Налог на недвижимость: региональные бюджеты пополнятся миллионами

Эксперимент по введению нового расчета налога на недвижимость начался еще в 2015 году.

Концепция перехода на новую систему налогообложения недвижимости предусматривает постепенное увеличение платежей с использованием повышающих коэффициентов. В ряде регионов с января этого года применяются уже второй и третий этапы увеличения налоговой базы (коэффициенты, равные 0,4 и 0,6).

Учету и налогообложению подлежат не только жилые помещения, но и любые строения, которые связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба для их предназначения. Нередко информация о недвижимости в реестрах отсутствует, однако в таком случае гражданин обязан сам сообщить налоговым органам о ее наличии. Если он этого не сделает, то ему может грозить штраф в размере 20% от суммы неуплаченного налога. Заявление должно быть предоставлено в отношении каждого объекта в срок до 31 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Таким образом, неполучение уведомления не освобождает от обязанности уплаты налога.

Увеличение цены налога связано с новым подходом к его расчету.

Если раньше он определялся исходя из инвентаризационной стоимости объекта, то теперь ее заменит кадастровая оценка. Эти показатели сильно отличаются друг от друга – инвентаризационная стоимость намного меньше рыночной, поскольку при ее расчете учитываются такие факторы, как конструкционные особенности здания, дата ввода в эксплуатацию, строительные работы и использованные стройматериалы.

Кадастровая стоимость квартиры намного ближе к ее реальной, рыночной оценке. При ее расчете учитываются такие показатели как цена квадратного метра (эта цифра сильно различается в зависимости от региона), год постройки здания, местоположение (район, этаж, наличие лифта), общая площадь помещения, а также такой новый показатель как степень изношенности здания (до 2017 года этот нюанс совершенно не учитывался). Учитываются и данные, которые оказывают прямое влияние на рыночную цену недвижимости - стоимость потребительской корзины в регионе, уровень жизни, средние зарплаты, инфляция и даже наличие источников, загрязняющих окружающую среду. Узнать инвентаризационную стоимость можно, обратившись в БТИ, а кадастровую стоимость – на сайте Росреестра.

Рыночная цена может меняться под влиянием различных факторов, а кадастровая стоимость остается неизменной как минимум 3 года, поэтому при изменении обстоятельств эту стоимость придется оспаривать. Однако важный момент – новые методики пока не применяются, в июле 2016 года власти предоставили регионам возможность «заморозить» кадастровую стоимость по состоянию на 1 января 2014 года или на 1 января того года, когда она была впервые применена для налогообложения. По новым методикам кадастровая стоимость будет рассчитываться после 1 января 2020 года в соответствии с новым законом о «Государственной кадастровой оценке» №237-ФЗ. Проводить ее будут бюджетные организации, а не частные фирмы.

Обжаловать величину кадастровой стоимости можно в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или в суде.

Сейчас в судах достаточно много дел об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости. В 2016 году поступило и было рассмотрено почти 5000 заявлений об оспаривании кадастровой стоимости объектов, находящихся в Московской области. Из них порядка 40% получили положительный ответ. Однако стоит учитывать, что сейчас оспариваются данные, полученные в ходе оценки, проведенной по старым нормативным актам, то есть кадастровая стоимость, установленная по состоянию на 2014 и 2015 годы.

Кадастровая оценка недвижимости иногда оказывается и выше ее реальной стоимости.

Это может быть связано с ошибкой в расчетах, индивидуальными особенностями помещения, падением рыночной стоимости по какой-либо причине.Если собственник не согласен с оценкой своей недвижимости, то он может оспорить ее в суде. Однако вернуть деньги за оплаченный налог не получится – кадастровая стоимость, установленная судом, будет использоваться за тот налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре.

Основаниями для пересмотра являются недостоверность сведений, использованных при оценке, и установление рыночной стоимости объекта на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. К недостоверным сведениям относятся ошибки и неточности, которые были допущены оценщиками. Например, к ним относится неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта – его целевое назначение, аварийное состояние, нахождение в границах санитарно-защитных и других зон с особыми условиями использования территории. Это могут быть и кадастровые либо технические ошибки.

На практике оспаривать кадастровую стоимость имущества стоит, если это в перспективе принесет вам значительную экономию. Для этого следует оценить затраты на пересмотр кадастровой стоимости и сравнить их с возможной выгодой от пересмотра оценки.

Стоит учитывать, что оспаривание кадастровой стоимости – удовольствие не из дешевых.

Так, около 10-20 тысяч стоит отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, судебная экспертиза, которая назначается в случае недовольства суда отчетом, может обойтись в сумму от 30 до 100 тысяч рублей и больше, стоимость юридических услуг по представлению интересов по подобным делам обычно начинается от 50 тысяч рублей. Поэтому если размер экономии не идет ни в какое сравнение с затратами на проведение процедуры оспаривания, то никакого смысла в этом нет.