В каких случаях может потребоваться независимая оценка стоимости жилой недвижимости?

В самом общем понимании оценка требуется для определения стоимости, за которую жилой объект может быть куплен или продан на рынке недвижимости того или иного региона или города.

Процедура оценки стоимости жилой недвижимости – это очень сложный и многогранный процесс. В ходе его реализации необходимо учитывать значительное число факторов и важных моментов, которые являются следствием индивидуальных особенностей того или иного объекта жилой недвижимости. На размер стоимости жилья может оказать влияние и его техническое состоянии, и место его расположения, тип застройки, доступность транспортной инфраструктуры и многое другое.

Поэтому самостоятельное определение реальной цены квартиры или дома практически невозможно. Правильно учесть десятки различных факторов и сделать корректный отчет могут лишь опытные и профессионально подготовленные оценщики. Не менее важен и тот факт, что некорректно проведенная оценка квартиры или дома может привести к серьезным финансовым потерям их собственников.

Как и любой иное имущество, жилье может выступать предметом всевозможных гражданско-правовых сделок или операций. На владельцев жилой недвижимости также возложена обязанность уплаты соответствующего налога и различных сборов и платежей, сопровождающих сделки и операции с квартирой или домом.

Точное понимание рыночной (реальной) стоимости жилья необходимо:

• при проведении сделок купли-продажи, оформлении договоров дарения или обмена;
• при процедуре вступления в наследство;
• при разделе жилого имущества (когда отсутствует возможность разделить жилье на равные части);
• при проведении сделок, требующих нотариального подтверждения;
• при передаче квартиры банку в качестве обеспечения договорных обязательств по кредиту;
• для определения максимальной денежной компенсации по договору страхования имущества;
• для суда (разрешение имущественных споров при разводе, обращение взыскания на квартиру и др.);
• для предоставления сведений в органы опеки;
• при заключение брачного контракта (если в нем фигурируют объекты жилой недвижимости);
• для корректного определения ущерба от залива или пожара и т.д.;
• для оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра или суде;
• при проведении иных правовых действий недвижимостью.

Независимо от вида гражданско-правовых операций с жилой недвижимостью, всем участникам процесса необходимо знать реальную стоимость предмета сделки. Покупателям не выгодно переплачивать, а продавцам - продать по заниженной цене. Владельцам не хочется платить налоги по завышенной кадастровой стоимости, а заемщикам в банке переплачивать за ипотечный кредит. Чтобы избежать подобного развития событий и нужна независимая оценки рыночной стоимости жилья.

При наличии профессионально подготовленного отчета или экспертного заключения, выданного оценщиком, все операции и сделки с объектами жилья проходят в цивилизованно и обоюдовыгодно для всех сторон. Экспертный отчет или заключение просто не дают возможности участникам сделки манипулировать ценами и выдвигать неприемлемые условия.

Подготовленный отчет об оценке стоимости квартиры или дома должен содержать:

1. общую информацию о заказчике и исполнителе, реквизиты сторон;
2. сведения о методологии определения стоимости;
3. описание объекта экспертизы;
4. обзор рынка жилой недвижимости;
5. расчет рыночной стоимости.

К отчету прикладываются фотографии объекта, копии документов, предоставленных заказчиком, копии материалов оценщика.

В обязательном порядке должны прилагаться документы, подтверждающие право организации заниматься оценочной деятельностью.

Также в отчете указывается:

• дата проведения оценки,
• используемые стандарты,
• цели и задачи оценки,
• а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведенной оценки.

Отчет должен быть передан заказчику только в твердой обложке, прошит, пронумерован, подписан и скреплен печатью организации (оценочной компании). Предоставляется готовый отчет в одном экземпляре, но при необходимости может быть выдано любое количество копий.

Подписанный и утвержденный печатью отчет об оценке имеет статус официального документа.

2. Факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта недвижимости:

• Тип дома.
• Год постройки объекта.
• Этаж расположения квартиры.
• Общая площадь квартиры или дома.
• Площадь кухни.
• Вид из окон.
• Наличие балкона/лоджии.
• Транспортная магистраль или промышленный объект, как источник шума или загрязнения.
• Состояние и уровень отделки квартиры.
• Покрытие полов.
• Наличие и состояние систем отопления, канализации, горячее водоснабжения, электроснабжения.
• Наличие/ отсутствие мусоропровода и лифта.
• Удаленность от метро/остановок общественного транспорта
• Наличие металлической двери
• Общее состояние подъезда, придомовой территории и др.

Захаров Владислав

ООО ГК "Юрдис"