Вячеслав Шеянов: «Обязанность по предоставлению документов для проверки квартиры лежит на том, кто к нам обратился»
Поэтому многие рассуждают так: квартиру я найду и сам, не велика проблема. Затем обращусь в компанию для проверки. Мол, сэкономлю немалые деньги.
О том, насколько верны такие утверждения и существуют ли подобные услуги в риэлторских компаниях, я попросил рассказать генерального директора агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеслава Шеянова:
- Да, такие услуги в компаниях существуют. Если человек нашел квартиру сам и хочет проверить ее историю, то он приходит в компанию, где с ним заключается договор на данный вид услуги. Далее юристы говорят человеку, какой пакет документов нужно предоставить для проверки.
- Но подождите, он же обратился на фирму, значит…
- Ничего это не значит. Если он заключает договор только на проверку квартиры, то обязанность по предоставлению документов лежит именно на нем, на том, кто к нам обратился. А как мы сделаем проверку, если у нас нет никаких документов?
- Выходит, что покупатель должен сам обратиться к продавцу с просьбой о предоставлении ему необходимых для проверки документов.
- Да, совершенно верно. Но вот только дадут продавцы такие документы или нет, это вопрос. Обычно ситуация выглядит по-другому. Если вы хотите купить квартиру, то вносите аванс и на этой стадии оговариваются условия о предоставлении необходимых документов. К примеру, мы представители продавцов. К нам приходят и говорят, а дайте нам такие-то документы, мы их проверим. Мы ничего никому не даем. Вот только когда вносится аванс, то на этой стадии проговариваем, что им дать, какие документы они хотят получить. А так никому иничего мы давать не будем.
- Это когда человек приходит к вам, риэлторам, то ваша позиция понятна. А если сам нашел квартиру, которая продается не через фирму, и лично обратился к продавцу?
- И что? Вот вы пришли к продавцу и говорите ему, чтоб он дал вам документы для проверки квартиры. А он в ответ: на каком основании? Тогда вы приходите к нам. Мол, проверьте. Хорошо. А как мы это сделаем, если нет документов.
- Замкнутый круг.
- К сожалению. Бывает, конечно, что документы хозяева дают, но это редкое исключение.
- Если до 1 марта можно было получить выписку из ЕГРН…
- Выписку и сейчас вы получите, но кто является хозяином квартиры, не узнаете.
- И какой выход? Надо вносить аванс?
- Конечно.
- А без этого никак нельзя?
- Можно, но…. По ТВ сейчас можно видеть много рекламных роликов о том, что человек лежит на диване, а ему подбирают квартиру. Не беспокойся, мол, лежи спокойно, а мы за тебя все сделаем. А люди ленивы. И если у них есть возможность не делать чего-то, то они и не будет этого делать. Мы подвержены такой парадигме: вера в СМИ. Если они что-то говорят, то это правда. И вот они расписывают, что все вам сделают, только приходите к ним. И люди приходят.
- Тем более, что там пишут, квартира проверена.
- Это всегда полуправда. Проверена в каком плане? Что эта квартира принадлежит Сидорову? А принадлежит ли именно ему, проверить очень сложно. Вы же высылаете в рекламу документы по почте. Копию паспорта и выписку из ЕГРН. Но с помощью фотошопа можно поставить любое фото и прочее…
Но сейчас вопрос в другом. Люди хотят купить квартиру и просят нас, чтобы мы им ее проверили, тем самым обеспечив свою безопасность. А каким образом мы можем проверить квартиру, если не видим истории перехода прав. И какие там были проблемы. Мы, риэлторы, исходим из того, что нам никто никаких документов давать не будет. Есть закон о защите персональных данных, который это делать запрещает. Поэтому о чем говорит договор с компанией? О том, что вашими персональными данными мы можем пользоваться. Нет такого согласия, то мы и работать с вами не можем, и договор заключен быть не может. Это прямое нарушение закона. Согласие на обработку персональных данных дает нам право проверять документы. В авансовом же соглашении прописывается конкретно, что мы будем делать. В случае обнаружения опасности для нашего клиента, мы имеем право аванс вернуть. И вот тут мы внимательно смотрим, что за компания, через которую продается квартира. И смотрим, а сможем ли мы в случае обнаружения фактов, представляющих опасность для покупателя аванс вернуть. С солидной компанией, с которой у нас уже были сделки, как правило, проблем не бывает. И мы возвращаем, и они нам. А если компания малоизвестная, то нужно быть настороже.
- Но мы чуть отошли от главной темы…
- Ничего не отошли. Какая разница, что человек хочет. Вот он приходит к нам и говорит, что риэлторская услуга ему не нужна, мне, мол, нужно просто проверить квартиру. Тогда ему надо самому идти к продавцу и договориться о том, чтобы ему выдали документы. Юристы же компании к нему не пойдут.
- Это не их компетенция?
- Точно, не их. Поймите, что риэлторская услуга – это не найти квартиру. Это комплексный набор услуг.
- А если этот набор ему не нужен, он нашел квартиру сам и просит вас просто провести сделку.
- Мы о разных вещах говорим. Есть риэлторская услуга и есть юридическая проверка. Юридическая проверка – это анализ документов, а риэлторская услуга - это реальный поход или к хозяину квартиры, или в компанию, которая продает эту квартиру, заключение авансового соглашения. Есть еще действия, которые не предусматривает авансовое соглашение. К примеру, обход соседей. И никогда этим юристы заниматься не будут. Их задача – внимательно изучить и проанализировать документы. Находить темные пятна в истории квартиры и проявлять их, понимать, откуда что взялось. Затем вынести вердикт о том, что нужно сделать, чтобы обеспечить безопасное будущее после проведения сделки. И вот возникает вопрос: это риэлторская услуга или юридическая? Работа риэлтора не заключается в том, чтобы найти квартиру, как к этому часто подходятобыватели. Они открывают базу, выбирают самую дешевую квартиру и говорят, что хочу купить ее. Риэлтор же прозванивает сначала квартиры, которые по параметрам подходят клиенту. Он никуда не идет, пока не поймет, какие именно квартиры можно смотреть. К примеру, у нас и в других компаниях есть «черный список» квартир, куда «ходить» нельзя. Потому что мы там уже были и знаем, что покупать их нельзя. И не только на основании визуального осмотра. Мы туда уже вносили аванс, делали проверку и понимаем, в чем там проблемы. Замечу, что вопросов при проверке возникает порой очень много. У нас по эксклюзивному договору более 43 пунктов первичной проверки. Что-то лежит на поверхности, как нарушение при приватизации, а что-то глубоко зарыто. И найти это - наша задача. Поэтому, когда приходят с выпиской из ЕГРН, то это ничего не значит…..
- Но человек же может у вас заказать комплексную проверку?
- Может.
- А к кому он тогда приходит? К юристам или это уже риэлторы должны делать?
- Вот тут вы задали очень интересный вопрос. Сначала он может подойти к юристам. Чаще всего идут к ним. И юрист начинает ему объяснять, что он должен принести для проверки. Что для этого сделать. Если клиент отвечает, а как я сделаю, то юрист говорит, что если ты сам не можешь, то вот тебе риэлтор. А после этого возникает вопрос, какой договор и с кем заключать. У нас разные формы договоров. Поэтому те, кто к нам обращается за юридической услугой, по сути должны сами выполнить риэлторскую работу. Если он этого сделать не может, то юрист ему ничем не поможет. Все эти проверки агрегаторов, которые часто мелькают в рекламе, это проверки на предмет того, а возможно ли провести сделку. И все. А что будет потом…..
- Поэтому, прежде чем сделать какие-то шаги, связанные с покупкой недвижимости, надо получить консультацию грамотного специалиста.
- Тем более, что она бесплатна. А там уже будет понятно, что к чему. Чаще всего люди не понимают, что хотят. Поэтому придите в компанию, где вам четко и ясно опишут алгоритм ваших действий. Затем вы уже осознанно выберите услугу, которая вам действительно необходима.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
