. Помощь не абы какая, но все же это уход от валютных рисков. Кстати, эту норму власти хотят сделать обязательной: провести законодательно право любого заемщика в любой момент рефинансировать кредит из валюты в рубли по курсу ЦБ РФ. Остальные же банки еще только обсуждают способы помощи валютным заемщикам. Но до конкретных решений дело не дошло.
Кстати, еще весной 2015 года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев сообщил, что на программу помощи ипотечным заемщикам, оказавшимся в сложной финансовой ситуации, будет направлено 4,5 млрд. рублей. Деньги выделены. На помощь могут рассчитывать родители, имеющие хотя бы одного несовершеннолетнего ребенка, а также граждане, воспитывающие детей-инвалидов и ветераны боевых действий. По этой программе сумма возмещения по одному реструктурированному ипотечному кредиту от АИЖК составляет до 600 тыс. рублей, но не больше 10% от остатка основного долга. Другой вариант – снижение ежемесячного платежа заемщика до 50%, но общая сумма экономии не может превышать те же 600 тыс. рублей.
Вот только программа, которой занимается Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) пока толком так и не заработала – помощь одобрена всего 15 россиянам. Очевидно, что это капля в море.
