Итоги I полугодия 2015 года на рынке ипотеки
Новости на рынке ипотеки за последнее время чаще всего носят негативный или условно-положительный характер: основной рефрен в том, что рынок просел более чем на 40% по сравнению с первым полугодием прошлого года. Самой положительной новостью за это время стала информация о том, что ключевая ставка с начала года снизилась уже в четвертый раз и составила 11,5%, что всего на 2 п.п. выше значения, при котором ипотека активно развивалась.
На самом деле, все далеко не так плохо, как это может показаться, если проанализировать ситуацию на этом рынке за последние пять лет.
Очевидно, что по отношению к первым пяти месяцам 2014 года рынок действительно «просел»
«Очевидно, что по отношению к первым пяти месяцам 2014 года рынок действительно «просел»: количество выданных кредитов снизилось на 39,72%, в денежном выражении потери составили 41,47%, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Но необходимо принять во внимание, что перед этим российский рынок ипотеки в течение нескольких лет рос, существенно обгоняя по темпам другие виды кредитования. Таким образом, кризис 2015 года вернул ипотечные выдачи не к уровню посткризисного 2010 года, и даже не следующего за ним 2011. Текущие показатели сопоставимы со значениями вполне благоприятного 2012 года, в котором за этот же период количество кредитов было выдано чуть больше, чем в 2015 – на 9,11%, а вот объем кредитования в денежном выражении был даже меньше на 6,13%». Заметно снизился средний срок, на который сегодня оформляют кредит: если раньше он составлял 178 месяцев (примерно 15 лет), то теперь снизился до 171 месяца (чуть больше 14 лет). В средних цифрах изменение не так наглядно, тем не менее, это говорит о том, что все больше и больше кредитов оформляется на короткие сроки – 7-10 лет.
Конечно, немалую роль в поддержании рынка ипотеки сыграла запущенная в марте Правительством программа субсидирования ставок на покупку квартир в новостройках
«Конечно, немалую роль в поддержании рынка ипотеки сыграла запущенная в марте Правительством программа субсидирования ставок на покупку квартир в новостройках (далее – Программа), - продолжает Мария Литинецкая. - Уже к концу первого квартала о ее запуске объявило восемь коммерческих банков и АИЖК через свои банки-партнеры, результатом чего стало резкое увеличение (на 21,4%) количества регистрируемых в марте сделок с ипотекой по сравнению с февралем. К концу первого полугодия в данной программе учувствует уже 40 ведущих банков страны, между которыми Правительство распределило 20 млрд. рублей для субсидирования ипотеки».
Самый большой лимит был выделен Сбербанку России – 37% бюджета Программы.
Сразу за ним существенный объем средств получил ВТБ24 и входящий в группу ВТБ Банк Москвы: на двоих – 22% бюджета.
- По 4% получили Газпромбанк и Россельхозбанк,
- по 3% - Абсолют Банк и ХМБ Открытие,
- 2% бюджета принадлежит Банку Санкт-Петербург,
- 8% распределено между банками-операторами АИЖК,
- остальные 28 банков получили примерно по 1%.
Как отмечают эксперты «Метриум Групп», результаты программы к концу полугодия выглядят впечатляюще.
Количество зарегистрированных сделок с ипотекой составило 8505 штук, что на 26% выше показателя 1 квартала 2015 года. За три месяца действия программы банки отмечают, что объем заявок на получение кредита уже давно превысил запланированные 400 млрд. рублей. Благодаря последнему снижению ключевой ставки количество выданных кредитов будет увеличено и без пересмотра лимитов, тем не менее Правительство не исключает возможность выделения дополнительных средств на стимулирование отрасли.
Наиболее активными операторами Программы являются Сбербанк, ВТБ24 и Банк Москвы, выдавшие субсидированных кредитов на 24 200 млн. руб., 16 125 млн руб. и 1 132 млн руб. соответственно. Такая популярность Сбербанка и банков группы ВТБ достигается в том числе и за счет самых широких баз аккредитованных новостроек. Следующими лидерами являются Россельхозбанк, ХМБ Открытие, Банк Санкт-Петербург и Связь банк, каждый из которых выдал ипотечных кредитов с субсидированной ставкой более чем на миллиард рублей. По сравнению с первыми месяцами (апрель-май) действия Программы, к концу первого полугодия многие банки утроили объемы выдачи субсидированных кредитов, а некоторые, например, Абсолют Банк и Связь банк, увеличили их более чем в 15 раз. Условия, по которым банки оформляют кредит по Программе, везде примерно одинаковы: первоначальный взнос от 20% на срок до 30 лет, ставки за пользование кредитом от 11,4% до 12%. Для сравнения - по стандартным программам ставки находятся в диапазоне 13-17%, вместо ставок 14,5-35%, действовавших в конце 2014 года.
Благодаря столь усиленной поддержке, объем сделок на рынке новостроек «просел» в первом полугодии всего на 10,4%.
- Доля ипотеки в сегменте эконом-класса держится на довольно высоком уровне – свыше 55%, уступив первому полугодию 2014 года 5%.
- В сегменте квартир бизнес-класса ипотека стабильно не превышает 10%,
- в элитном и премиум-классе – 5%.
Менее оптимистичная ситуация на вторичном рынке, который не попадает под программу субсидирования ипотеки: оформить кредит на покупку готовых квартир можно по ставкам от 13,5% до 16,75%. По данным Росреестра, по сравнению с первым полугодием 2014 года количество сделок на вторичке снизилось на одну треть, а по оценкам экспертов – практически на половину. «В первую очередь это объясняется отсутствием адекватных условий кредитования, - поясняет Мария Литинецкая. - Плюс ко всему – многие продавцы и покупатели находятся в ожидании «лучших времен». Однако, если принять в расчет тот факт, что в прошлом году именно в это время в связи с началом экономических санкций и обострения ситуации на Украине вторичный рынок также весьма оживился и показал высокий рост, падение в этом году не стоит воспринимать, как нечто критичное».
Просрочка по ипотеке с начала года увеличилась на 18,69% (по данным БКИ) и на 1 июня 2015 г. составила порядка 5% от общего объема задолженности. Кредиты, по которым платежи не поступали более чем 90 дней, достигли 96,1 млрд. рублей, таким образом, прирост за 6 месяцев составил 33% (по данным АИЖК). А просрочка свыше 180 дней приросла на 12% и достигла 10,4 млрд. рублей. Тем не менее, эти показатели существенно ниже, чем в сегменте беззалоговых кредитов. Пожалуй, одна из главных причин уменьшения выдачи новых кредитов, а также роста просрочки по уже выданным – это нестабильность экономики, снижение покупательной способности населения, сокращения и увольнения сотрудников в различных отраслях. Все это приводит к тому, что даже добросовестные заемщики начинают не справляться со своими платежами.
«Особенность текущей ситуации в том, что, с одной стороны, мы видим явный позитивный тренд: снижение ключевой ставки, вслед за ней снижающиеся банковские кредитные ставки, - резюмирует Мария Литинецкая. - Если судить по этим данным, то может показаться, что ипотека выходит из «пике» и в ближайшем будущем выдачи снова должны начать расти. Однако, экономика страны все еще не прошла дно кризиса, общая политическая напряженность ситуации со странами Европы и США оказывает негативное влияние на многие сферы экономики. Непосредственно на рынке новостроек мы видим сокращение объема выхода новых проектов, снижение общего объема сделок: застройщики в большинстве своем не желают снижать цены на свои объекты, а покупатели ждут, что это снижение может произойти, при этом резонно опасаясь брать сейчас на себя такие обязательства, как ипотека».
