Кадастровая оценка и налог на недвижимость: еще раз о нововведениях
Как рассчитывается налог на недвижимость?
В 2015 году началось поэтапное введение системы расчета налога на недвижимое имущество на основании результатов государственной кадастровой оценки. По результатам данной оценки объектам недвижимости устанавливается кадастровая стоимость, на основании которой и устанавливается размер налоговых выплат.
Данная система изначально предполагала доведение размера налога до 1% от кадастровой стоимости в 2020 году. Но, затем, под давлением общественности, государство изменило этот порядок и остановило рост размера налога на уровне 0,6 установленной кадастровой стоимости (с возможностью роста платежей не более 10% в год).
Новая система налогообложения недвижимости не была введена одномоментно на всей территории РФ. В ряде регионов расчет размера налоговых выплат все еще ведется на основании инвентарной стоимости. Такой «дуализм» должен быть ликвидирован до 2020 года, когда повсеместно будет введен принцип взимания налогов на недвижимое имущество на основании установленной кадастровой стоимости.
К сожалению, практика показывает, что результаты проводимых кадастровых оценок далеки от идеала. Сегодня уже никого не удивляет факт, что кадастровая стоимость многих объектов недвижимости значительно отличается от рыночной. Из-за этого собственники вынуждены переплачивать по налогам.
Оплата налога на недвижимое имущество
Поступления от налога на недвижимость поступают в региональные бюджеты.
Физические лица оплачивают налог в случае, если в их собственности есть какая-либо недвижимость, указанная в статье 401 Налогового Кодекса РФ. Базой начисления налога признается кадастровая оценка, указанная в ЕГРН (статья 403, глава 32 НК РФ). Для ряда категорий граждан существуют льготы по уплате данного налога.
Имущественный налог в соответствии с положениями НК РФ взимается со стоимости следующих объектов недвижимости, которыми владеют физические и юридические лица:
• объекты незавершенного строительства;
• жилые помещения (квартиры, комнаты, апартаменты);
• жилые дома (включая строения, возведенные на участках земли категорий ИЖС, садоводства, ЛПХ);
• гаражи, машиноместа;
• единые недвижимые комплексы;
• прочие помещения, сооружения, строения и здания (пункт 1 статтьи 401 НК РФ).
Статья 407 НК РФ определяет тот круг граждан, которые освобождены (имеют льготы) от уплаты налога на недвижимое имущество:
• ветераны всех категорий;
• инвалиды 1-й и 2-й групп;
• инвалиды детства;
• граждане, пострадавшие от радиации после различных аварий на гражданских объектах; лица, принимавшие участие в термоядерных испытаниях особого риска;
• ликвидаторы ядерных аварий на военных объектах;
• члены семьей военнослужащих, погибших на службе;
• пенсионеры;
• представители творческих профессий в отношении объектов, используемых непосредственно в такой деятельности;
• физлица — на хозяйственные постройки до 50 «квадратов», находящиеся на садово-огородных участках, под ИЖС.
При этом государство заранее обеспокоилось возможными попытками переоформления недвижимости на льготника. Поэтому льготы по налоговым платежам предоставляются только на один объект каждого типа недвижимости по выбору собственника. Если же он не делает этого, ФНС поможет определиться, но не в пользу льготника. Таким образом, можно одновременно не платить за дом, квартиру и гаражный объект, но вот избежать платежей сразу за две квартиры не выйдет.
Юридические лица (организации, предприятия и т. д.) оплачивают налоги на недвижимое имущество на основании положений главы 30 НК РФ (в частности ст. 380 и 378.2)
Причины ошибок в результатах кадастровой оценки
Причин, которые привели и приводят к ошибкам в определении кадастровой стоимости несколько. Самые распространенные из них — технические и методологические ошибки в расчетах, когда при оценке объекта не принимаются во внимание его исключительные особенности.
Другими словами, оценка конкретного объекта недвижимости проводится на основании «массовых» методов и показателей. Конкретный объект в такой ситуации оценивался на основании «усредненных» показателей, применяемых к множеству примерно одинаковых объектов:
• общая площадь (кв. м),
• дата ввода в эксплуатацию,
• средняя цена на подобный объект на рынке,
• адрес расположения,
• наличие инженерных сетей,
• общая инфраструктура.
Как снизить налог на объект недвижимости?
Прежде всего необходимо убедиться, что установленная кадастровая стоимость вашей недвижимости действительно выше рыночной. Для этого нужно заказать проведение независимой оценки. Но помните, что такие услуги могут предоставлять только оценщики-члены СРО, деятельность которых должна быть застрахована. Воспользоваться услугами независимых оценщиков вы сможете, обратившись в ООО «Оценочная компания «Юрдис» (www.urdis.ru, +7 499 110-52-52).
По результатам оценки вы получите отчет, который является официальным документом.
Если в отчете об оценке будет указано (выявлено), что превышение существует, вы в праве воспользоваться возможностью оспаривания (снижения) установленной кадастровой стоимости. На основании отчета независимого оценщика и будет идти оспаривание.
Оспорить размер кадастровой стоимости можно либо в административном порядке — в специальных комиссиях при Управлениях Росреестра, либо через суд. В 2018 году у граждан и организаций появилась возможность исправления ошибок, допущенных в ходе государственной оценки. Для этого необходимо подать соответствующее заявление в государственное бюджетное учреждение, проводившее государственную оценку (статья 21. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).
Если владелец недвижимого имущества решит обращаться в комиссию Росреестра, ему следует помнить о следующих моментах:
• заявление собственника имущества будет рассмотрено комиссией в течение 30 дней;
• о том, что заявление было принято комиссией, обратившийся узнает в течение семи дней; владелец имущества получит уведомление в течение пяти дней;
• решение комиссии можно оспорить в судебном порядке.
Если же налогоплательщик сразу подает исковое заявление в суд, он должен помнить о том, что:
• оспорить кадастровую стоимость разрешается в течение пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов оценки в кадастр;
• время рассмотрения дела — два месяца (если случай сложный, может быть добавлен еще месяц);
• решение суда может быть оспорено в течение месяца.
В период с 1 января по 31 июля 2018 года в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлениях Росреестра было рассмотрено 18 493 заявлений (а подано было 21 946 заявлений). 8 701 заявление были удовлетворены
Список документов для оспаривания кадастровой стоимости
1. В Комиссию предоставляются следующие документы:
• выписка из ЕГРН, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости (если заявлении указывается в качестве основания недостоверность указанных сведений);
• документы, подтверждающие наличие кадастровой/технической ошибки (при подаче заявления в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
• отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости).
2. Дополнительные документы при подаче иска в суд:
• квитанция об уплате госпошлины;
• доверенность и копию диплома о юридическом образовании представителя истца;
• Решение комиссии Росреестра (если ранее была предпринята попытка оспаривания стоимости в административном порядке).
Захаров Владислав (ГК «Юрдис»)
