Что нужно знать об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

Прошедший год «познакомил» многих жителей России с таким «явлением» как завышенная кадастровая стоимость принадлежащей им недвижимости. Такая «установленная» кадастровая стоимость стала вызывать вполне оправданное недовольство и даже возмущение граждан. Это и понятно, ведь теперь размер налога на жилое имущество считается, исходя из кадастровой стоимости. Чем больше стоимость, тем больше и налог… С 2015 года в России введен порядок расчета налога на недвижимость, при котором за основу берется не инвентаризационная, а кадастровая стоимость. Методы ее расчета, как показывает практика, оказались очень несовершенны, и установленная кадастровая стоимость объектов недвижимости очень часто во много раз превышать рыночную цену.

Мы подготовили несколько советов тем, кто считает кадастровую стоимость своей недвижимости, завышенной и, соответственно, начисленный налог неправильным.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может быть интересен следующим лицам:

• собственникам недвижимого имущества (земля, жилье, нежилые объекты);
• арендаторам земельных участков или зданий/помещений;
• претендентам на получение прав на недвижимость (например, ИП, обратившимся за выкупом земельного участка у города).

Прежде, чем приступить к решению задачи по оспариванию установленной по кадастру стоимости недвижимости, задайтесь рядом вопросов – цена такого процесса и сможет ли проведенная работа снизить налоговые выплаты на вашу квартиру или дом (и каким будет это самое снижение).

Для начала отметим: новый расчёт налога вводится поэтапно. В 2015 году владельцы недвижимости уплатили примерно пятую часть от полной суммы налога. В прошлом году налоговые выплаты составили уже 40%, и только к 2020 году будет установлена 100% уплата налога.

Процедура по оспариванию кадастровой стоимости недвижимого имущества обычно инициируется в следующих случаях:

• Кадастровая служба осуществляла расчет стоимости имущественного объекта на основании недостоверной информации (данное основание требует очень серьезного обоснования и доказательств).
• Существующая на сегодняшний день цена не учитывает рыночные изменения, произошедшие с даты последнего проведения оценки (наличия расхождения между кадастровой и рыночной стоимостью может определить независимая оценка).

Если кадастровая оценка вашей недвижимости выше рыночной, то законом вам предоставлена возможность оспорить эту оценку либо через суд (не самый простой путь решения проблемы), либо путем подачи заявления в специальную комиссию при Росреестре (согласно ст. 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации")

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Комиссия обязана рассмотреть ваше заявление и принять по нему решение в течение 1 месяца.

Но есть несколько важных моментов:

1. Для подачи заявления в комиссию необходимо наличие специального отчета, подготовить который вам может только в независимой оценочной организации (независимый оценщик). В отчете будет указана (определена) рыночная стоимость квартиры или дома. Услуга эта платная. Стоимость зависит и от самого объекта, и от его месторасположения, и от других факторов. В среднем подготовка отчета стоит от 50 000 руб. и выше.

Документы, которые требуется для проведения независимой оценки недвижимости и подготовки отчета:

• Свидетельство о праве собственности либо выписка из ЕГРП, либо договор аренды.
• Кадастровый либо технический паспорт.
• Документы БТИ (Экспликация и поэтажный план).
• Кадастровая справка о кадастровой стоимости.

Помните, подготовленный отчет не гарантирует вам, что кадастровая стоимость вашей квартиры/дома будут обязательно снижены решением комиссии Росреестра.

Для правильного определения рыночной стоимости и повышения ваших шансов на пересмотр стоимости по кадастру лучше обращаться к проверенным, ответственным и опытным оценочным компания.

Документы, необходимые для подачи заявления в Комиссию Росреестра:

• Отчёт об оценке, на дату определения кадастровой стоимости, на бумажном носителе, и на цифровом носителе, подкреплённый электронной цифровой подписью.
• Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
• Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости.
• Доверенность на представителей компании, представляющих Ваши интересы в Комиссии (обычно это представители выбранного Вами независимого оценщика).

2. Если в комиссии вам «ответили» отказом (как уже отмечалось ранее, такое вполне может быть), то для решения вопроса о кадастровой стоимости необходимо обращаться в суд. Как показывает практика – это довольно затратный и по времени и по средствам процесс. Суммы могут быть разными, но обычно не меньше, чем помощь независимого оценщика.

Правда, нужно вспомнить постановление Конституционного суда, решение Правительства и законопроект, который уже рассматривается в ГД. Все эти государственные «решения», особо оговаривают, что судебные издержки по оспариванию кадастровой стоимости объектов должен оплачивать государственный орган, который принял/утвердил «завышенные» результаты оценки кадастровой стоимости недвижимости. Учитывая это, можно сказать, что судебное решение данного вопроса станет менее сложным, пугающим и затратным, т.к. неизбежные издержки будут переложены с истца на ответчика.

Для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в суде и вам потребуется:

• Отчет на дату определения кадастровой стоимости.
• Положительное заключение СРО (Саморегулируемой организации оценщиков) на данный отчет об оценке.

Обращаем внимание: в соответствии с действующим законодательством кадастровая переоценка в субъектах РФ (за исключением городов федерального значения) может проводиться не реже, 1 раз чем в 5 лет, и не чаще, чем 1 раз в 3 года.

В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не чаще чем 1 раз в 2 года.

Начиная с 1 января 2017, в связи с вступлением в силу Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», государственная кадастровая оценка может проводиться только государственными кадастровыми оценщиками, которые наделены соответствующими полномочиями. Государственные кадастровые оценщики могут определять кадастровую стоимость, как вновь учтенных объектов, ранее учтенных объектов недвижимости, так и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и качественных характеристик. Оценщики так же наделены правом предоставлять разъяснения по определенной кадастровой стоимости.

Захаров Владислав