Коттеджные поселки курортной недвижимости в Краснодарском крае.
Общая ситуация на рынке загородной недвижимости Краснодарского края? Какие тенденции наметились в 2012 году?
Прежде всего, наметились тенденции стабилизации рынка, если раньше строительство недвижимости шло с большими перепадами, до кризиса на рынок небольшого Геленджика например, выводилось около пяти проектов коттеджных поселков в год, что можно считать явным перебором. После кризиса напротив, была тенденция достраивать, те поселки, которые не были закончены из–за кризиса, то в 2012 году можно говорит о стабилизировавшихся объемах спроса на рынке загородной недвижимости. Нынешняя емкость рынка Черноморского побережья это строительство около десяти коттеджных поселков в год, из них 6-7 создаются в Сочи, остальные растянуты от Туапсе до Тамани. Загородная недвижимость в формате коттеджных поселков всегда является штучным товаром, существующая система распределения доходов в стране не способствует рождению нового спроса на качественную загородную курортную недвижимость на Черноморском побережье.
Вторая тенденция это предложения загородной недвижимости небольших площадей, таун-хаусов 120-150 м2, и даже апартаментов60-80 м2. Первые коттеджные поселки в Сочи, такие как «Сосновый бор» или «Южное Царицыно», состояли из коттеджей площадью 250-500 м2, и ввиду этого были уделом только очень состоятельных клиентов. Сегодня попасть на закрытую территорию коттеджных поселков может позволить себе и верхний средний класс за счет покупки апартаментов и таун-хаусов.
Районы (поселки) Краснодарского края, где загородная недвижимость развивается более динамично? Чем вызвана активность застройщиков?
Наиболее динамично развиваются районы Черноморского побережья, а так же пригороды Краснодара, но загородная недвижимость на побережье совмещает в себе функции курортной недвижимости. Активность застройщиков связанна, прежде всего, с нащупыванием новых форматов строительства загородной недвижимости, если раньше создавались концепции классических однотипных поселков, например, только коттеджи или только таун-хаусы, теперь попав на закрытую территорию, в рамках одного поселка вы сможете выбрать практически любой тип недвижимости популярный за рубежом, даже дюплексы. В Краснодаре такой поселок, где можно приобрести любые типы загородной недвижимости строиться уже давно это «Немецкая деревня», новшество этого поселка, что там соблюден еще и тематический стиль немецкого городка. В Сочи мода на тематические коттеджные поселки пришла уже ближе к Олимпиаде, сейчас такой поселок предлагает застройщик «Города горки», по совместительству являющийся олимпийской деревней на Красной поляне, там коттеджи оформлены в горноальпийском стиле.
Сохраняются ли в регионе «замороженные» проекты коттеджных поселков? Назовите, пожалуйста, проекты, в которых строительство было «заморожено», но потом восстановлено?
Если говорить о Черноморское побережье, то строительство поселков очень редко происходит динамично и укладывается в обещанные застройщиком сроки. Сейчас средний срок строительства коттеджного поселка с полным благоустройством территории может составлять 3-4 года. Есть, конечно, исключения, в Сочи быстро и в сроки были возведены такие коттеджные поселки как «Горки-11» классические однотипные коттеджи площадью около 300 м2 на закрытой территории в едином архитектурном стиле, один из первых открытых поселков, где можно было приобрести коттедж, конечно условно, ввиду высоких цен и «Орхидея – парк», где застройщик использовал смешанный стиль, на базе бывшего санатория «СССР» поселок обладающий высоким набором дополнительных опций, включаю редкую для данной концепции, лечебную базу санатория и его пляж.
Достаточно долго строится коттеджный поселок на территории бывшего санатория «Красмашевский», но он относиться к непубличным закрытым коттеджным поселкам и возможно в массовую продажу никогда не поступит. Такие поселки строят крупные корпорации, хотя этот сегмент рынка уходит в прошлое, крупных корпораций больше не становиться.
Самый огромный по площади коттеджный поселок на Черноморском побережье это «Династия» в Геленджике, в нем построено более ста трехэтажных таун-хаусов, в Сочи пока таких объемных предложений загородной недвижимости не встречается.
Самые интересные проекты коттеджных поселков в пригороде Сочи?
В Сочи самые интересные коттеджные поселки построены на закрытых территориях и имеют корпоративную направленность и часто не рекламируются публично. Это не товар классического рынка недвижимость, это безмаркетинговый товар, его основный тренд – избранность окружения.
Комплекс «Камелия» один из новых и интересных комплексов, строиться на месте комплекса гостиниц «Интурист-Камелия», и будет «прикреплен» к пятизвездочному отелю, и владельцы апартаментов смогут использовать всю инфраструктуру пятизвездочного отеля расположенного на одной территории с ними. Еще одна особенность этого комплекса самые высокие апартаменты, 6-7 этажные дома, что тоже новинка на сочинском рынке, площади от 75 до 185 м2. Элитная недвижимость Сочи давно выросла за 20 этажей, последний мейнстрим рынка «Карат апартамент», где нижние этажи до 15, это номерное фонд пятизвездочного отеля, а верхние этажи до 30 - это частные апартаменты. Возможна, такая же вертикальная тенденция проявится и на рынке загородной недвижимости.
Можно выделить уже готовый коттеджный поселок «Усадьба», в качестве уникального предложения предлагаются к продаже не только каменные монолитные дома, но и деревянные срубы, которые больше используются в создании загородной недвижимости северных территорий РФ. К поселку прилегает плотная лесопарковая зона Сочинского национального парка, поэтому прогулки в лес могут стать обыденным явлением для покупателей этих коттеджей и хороший банный комплекс с сауной, русской баней и турецким хамамом. Достойно быть упомянутым, в этом поселке, предложения уже полностью готовых коттеджей с внутренней отделкой. Это достаточно смелое решение, все-таки покупатели дорогой недвижимости пока предпочитают заниматься отделкой самостоятельно по индивидуальным дизайн-проектам.
Самые интересные проекты в районе Адлера?
В Адлере уже построены два разноплановых коттеджных поселка «Орел-Изумруд», небольшой классический состоящий из нескольких коттеджей, на закрытой территории и модернистский «Орхидея парк» в смешанном стиле, на базе санатория, с большим количеством дополнительных опций, включая свой собственный пляж и возможностью использовать лечебные корпуса санатория. Подводит черту под модерном, коттеджный поселок «Город Горки» на Красной поляне, в котором представлены и апартаменты, и таун-хаусы и шале и виллы, практически все стили коттеджной застройки.
А уже в этом 2012 году начал строиться и поступил в реализацию один из самых амбициозных проектов нынешнего сезона «Мандарин парк». Коттеджный поселок находиться на территории Адлерского Курортного городка, комплексной рекреационной территории созданной еще во времена СССР. Пять типов разных планировок коттеджей, предлагаемых застройщиком на полностью закрытой охраняемой территории, в 50 метрах от моря, уникальность предложения состоит в самом близком расположении к морской полосе.
Ценовая ситуация? Что происходит с ценами на загородном первичном рынке?Как они изменились с начала года? Есть ли на рынке предложения с дисконтом? В какой стадии готовности находятся такие проекты?
Ценовая политика зависит от типа загородного жилья. Самый доступный коттеджный поселок «Айдар» находиться на северной окраине в Лазаревском районе Сочи, там таун –хаусы с отделкой можно приобрести за 55 000 рублей за кв. метр.Самый дорогой комплекс апартаментов «Камелия», цены от 170 000 рублей за кв. метр. А вот «Мандарин-Парк» представитель наиболее массового среднего сегмента коттеджного рынка, и цена недвижимости в нем 110 000 рублей за кв. метр. К этой категории загородной недвижимости относиться и поселок «Усадьба», где готовые коттеджи площадью 220 кв. метров можно приобрести за 22 млн. рублей, то есть по 100 000 рублей за кв. метр.
Цены практически не изменялись за последний год, средняя цена одного квадратного метра на загородную недвижимость в Центре Сочи или Адлерском районе около 100 000 рублей за кв. метр.
Дисконт редко предоставляется по открытому прайсу, это сумма персональных договоренностей между реальным покупателем и владельцем проекта. Бывают случаи даже бартерных сделок, когда за тот или иной коттедж покупатель меняет на продукцию, которую выпускает его производство, либо на строительные материалы.
Спрос на курортную недвижимость в Краснодарском крае? Есть ли ростили ослабление в 2012 году? Контингент покупателей и регионы, откуда приходят покупатели?
Спрос на курортную недвижимость растет, начиная с посткризисного 2009 года, но, к сожалению не такими темпами как предполагалось, считалось, что к 2012 году спрос на курортную недвижимость полностью отыграет позиции, утраченные в 2008 году после кризиса, тем не менее, сегодня он на 20-25% ниже докризисного. Причем если на рынке города курорта Сочи можно ожидать повышение спроса в связи с проведением Олимпиады, то в остальных коттеджных поселках Черноморского побережье, спрос еще достаточно долго будет оставаться не высоким. Примерный уровень продаж составляет 1-2 коттеджа в месяц, или несколько таун-хаусов. Клиенты на крупные дорогие покупки на Черноморском побережье, всегда ограничивались двумя регионами Москвой и Северные нефтедобывающие регионы, такие как Тюмень, Норильск и т.д., сейчас добавились клиенты с республик Северного Кавказа. Отрадно, что и в самом Краснодарском крае стали, появляется платежеспособные клиенты, предъявляющие спрос на статусную загородную недвижимость, тут заслуга бурного развития аграрного сектора Кубани.
Подгорнов Дмитрий, управляющий директор ИК «Перекресток-Сочи»
