Нотариус Алексей Комаров "Обязательный жилец: риски сделок с несовершеннолетними"

Нотариус нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров рассказывает о рисках при совершении сделок с несовершеннолетними гражданами.

Более 10 процентов сделок на вторичном рынке жилья проходят с участием несовершеннолетних детей.В одном случаи несовершеннолетний является сособственником жилья, в другом - обременяет жилье правом проживания, находясь на регистрационном учете.

В отношении несовершеннолетних сособственников все более или менее понятно, в соответствии со ст.37 п.2 ГК РФ распоряжение имуществом несовершеннолетнего происходит с письменного согласия органов опеки и попечительства. На практике, по смыслу 37 статьи ГК РФ уменьшение принадлежащего имущества несовершеннолетнего не допускается, и органы опеки и попечительства, в качестве условия отчуждения имущества несовершеннолетних, указывают последующее или одновременное приобретение иного жилья.

Наличие документального подтверждения у покупателя выполнения условий, указанных в распоряжении опеки, является гарантией выполнения условий указанной статьи и в общем ограждает от будущих проблем с возможным признанием сделки не действительной, как ущемляющей имущественные права ребенка.

Однако бывают случаи, когда орган опеки разрешает отчуждение жилья несовершеннолетнего без дальнейшего или одновременного равноценного приобретения, как пример - по причине переезда семьи на постоянное место жительства в другую страну, или в распоряжении опеки вообще не содержится мотивировка отсутствия необходимости встречной покупки. К таким сделкам нужно относиться с опаской, и без предварительной консультации с юристом покупать такое жилье нельзя.

Отдельного внимания заслуживают сделки с жильем, где несовершеннолетний числится на регистрационном учете (прописан) и собственником жилья не является. Право проживания или место жительства ребенка определено ст. 20 п.2 ГК РФ как место жительство его родителей. Если ребенок действительно проживает в квартире как член семьи нанимателя (собственника) вне зависимости от того, что вы укажете в тексте сделки, сама сделка и прекращение права пользования жильем несовершеннолетним могут быть оспорены в судебном порядке, если в результате такой сделки несовершеннолетнему окажется негде жить, или он попадет в стесненное жилищное положение.

Так ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 2 июля 2009 г. N 14 указал, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.

Показательно так же определение Верховного Суда РФ от 15 октября 2013 г. N 5-КГ13-88, в котором суд указал недопустимость ущемления жилищных прав несовершеннолетних детей. Имея зарегистрированных несовершеннолетних детей в лично принадлежавшем супругу имуществе, последний решил отдарить долю квартиры постороннему лицу, вследствие чего мать с несовершеннолетними детьми была вынуждена разместиться в оставшейся комнате с разнополыми детьми.

Суд согласился с обоснованностью требования истицы об обязанности отца заботиться о детях, в том числе об их достойном и максимально комфортном проживании, отдельно акцентировав внимание на том, что согласно п. 1 ст. 63 СК РФ родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей. Они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей (п. 1 ст. 64 СК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 65 СК РФ обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. Заключение сделок с жильем, ущемляющих право на достойное проживание детей, судами квалифицируются по ст. 169 ГК РФ, как совершенные с целью противоправной основам нравственности.

Таким образом, мы видим, что родитель не может прекратить не только право проживания ребенка в принадлежащем ему имуществе, но и продать такое жилье ему может быть проблематично или даже невозможно.

В описанной выше ситуации ответить на вопрос: стоит ли приобретать жилье с зарегистрированным в нем ребенком, может дать только квалифицированный юрист, эксперт в области недвижимости. К сожалению, многие агенты, брокеры недвижимости в таких сделках не видят никакого риска и, оформляя сделку в простой письменной форме, ставят в сомнительное правовое положение своих клиентов.