Ипотека под 6% годовых: «светит» ли она россиянам?

Суть программы

Государство субсидирует ставку по ипотеке, и для граждан она составляет 6%. Правда, не на весь срок займа.

Период выплат по льготной ставке:

• три года с даты выдачи кредита в связи с рождением второго ребенка;
• пять лет с момента выдачи кредита при рождении третьего ребенка.

Банк может продлить или возобновить действие сниженной ставки, если у заемщиков появляется третий ребенок. Таким образом, с рождением третьего малыша семья получает ипотеку под 6% на восемь лет.

После этого ставку пересчитают по следующей формуле: ключевая ставка Центробанка на дату выдачи кредита плюс 2 п.п., рассказали в «Российской гильдии риэлторов» («РГР»).

Важно, что заем под 6% будет выдаваться только на квартиры в новостройках, а также на рефинансирование действующего ипотечного кредита. На вторичку программа не распространяется, напомнила Ирина Гаева, председатель правления Санкт-Петербургской Палаты Недвижимости.

Таким образом, субсидированную ипотеку можно взять на следующие виды недвижимости:

• квартира на стадии строительства от застройщика;
• квартира в сданном доме от юридического лица-застройщика;
• дом с землей от застройщика;
• доля в новостройке по переуступке.

«Темная лошадка» — маткапитал

Закон позволяет использовать материнский капитал с различными видами льготной ипотеки. Однако в банках могут возникнуть разночтения. По закону, средства капитала можно использовать независимо от возраста ребенка, но некоторые банки учитывают его, только когда ребенку исполняется три года, уточнила Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной риелторской компании «Этажи».

При использовании капитала сумма кредита по договору не может быть больше 80% от стоимости жилья.

Материнский капитал разрешается использовать как первоначальный взнос, если ребенку, на которого выдан сертификат, уже исполнилось три года. Также капитал можно направить на полное или частичное досрочное погашение ипотеки. В этом случае Пенсионный фонд направит деньги напрямую застройщику. Членам семьи следует помнить: возможность переуступки доли в такой квартире отпадает из-за требований ПФ по реализации материнского капитала, подчеркнула Татьяна Решетникова.

Если ребенку нет трех лет, необходимо оформлять специальные займы под материнский капитал, чаще всего — в другой кредитной организации.

Дополнительные условия

Минимальный первоначальный взнос по программе «ипотека 6%» должен составлять 20%.

Для жителей Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области максимальная сумма кредита — 8 млн рублей, для остальных регионов — 3 млн рублей, пояснили в «РГР».

Минимальную сумму устанавливают банки, как и общий срок кредитования (самый длительный — 30 лет), отметила Татьяна Решетникова.

По ее словам, есть еще одна особенность: при оформлении кредита нужно подтверждение о наличии средств на первоначальный взнос.

Обязательным является страхование жизни и здоровья, а также самого объекта недвижимости, когда на него оформят право собственности.

Примерная калькуляция

Опрошенные эксперты подсчитали, сколько россиянам удается сэкономить, оформив ипотеку под 6% (официальное название программы — «Семейная ипотека с государственной поддержкой»).

Так, в «Российской гильдии риэлторов» для сравнения взяли ставку 9,2%, действующую в ряде банков на кредиты в новостройках. В этом случае при покупке в регионе квартиры за 1,8 млн рублей со сроком сдачи в IV квартале 2019 года ежемесячный платеж по ставке в 6% снижается на 3 282 рубля в месяц. За три года экономия достигнет 118 157 рублей.

Аналогичные данные у Елены Кудрявцевой, начальника отдела по работе с партнерами жилищного кредитования краснодарского отделения «Сбербанка».

«Суммы ипотечных кредитов разные — кто-то берет 700 тысяч, а кто-то 5 млн. Средний чек составляет 1,5–1,6 млн рублей. В этом случае при ставке 6% экономия составляет 3 тыс. рублей в месяц», — сказала эксперт.

Татьяна Решетникова привела пример оформления кредита в 1 млн рублей на 15 лет. «Льготная ставка сохранит 2 тыс. рублей ежемесячно, если сравнивать со стандартной ставкой 9,5%. За три года экономия составит 72 тыс. рублей, а за пять лет — 120 тыс. рублей», — сказала она.

Олег Чернышев, генеральный директор ООО «ГлавРусСтрой-Инвест», считает, что выгода программы для заемщиков очевидна, даже при условии, что сниженный платеж действует максимум восемь лет.

«Средний срок погашения ипотечного кредита в России не превышает восьми лет, и заемщикам может хватить времени, чтобы выкупить свою недвижимость», — считает Олег Чернышев.

Если выплачивать ипотеку действительно за этот срок, сэкономленная сумма может быть больше, чем в первых примерах.

Допустим, в одном из ЖК в Московской области трехкомнатная квартира площадью 65 кв. м стоит 3,31 млн рублей. В рамках госпрограммы при восьмилетнем сроке кредитования и первоначальном взносе 20% ежемесячный платеж составит 37 тыс. рублей. При прочих равных условиях, но со ставкой 9,5% он будет 42 тыс. рублей. За восемь лет экономия достигнет 480 тыс. рублей, подсчитал Олег Чернышев.

Кому программа не подойдет

Несмотря на очевидную финансовую выгоду, далеко не все семьи смогут или захотят оформить субсидированную ипотеку.

У покупателей на первый план пока выходят требования к желаемой недвижимости. Если нужно вторичное жилье, то ориентируются на него, а не на низкую ставку. Тем более что по имеющимся банковским программам на вторичку также доступны низкие ставки — от 6,98% при первоначальном взносе 30% (с переменной ставкой) или от 8,75% при первоначальном взносе 15% (с фиксированной ставкой), рассказала Татьяна Решетникова.

Ирина Гаева добавила, что в России не так много семей с двумя и более детьми. А квартиры в новостройках в основном востребованы у молодых людей с одним ребенком или вовсе без детей. Да и многокомнатных квартир — а именно они нужны большим семьям — в новых домах не очень много. Застройщики больше ориентированы на студии и «однушки».

К тому же большинство многодетных проживают за пределами крупных городов, а многие — вообще в сельской местности. В этих локациях приоритет отдается индивидуальному строительству, а не жилью в многоквартирных домах, подчеркнула Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

В крупных городах, напротив, многодетных семей очень немного. К примеру, в Москве они составляют около 1% от общего числа домохозяйств.

Негативно на популярность госпрограммы влияют и жесткие ограничения по размеру кредита — речь идет об указанных 3 и 8 млн рублей.

«В Москве средняя цена на готовую трехкомнатную квартиру на первичном рынке достигает 15,6 млн рублей. Соответственно, при первоначальном взносе 20% сумма кредита составит 12,5 млн рублей, что в 1,5 раза превышает допустимый заем. Не хватит субсидированного кредита и на покупку готовой двухкомнатной квартиры в столичной новостройке, чья стоимость в среднем составляет 10,3 млн рублей: клиенту понадобится 8,2 млн рублей», — приводит цифры Мария Литинецкая.

По ее мнению, лимит кредитования для регионов также занижен. В 13 крупнейших городах страны без учета Москвы и Санкт-Петербурга средняя стоимость готовой «трешки» — 4,2 млн рублей, а значит размер займа составит 3,4 млн рублей. Таким образом, немалому числу многодетных семей понадобятся дополнительные деньги, чтобы приобрести большую квартиру через программу субсидирования: либо от продажи имеющегося жилья, либо накопления на увеличение первоначального взноса.

Банки не в восторге

У Елены Андреевой, генерального директора федеральной сети агентств недвижимости «Эксперт», тоже есть аргументы в пользу того, что программа «ипотека 6%» не получит массового распространения.

«Это красивый маркетинговый ход. Думаю, он был особенно актуален перед выборами, — считает она. — Представим семью, у которой родился второй ребенок. В ней три иждивенца: двое детей и их мама. Заемщиком выступает отец. Чтобы банк одобрил кредит, мужчина должен подтвердить очень хороший доход. А учитывая, что такому семейству нужна большая квартира, то и сумма кредита будет значительной». Скорее всего, чтобы получить одобрение от финансовой организации, мужчине придется привлекать созаемщиков, а это — дополнительные трудности.

По словам Елены Андреевой, банкиры прекрасно понимают сложность одобрения таких заемщиков. В некоторых кредитных организациях есть технический скоринг (решение принимает робот), и в них вероятность выдачи клиенту ипотеки со ставкой 6% уменьшается.

«Однажды у меня состоялся разговор с представителем одного из ведущих банков нашего региона (Уфимская область — Прим. ред.). По его словам, заемщика ипотеки под 6% менеджерам придется «проталкивать», — добавила эксперт.

Минусом является и то, что программа распространяется только на недвижимость от застройщиков. Если бы ипотеку под 6% сделали доступной и для вторичного рынка, эффект был бы больше. Много сделок граждане совершают, продав свою квартиру и внеся полученную сумму в качестве первого взноса, а на остаток берут кредит. Но если люди продают квартиру, в которой живут сами, им надо куда-то переезжать. Самый подходящий вариант — покупка вторички, чтобы не ждать ввода дома и не снимать квартиру.

«Следовательно, покупать недвижимость на первичке по указанной программе смогут люди с большими доходами и/или имеющие несколько квартир», — подытожила Елена Андреева. Готовое жилье от застройщиков есть лишь в нескольких регионах. «Точно знаю, их немало в Подмосковье, Кирове, Уфимской области, Краснодарском крае. Возможно, есть еще где-то», — продолжает Елена Андреева.

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group (девелопер столичного ЖК «Маяковский»), тоже считает, что ограничения, прописанные в программе, не позволят ей заработать в полную силу. Особенно оттолкнет многодетных заемщиков короткий срок выплат по низкой ставке, ведь порядка 30–40% из этой категории людей — малоимущие.

Вторым камнем преткновения является размер первоначального взноса — 20%. Сегодня банки предлагают кредиты с первыми взносами 10–15% и даже меньше.

«Многодетные семьи обычно имеют самые ограниченные возможности накапливать средства, поэтому им придется сильно постараться, чтобы собрать достаточную сумму», — предполагает Роман Сычев.

Помощь рынку

Относительно влияния программы на рынок мнения экспертов разделились. Одни считают, что она подстегнет строительную отрасль, другие уверены, что девелоперы здесь не при чем, а субсидирование ориентировано именно на помощь заемщикам.

Так, Олег Чернышев говорит, что «ипотека 6%» даже при указанных ограничениях окажет значительную поддержку сегменту новостроек, обеспечив дополнительный объем продаж.

Он прогнозирует, что наибольшим спросом в рамках программы будут пользоваться двух- и трехкомнатные квартиры комфорт-класса, особенно в экологически чистых районах и в комплексах, где жилье отвечает современным требованиям, а цены — приемлемые.

«Безусловно программа интересна и позволит семьям улучшить бытовые условия. Но надо понимать, что она направлена на развитие рынка строящегося жилья, который находится в некоторой стагнации. Если продолжить сравнение этой программы с субсидированием покупки жилья в новостройках, можно ожидать некоторого всплеска спроса. И все же глобальных перемен не будет», — прогнозирует Ирина Гаева.

Елена Андреева тоже полагает, что на рынке новостроек программа поможет увеличить продажи квартир большой площади семьям из четырех человек и более. Но большого роста она не даст.

«Лучше всего государственные программы (не только эта, а вообще все) срабатывают для крупных застройщиков. Мелким сложнее заключить госконтракты — у них объем предложения недостаточно велик. Кроме того, банки часто выбирают партнера по объему бизнеса: с одними компаниями они готовы сотрудничать, а с другими — нет. Хотя небольшие застройщики с одним-двумя объектами порой показывают такое же, а то и более высокое качество строительства и проекта в целом. Тем не менее, доступ к госпрограммам для них в основном закрыт», — комментирует Елена Андреева.

Своевременное пополнение

А вот в «Российской гильдии риэлторов» считают, что в текущем формате программа ориентирована на стимулирование рождаемости и снижение нагрузки при рефинансировании ранее оформленных кредитов для семей с детьми. «Говорить о том, что она направлена на стимулирование строительства не приходится», — подчеркнули в «РГР».

Татьяна Решетникова отметила, что готовых «рожать ребенка ради ипотеки» пока нет. Такой вариант рассматривают родители, которые уже планируют расширение семьи. С течением времени количество семей «с пополнением» будет расти, и госпрограмма станет достаточно востребованной, уверена спикер.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская» в Москве) считает, что субсидирование ипотеки подстегнет спрос, прежде всего, в регионах, а не в столице.

Это связано с тем, что цены на столичную недвижимость очень высокие. Льгота на три или пять лет позволит сэкономить значительные средства только на начальном этапе, тогда как кредит в среднем берется на 15 лет и больше.

«Тем не менее, в столице достаточно семей, которые воспользуются льготной ипотекой, поэтому московские проекты также почувствуют увеличение спроса», — надеется Кирилл Игнахин.

По его словам, опыт последних двух лет на рынке жилья показал, что снижение ставок по ипотеке может серьезно мотивировать спрос. Целевая аудитория данной госпрограммы — молодые семьи — как раз составляет большую часть покупателей первичного жилья.

«К примеру, в нашем проекте доля покупателей с большими семьями доходит до 70% от общего числа клиентов. Причем основным мотивом для приобретения недвижимости нередко является рождение второго или третьего ребенка», — говорит Кирилл Игнахин.

Ипотека без субсидирования: ситуация на рынке

Эксперты вкратце рассказали и о том, какие сейчас ставки на ипотеку в среднем по России, какая есть альтернатива у семейной ипотеки с господдержкой.

По итогам 2017 года средневзвешенная ставка по кредитам на жилье составила 10,64%, за год упав почти на 2 п.п.

«Любопытно, что чуть дешевле обходится ипотека для тех, кто приобретает жилье в новостройках, под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве. Если брать в расчет только такие кредиты, то средневзвешенная ставка по ним в I квартале этого года составляла 10,41%», — рассказали в «РГР».

Диапазон ставок в зависимости от регионов не очень большой. Так, по данным ЦБ, самые высокие средневзвешенные ставки на конец 2017 года были в Республике Крым и Севастополе — 11,24 и 11,19% соответственно. Ипотека под самые низкие ставки выдается в Чувашской Республике — 10,43%.

Самые высокие и самые низкие ставки по ипотеке в регионах России

Данные «Российской гильдии риэлторов» на 1 января 2018 года

Падение ипотечных ставок нельзя рассматривать вне экономического контекста. Ведь ипотека под 12% при инфляции в 10% и ипотека под 9% при инфляции в 4% — это совершенно разные предложения, отмечают в «РГР».

Елена Андреева тоже отмечает, что ипотека в России постепенно становится все более доступной населению. Отчасти это связано с уменьшением ключевой ставки ЦБ, а отчасти — с конкурентной борьбой между банками. «Вспомним, что на середину лета прошлого года большинство кредитов выдавалось под 11% и более, а сейчас ставка — от 9%», — говорит она.

В основном на ипотечном рынке в субъектах РФ правила игры задают федеральные игроки. Поэтому в среднем по стране ставки примерно одинаковые, за исключением регионов, где есть «сильные» местные кредитные организации. Но и они подстраиваются под Сбербанк и «ВТБ».

Размер ставки зачастую зависит от суммы первоначального взноса: чем она больше, тем меньше процент. В основном люди оформляют кредиты не с минимальным первым взносом, поэтому ставки обычно демократичные — около 10%.

Кроме того, есть партнерские программы застройщиков и банков по субсидированию ипотеки. Но это, скорее, маркетинговый ход. Срок, на который предоставляется сниженная ставка, обычно ограничен. По его истечении она возвращается на тот уровень, который стандартен для конкретного банка.

Но такой психологический «трюк» срабатывает на многих заемщиках, даже несмотря на то, что косвенно он отражается на цене объекта, поскольку застройщик разницу в процентах по кредиту компенсирует банку деньгами, напоминает Елена Андреева.

У некоторых банков есть программы, ориентированные на семьи с несколькими детьми, и тоже со сниженными ставками. Правда, не до 6%, а на 0,5–1% меньше по сравнению с обычной ставкой в этом банке.

Таким образом, программа «ипотека под 6%» хоть и выгодна финансово, но охватывает сравнительно небольшую категорию заемщиков. Всем остальным, чтобы снизить сумму платежей, скорее всего, придется копить деньги на внушительный первоначальный взнос.

Для справки

Распределение лимита средств, направляемых на выдачу (приобретение) жилищных (ипотечных) кредитов (займов) для предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям и акционерному обществу «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на возмещение недополученных доходов по выданным (приобретенным) жилищным (ипотечным) кредитам (займам), предоставленным гражданам Российской Федерации, имеющим детей. Приказ МинФина РФ №88 от 19.02.2018